Mercado de Vivienda de China: La actividad de vivienda continúa debilitándose; es poco probable que la flexibilización moderada de Pekín altere el ajuste de largo plazo

Visión general

El informe señala que el Índice de Actividad de Vivienda de JPMorgan sigue débil, y que los inicios, las terminaciones, las ventas y las fuentes de financiación de los promotores continúan contrayéndose sustancialmente. Pekín introdujo una nueva ronda de medidas de flexibilización moderada antes de la temporada de "Septiembre Dorado, Octubre Plateado", pero las políticas incrementales son limitadas y es improbable que reviertan materialmente la confianza de los compradores o alteren la tendencia de ajuste de largo plazo del mercado.

Perspectivas principales

El mercado inmobiliario de China está atravesando un ajuste sostenido de volúmenes, en lugar de una recuperación generalizada y sostenible. Los responsables de política se centran más en la estabilización inmobiliaria, la resolución de la deuda de los gobiernos locales, la reforma de pequeñas instituciones financieras y la resiliencia del mercado de capitales. El objetivo central es reparar los balances y reducir los riesgos, en vez de reiniciar un ciclo de crecimiento liderado por el sector inmobiliario. Los mercados de viviendas existentes en las ciudades de nivel 1 son relativamente estables debido a menores inventarios y mejores transacciones, pero la recuperación es limitada, las ciudades de menor nivel siguen débiles y el impulso de la demanda de mejora también se está debilitando.

Marco de análisis

El informe evalúa las condiciones del mercado de vivienda y la eficacia de la transmisión de políticas mediante la combinación del Índice de Actividad de Vivienda de JPMorgan, los datos de precios de viviendas de 70 ciudades de la Oficina Nacional de Estadísticas, datos de inicios y ventas residenciales, financiación de promotores, indicadores de inventario y transacciones, así como políticas locales y orientación de política central.

Notas metodológicas

• Seguimiento de Condiciones MacroeconómicasÍndice de Actividad de Vivienda

  Indicador compuesto de actividad de vivienda

  Evalúa la magnitud y la tendencia de la contracción de la actividad inmobiliaria mediante indicadores de alta frecuencia o mensuales, incluidos inicios, terminaciones, ventas y fuentes de financiación de los promotores.

• Análisis de Precios InmobiliariosSeguimiento de Precios de Vivienda en 70 Ciudades

  Variaciones mensuales de los precios de viviendas nuevas y existentes

  Utiliza datos de precios de vivienda de 70 ciudades de la Oficina Nacional de Estadísticas para comparar el desempeño de los precios y la magnitud del ajuste entre niveles de ciudades y segmentos del mercado de vivienda.

• Análisis de PolíticasEvaluación de la Transmisión de Políticas

  Flexibilización local y orientación de política central

  Evalúa el impacto marginal de las medidas locales, como las restricciones a la compra de vivienda y los préstamos del fondo de previsión para vivienda, sobre las transacciones y la confianza, al tiempo que incorpora políticas centrales para evaluar la intensidad del estímulo y los objetivos de política.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Mercado Inmobiliario de China

  Directamente Relacionado

  Fortalezas

  Los mercados de viviendas existentes de nivel 1 están respaldados por menores inventarios y transacciones más estables, mientras que los precios de vivienda en Shanghái, Guangzhou y Shenzhen han tenido un desempeño relativamente mejor.

  Debilidades

  Los inicios, las ventas, las compras de terrenos y la inversión inmobiliaria siguen débiles, la confianza de los compradores es insuficiente y la recuperación en las ciudades de menor nivel es limitada.

  Comparación

  Las ciudades de nivel 1 y los nichos de demanda de mejora tienen un mejor desempeño que las ciudades de menor nivel, pero esto no constituye una recuperación generalizada.

  Riesgos

  Si las expectativas de riqueza de los hogares, las presiones fiscales locales o las condiciones de financiación de los promotores se deterioran, el ajuste de los volúmenes de transacción podría prolongarse; si la política continúa enfocándose principalmente en la resolución de riesgos, la solidez de la recuperación de la demanda podría quedar por debajo de las expectativas del mercado.

Datos clave

• Inicios residenciales interanuales de julio-27.9%Frente al -26,6% de junio, lo que indica una contracción más profunda.
• Ventas residenciales interanuales de julio-15.5%La demanda de vivienda sigue débil.
• Precios de viviendas nuevas en 70 ciudades, mes a mes-0.18%Datos sin ajuste estacional; el ritmo de descenso parece estar estabilizándose.
• Precios de viviendas existentes en 70 ciudades, mes a mes-0.29%Datos sin ajuste estacional.
• Precios de viviendas nuevas en Pekín, mes a mes-0.3%Pekín tuvo un desempeño inferior al de otras ciudades de nivel 1.
• Descenso del precio de viviendas nuevas desde el máximo de 2021-14%Refleja el ajuste de precios a nivel nacional.
• Descenso del precio de viviendas existentes desde el máximo-23%Los precios de viviendas existentes han registrado un ajuste mayor.

Impacto e implicaciones

La flexibilización de políticas en Pekín y otras ciudades de nivel 1 puede mejorar marginalmente las condiciones de transacción, pero la experiencia histórica sugiere que el impacto de mercado de una flexibilización gradual a nivel local es limitado. El lastre del sector inmobiliario sobre el crecimiento persistirá; aunque los sectores de la nueva economía brindan apoyo, aún no son suficientes para compensar plenamente la brecha creada por la desaceleración de la vivienda. Es más probable que el mercado siga diferenciado, con las ciudades de nivel 1 y nichos de demanda de mejora relativamente estables, mientras las ciudades de menor nivel continúan enfrentando presión.

Riesgos

• La contracción de la actividad de vivienda continúa o se profundiza, lastrando el crecimiento económico.
• La flexibilización de políticas locales no logra restaurar eficazmente la confianza de los compradores.
• Las presiones de inventario y demanda persisten en las ciudades de menor nivel, ampliando la divergencia entre ciudades.
• El avance en la financiación de promotores y la reparación de balances queda por debajo de las expectativas.
• Las contribuciones al crecimiento de la nueva economía son insuficientes para compensar el lastre de la desaceleración inmobiliaria.

Aspectos que vigilar

• Si las restricciones a la compra de vivienda, las políticas del fondo de previsión para vivienda y las políticas de sustitución de vivienda en Pekín y otras ciudades de nivel 1 se flexibilizan aún más.
• Los volúmenes de transacciones en 30 ciudades, las transacciones de viviendas existentes y las tendencias de precios de publicación durante el período de "Septiembre Dorado, Octubre Plateado".
• Las variaciones interanuales de los inicios, ventas, terminaciones, compras de terrenos y fuentes de financiación de los promotores.
• Si los precios de viviendas nuevas y existentes en 70 ciudades pasan de descensos cada vez menores a una estabilización más amplia.
• Si la política central introduce medidas adicionales sobre reducción de inventarios, renovación urbana o estímulo de la demanda a mayor escala.