China property market under Beijing's presale policy change: UBS는 베이징의 더 엄격한 선분양 규정이 개발업체 프로젝트 IRR을 낮추고 토지 및 신규 주택 시장을 둔화시킬 것으로 본다

개요

UBS는 베이징의 선분양 모델 변경 시행 내용을 평가하고, 개발업체에 대해 우한의 선행 체계보다 제약이 더 강하다고 결론 내렸다. UBS는 이 정책이 베이징의 개발 프로젝트 경제성, 토지 시장 활동 및 신규 주택 공급을 약화시키고 부동산 관련 주식에는 상이한 영향을 미칠 것으로 본다.

핵심 견해

베이징은 9월 24일 선분양 모델 변경의 시행 세부사항을 발표했다. UBS는 이 체계가 우한이 최근 발표한 방식보다 더 엄격하다고 판단하며, 개발업체가 다른 도시보다 1선 도시에서 토지 비축을 선호한다는 점에서 다른 1선 도시에도 시사점을 줄 수 있다고 본다. 핵심 차이는 자금 접근성이다. 베이징에서는 프로젝트가 완공될 때까지 개발업체가 선분양 대금을 인출할 수 없다. 반면 우한에서는 은행 지급보증서를 활용해 선분양 자금을 인출할 수 있다. 베이징의 토지대금 납부 일정도 더 불리하다. 첫 달 내 최소 50%를 납부하고 나머지 50%는 2년 내 납부해야 한다. 우한은 10% 선납, 첫해 내 40%, 2년 내 50% 납부를 허용한다. UBS는 2026년 8월 28일 이전에 토지가 공급된 프로젝트는 2027년 말까지 기존 선분양 규정을 신청할 수 있다고 지적한다. 부동산 가격과 토지 가격이 유지되고, 토지 가격이 부동산 가격의 50%이며, 토지대금의 50%를 선납하고 나머지 50%를 2년 말까지 납부하며, 판매 기간이 2년이라는 가정하에 UBS는 베이징의 새 체계에서 프로젝트 수준 IRR이 10.1%로 하락한다고 추정한다. 이는 기존 선분양 모델의 14.5% 및 우한 선분양 모델의 13.6%와 비교해 낮다. 낮은 IRR은 건설 기간 중 구매자 선분양 대금에 대한 접근성이 줄고 토지대금 납부가 더 앞당겨지는 점을 반영한다. 이에 따라 UBS는 프로젝트 경제성이 낮아지면서 베이징의 토지 경매와 신규 주택 공급이 감소할 것으로 예상한다. 주식 측면에서 UBS는 신규 주택 활동 감소가 잠재 수요를 기존 주택 거래로 이동시킬 수 있어 KE Holdings에 긍정적이라고 본다. China Overseas Land & Investment에는 베이징이 H1 2026 계약 판매의 18%를 차지했다는 점에서 부정적이라고 본다.

분석 프레임워크

UBS는 베이징의 정책 조항을 우한의 선분양 체계와 비교한 뒤 가격, 토지 비용, 납부 시점 및 판매 기간에 관한 명시된 가정을 적용해 프로젝트 수준 IRR 변화를 추정했다. 이어 그에 따른 수익성 압박을 개발업체의 토지 매입, 신규 주택 공급 및 일부 부동산 기업에 대한 예상 영향으로 연결했다.

방법론 메모

• 산업 분석 프레임워크기타

  프로젝트 수준 IRR 시나리오 분석

  UBS는 프로젝트 가격, 토지 비용, 납부 시점 및 2년 판매 기간에 관한 명시적 가정을 사용해 기존 제도, 베이징 제도 및 우한 제도에서 개발업체의 프로젝트 수익률을 추정했다.

• 가치평가 방법론PBR 가치평가

  P/BV 밸류에이션

  UBS는 중국 부동산 개발업체와 부동산 관리회사의 가치평가에 주가순자산비율 방식을 사용한다고 밝혔다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

• KE Holdings

  수요가 신규 주택 활동에서 기존 주택 거래로 이동하면서 수혜를 받을 가능성이 있다.

  강점

  기존 주택 거래 수요 증가에 대한 잠재적 노출이 있다.

  비교

  UBS가 China Overseas Land & Investment에는 부정적 시사점이 있다고 보는 것과 대조된다.

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  베이징의 개발 프로젝트 경제성 약화와 신규 주택 공급 감소 가능성으로 부정적 영향을 받는다.

  약점

  베이징은 H1 2026 계약 판매의 18%를 차지했다.

  비교

  UBS가 기존 주택 수요 파급에 따른 잠재적 수혜를 보는 KE Holdings보다 베이징 개발 시장 둔화에 대한 직접 노출이 더 크다.

  위험

  베이징의 토지 경매와 신규 주택 공급 감소가 해당 도시에서의 노출도에 부담을 줄 수 있다.

핵심 데이터

• 베이징 새 선분양 모델의 프로젝트 수준 IRR10.1%프로젝트 가격, 토지 비용, 납부 시점 및 판매 기간에 관한 명시적 가정에 근거한 UBS 추정치다.
• 기존 선분양 모델의 프로젝트 수준 IRR14.5%베이징 정책 영향에 대한 UBS의 비교 기준이다.
• 우한 선분양 모델의 프로젝트 수준 IRR13.6%UBS가 추정한 베이징의 더 엄격한 체계하 수치보다 높다.
• 베이징에서 요구되는 토지대금 납부At least 50% within the first month; remaining 50% within two years우한은 10% 선납, 첫해 내 40%, 2년 내 50% 납부를 허용한다.
• China Overseas Land & Investment의 베이징 계약 판매 노출도18%UBS에 따르면 H1 2026 기준 베이징이 차지하는 계약 판매 비중이다.

영향과 시사점

UBS는 이 정책이 프로젝트 수행 기간 동안 개발업체의 자금조달 및 현금흐름 제약을 높여 예상 프로젝트 수익성을 낮춘다고 주장한다. UBS는 이로 인해 베이징 토지 시장 참여와 신규 주택 공급이 억제되는 한편, 일부 수요가 기존 주택 거래로 이동할 수 있다고 본다.

위험

• UBS는 수요와 주택담보대출을 제한하는 정부 행정정책을 중국 부동산 시장의 하방 위험으로 제시한다.
• 중국 개발업체의 긴축적 자금조달 여건은 하방 위험이다.
• 중국 경제 성장률이 예상보다 낮을 위험은 하방 위험이다.