住房活动继续走弱，北京温和放松难改长期调整格局

概览

报告指出，摩根大通住房活动指数继续低迷，开工、竣工、销售及房企资金来源等指标维持较大收缩。北京在“金九银十”前推出新一轮温和放松措施，但政策增量有限，预计难以明显扭转购房者信心或改变市场长期调整趋势。

核心观点

中国房地产市场正经历持续的数量调整而非广泛、可持续的复苏。政策制定者更关注房地产稳定、地方债化解、小型金融机构改革和资本市场韧性，核心目标是修复资产负债表和降低风险，而不是再度启动房地产主导的增长周期。一线城市二手房市场因库存较低和成交改善而相对稳定，但复苏范围狭窄，低能级城市仍较疲弱，改善型需求动能也在减弱。

分析框架

报告结合摩根大通住房活动指数、国家统计局70城房价、住宅开工与销售数据、房企融资、库存与交易指标，以及地方政策和中央政策表述，对住房市场景气与政策传导效果进行判断。

方法论与常识提炼

• 宏观景气跟踪住房活动指数

  综合住房活动指标

  通过开工、竣工、销售和房企资金来源等高频或月度指标，判断房地产活动的收缩程度与变化趋势。

• 房地产价格分析70城房价跟踪

  新房与二手房价格环比变化

  使用国家统计局70城房价数据比较不同城市层级、不同住房市场的价格表现和调整幅度。

• 政策分析政策传导评估

  地方放松与中央政策取向

  评估购房限制、公积金贷款等地方措施对成交和信心的边际作用，并结合中央政策判断刺激力度与政策目标。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产市场

  直接相关

  优势

  一线城市二手房市场受较低库存和较稳成交支撑，上海、广州和深圳房价相对表现更好。

  劣势

  开工、销售、土地购置和房地产投资仍然疲弱，购房者信心不足，低能级城市复苏有限。

  对比

  一线城市及局部改善型需求表现优于低能级城市，但整体并非广泛复苏。

  风险

  若家庭财富预期、地方财政压力或房企资金状况恶化，成交量调整可能延长；政策若持续以风险化解为主，需求回暖力度或低于市场预期。

关键数据

• 7月住宅新开工同比-27.9%6月为-26.6%，收缩进一步加深。
• 7月住宅销售同比-15.5%住房需求仍然疲弱。
• 70城新房价格环比-0.18%季调前数据，跌幅似乎趋于稳定。
• 70城二手房价格环比-0.29%季调前数据。
• 北京新房价格环比-0.3%北京表现落后于其他一线城市。
• 新房较2021年峰值跌幅-14%反映全国层面的价格调整。
• 二手房较峰值跌幅-23%二手房价格调整幅度更大。

影响与含义

北京等一线城市的政策放松可在边际上改善交易条件，但历史经验显示地方层面渐进式放松的市场影响有限。房地产对增长的拖累仍将持续；新经济行业虽提供支撑，但尚不足以完全抵消住房下行带来的缺口。市场更可能呈现一线城市和局部改善型需求相对稳定、低能级城市持续承压的分化格局。

风险

• 住房活动收缩延续或加深，拖累经济增长。
• 地方政策放松无法有效修复购房者信心。
• 低能级城市库存和需求压力持续，扩大城市间分化。
• 房企融资及资产负债表修复进度不及预期。
• 新经济增长贡献不足以抵消房地产下行拖累。

后续跟踪

• 北京及其他一线城市后续购房限制、公积金及置换政策是否进一步放松。
• “金九银十”期间30城成交、二手房交易和挂牌价格走势。
• 住宅开工、销售、竣工、土地购置及房企资金来源的同比变化。
• 70城新房和二手房价格是否从跌幅收窄转向更广泛企稳。
• 中央政策是否出现去库存、城市更新或更大规模需求刺激的新增部署。