Greentown China Holdings Limited, Jinmao Holdings Limited: Las transacciones de viviendas nuevas caen 22% secuencialmente; la nueva política de Pekín podría tener dificultades para modificar la débil recuperación

Visión general

Este Informe Semanal de Seguimiento del Sector Inmobiliario de China de Goldman Sachs (semana 32) revisa los últimos datos de alta frecuencia sobre los volúmenes de transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano, el inventario y las expectativas de precios, y comenta las políticas de flexibilización inmobiliaria recientemente introducidas por Pekín. La conclusión central es: los volúmenes de transacciones se han debilitado secuencialmente, los indicadores líderes presentan una tendencia moderadamente bajista y el mercado sigue en un estado de débil recuperación. Sin embargo, las valoraciones están cerca de mínimos históricos, y la nueva ronda de políticas de flexibilización de Pekín constituye un factor positivo marginal. Entre ellas, desarrolladores sólidos de empresas estatales como Greentown y Jinmao han mostrado un desempeño relativamente destacado.

Perspectivas principales

Las transacciones de la semana 32 mostraron un patrón de «precios estables pero volumen decreciente». El área de transacciones de viviendas nuevas cayó significativamente 22% secuencialmente, solo 1% interanual, y acumuló una caída de 11% en lo que va del año, situándose 17% y 38% por debajo de los mismos períodos de 2024 y 2023, respectivamente. Las transacciones de viviendas de segunda mano disminuyeron 15% secuencialmente y 3% interanual, pero siguieron aumentando 1% interanual en lo que va del año, un 14%/13% por encima de los mismos períodos de 2024/2023, lo que indica que el mercado de viviendas de segunda mano tiene una resiliencia significativamente superior al de viviendas nuevas. Los indicadores líderes señalan un enfriamiento moderado de la demanda. El informe señala específicamente que: la actividad de búsqueda de viviendas nuevas disminuyó 0.9% secuencialmente, las suscripciones de viviendas de segunda mano (que anteceden a las ventas firmadas por 1-2 semanas) disminuyeron 3% secuencialmente, y las expectativas de aumentos de precios tanto de agentes como de vendedores descendieron. Sin embargo, los volúmenes de visitas a viviendas de segunda mano, las nuevas ofertas y los precios de transacción mantuvieron básicamente los niveles de la semana previa, lo que indica que el mercado no se ha deteriorado significativamente, pero el impulso se ha debilitado. El inventario se absorbe lentamente, pero sigue bajo alta presión. El área total de inventario disminuyó 0.4% secuencialmente, con una caída acumulada de 6.8% desde finales de 2025; el ciclo de absorción calculado con base en ventas móviles de 12 meses alcanzó 27.4 meses, prácticamente sin cambios frente a los promedios de junio y julio de 27.5/27.1 meses. Goldman Sachs utiliza su modelo de seguimiento de terminaciones (GSPC) para predecir que el área nacional de terminaciones en julio registrará una disminución interanual de aproximadamente más de diez puntos porcentuales (reduciéndose desde la caída interanual de -25% prevista por NBS/Goldman Sachs en junio), y para todo el año espera una disminución interanual de 15%. Al mismo tiempo, prevé que los nuevos inicios de julio registren una caída interanual en el rango medio de los diez puntos porcentuales, con base en las tendencias de transacciones de terrenos en 300 ciudades y las tasas nacionales de envíos de cemento (con un aumento secuencial de 0.3 puntos porcentuales a 42.5%). En el frente de políticas, Pekín introdujo un nuevo paquete de flexibilización el 7 de agosto, que incluye reducir los años de pagos de seguridad social/impuestos requeridos para compradores no residentes dentro del Quinto Anillo, eliminar las verificaciones de elegibilidad de compra cuando los padres regalan propiedades a sus hijos y aumentar significativamente los límites de préstamos de fondos de previsión. Esto representa una adición marginal tras rondas previas de relajación, reflejando que las ciudades de primer nivel aún están liberando gradualmente la demanda de compra de viviendas. Desde la perspectiva de acciones individuales, la ganancia semanal promedio de los desarrolladores sólidos de empresas estatales cubiertos por Goldman Sachs fue de 2%, con Greentown China (3900.HK, Comprar) y Jinmao (0817.HK, Comprar) liderando con ganancias de 5% y 4%, respectivamente; otros desarrolladores promediaron una caída semanal de 2%. En términos de valoración, los objetivos offshore cubiertos presentan en promedio un descuento de 36% respecto al NAV de finales de 2026, correspondiente a una relación P/B estimada para 2026 de 0.5x, que sigue siendo baja frente a mínimos históricos (las tasas de descuento durante los valles de H2 2008, H2 2011 y H1 2014 fueron 39%/73%/58%, con relaciones P/B de 0.7/0.9/0.9x). El informe también menciona que el volumen total de transacciones de Beike de viviendas nuevas + viviendas de segunda mano en Q2 podría aumentar 5% interanual (viviendas nuevas -23%, viviendas de segunda mano +17%), reflejando el beneficio para las plataformas intermediarias de la recuperación del mercado de viviendas de segunda mano.

Marco de análisis

Este informe semanal adopta el marco típico de investigación inmobiliaria de «seguimiento de datos de alta frecuencia + verificación de indicadores líderes + anclaje de valoración». Goldman Sachs observa primero los volúmenes de transacciones desde perspectivas secuenciales e interanuales para distinguir entre fluctuaciones estacionales y cambios de tendencia; luego utiliza indicadores cualitativos como el volumen de búsquedas de viviendas nuevas, el volumen de suscripciones de viviendas de segunda mano (un indicador líder 1-2 semanas antes de la firma) y las expectativas de precios de intermediarios y vendedores para determinar si el impulso de la demanda se está debilitando. Las terminaciones y los nuevos inicios utilizan modelos propietarios (rastreador normalizado GSPC, basado en modelos de oferta y demanda de vidrio flotado y tasas de envíos de cemento) para predicciones prospectivas. Finalmente, utiliza tasas de descuento del NAV y relaciones P/B frente a mínimos históricos para evaluar si las valoraciones del sector han descontado plenamente las expectativas pesimistas.

Notas metodológicas

• Marco de Análisis IndustrialMarco de Oferta y Demanda

  Seguimiento de Oferta y Demanda de Alta Frecuencia

  Mediante el análisis de indicadores de oferta y demanda, como las áreas de transacción de viviendas nuevas/de segunda mano, el inventario y los ciclos de absorción, para evaluar la relación cantidad-precio de corto plazo y la presión de desinventario en el mercado inmobiliario.

• Marco de Análisis IndustrialSeparación Cantidad-Precio

  Separación del Volumen de Transacciones y las Expectativas de Precios

  Separar la «cantidad» (área de transacción, volumen de búsquedas, volumen de suscripciones) del «precio» (precio de transacción, expectativas de aumentos de precios de intermediarios/vendedores) para analizar si el mercado experimenta precios estables con volumen decreciente o una caída simultánea de ambos.

• Marco de Ciclo y ProsperidadAnálisis de Puntos de Inflexión de Prosperidad

  Identificación de Puntos de Inflexión de Prosperidad con Indicadores Líderes

  Utilizar indicadores líderes como las suscripciones de viviendas de segunda mano (que anteceden a las ventas firmadas por 1-2 semanas), la actividad de búsqueda y las expectativas de precios para identificar anticipadamente la dirección de los puntos de inflexión en el volumen de transacciones, una práctica habitual en el seguimiento de alta frecuencia de la prosperidad.

• Método de ValoraciónValoración Inmobiliaria de Recursos P/NAV

  Comparación de la Tasa de Descuento del NAV con Mínimos Históricos

  Utilizar la tasa de descuento del precio de la acción respecto al Valor Neto de los Activos (NAV), y la relación Precio-Valor en Libros (P/B), comparando horizontalmente con niveles de valoración durante los mínimos cíclicos de 2008, 2011 y 2014 para determinar si las acciones actuales de desarrolladores se encuentran en un rango de valoración históricamente bajo.

• Marco de Fundamentos Empresariales y FinancierosOtro

  Modelo Propietario de Pronóstico de Terminaciones/Nuevos Inicios GSPC de Goldman Sachs

  Goldman Sachs deduce el área nacional de terminaciones utilizando modelos de oferta y demanda de vidrio flotado y predice los nuevos inicios mediante indicadores como las tasas de envíos de cemento, un método único de verificación de datos intersectoriales para inicios/terminaciones inmobiliarias.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Greentown China Holdings Limited (3900.HK)

  Desarrollador de propiedad mixta cubierto por Goldman Sachs con calificación de Comprar; el precio de la acción subió 5% en la semana 32, liderando entre los desarrolladores sólidos de empresas estatales.

  Fortalezas

  Operaciones estables, sólida calidad de producto, respaldada por expectativas de mejora de políticas.

  Comparación

  Superó la ganancia semanal promedio de +2% de los desarrolladores de empresas estatales cubiertos, así como el promedio de -2% de otros desarrolladores.

• Jinmao Holdings Limited (0817.HK)

  Desarrollador de empresa estatal central cubierto por Goldman Sachs con calificación de Comprar; el precio de la acción subió 4% en la semana 32, ubicándose entre los primeros.

  Fortalezas

  Respaldo de empresa estatal central, claras ventajas de financiación.

  Comparación

  Solo por detrás de Greentown, superando el nivel promedio de los desarrolladores de empresas estatales y significativamente mejor que otros desarrolladores en general.

• KE Holdings Inc. (BEKE)

  Goldman Sachs espera que el volumen total de transacciones de Beike de viviendas nuevas + viviendas de segunda mano en Q2 aumente 5% interanual, con viviendas de segunda mano +17% brindando apoyo.

  Fortalezas

  Se beneficia de la resiliencia del mercado de viviendas de segunda mano; las transacciones de la plataforma intermediaria continúan recuperándose.

  Debilidades

  El negocio relacionado con viviendas nuevas cayó 23% interanual y sigue lastrado por el mercado de viviendas nuevas.

Datos clave

• Cambio Secuencial Semanal del Área de Transacciones de Viviendas Nuevas-22%Debilidad significativa secuencial en la semana 32, caída de 1% interanual, -11% en lo que va del año, 38% por debajo de 2023
• Cambio Secuencial Semanal del Área de Transacciones de Viviendas de Segunda Mano-15%Caída de 3% interanual, aumento de 1% en lo que va del año, mostrando una resiliencia significativamente superior a las viviendas nuevas
• Cambio Secuencial de la Actividad de Búsqueda de Viviendas Nuevas-0.9%Coherente con el comportamiento líder de debilitamiento del volumen de transacciones
• Cambio Secuencial del Inventario-0.4%Caída acumulada de -6.8% desde finales de 2025, valor absoluto de -0.4% secuencialmente
• Ciclo de Absorción27.4 mesesPrácticamente sin cambios frente a los promedios de junio/julio de 27.5/27.1
• Expectativa Interanual de Terminaciones de JulioCaída de más de diez puntos porcentualesModelo GSPC, mejora frente al -25% interanual de junio
• Pronóstico Interanual de Terminaciones para Todo 2026-15%Pronóstico anual de Goldman Sachs
• Pronóstico Interanual de Nuevos Inicios de JulioCaída en el rango medio de los diez puntos porcentualesBasado en terrenos de 300 ciudades y tasas de envíos de cemento; junio fue -26%
• Valoración Offshore Cubierta Respecto al NAV Estimado para 2026Descuento de 36%Tasa de descuento del Valor Neto de los Activos estimado para 2026; los descuentos en valles históricos pueden alcanzar 39%-73%
• Relación Precio-Valor en Libros Estimada para 2026 de los Objetivos Cubiertos0.5xTanto los objetivos cubiertos offshore como onshore se sitúan aproximadamente en 0.5x

Impacto e implicaciones

La implicación central transmitida por el informe es: los volúmenes de transacciones del mercado están pasando de una recuperación moderada previa a una caída secuencial, especialmente en el segmento de viviendas nuevas, mientras que el segmento de viviendas de segunda mano mantiene resiliencia, lo que indica que las demandas de sustitución y mejora brindan cierto apoyo al mercado. Los indicadores líderes (búsquedas, suscripciones y expectativas de precios) se están enfriando simultáneamente, lo que sugiere que los volúmenes de transacciones podrían seguir débiles a corto plazo. Sin embargo, la absorción de inventario continúa, las caídas de terminaciones se están reduciendo y las políticas continuas de flexibilización en ciudades de primer nivel como Pekín ayudan a aliviar marginalmente la presión sobre la demanda. Para acciones individuales, el capital favorece a desarrolladores sólidos de empresas estatales con operaciones estables y descuentos de valoración significativos (Greentown, Jinmao), que muestran ventajas relativas en el actual entorno débil; otros desarrolladores siguen enfrentando presión. Las valoraciones generales se encuentran en mínimos históricos, y Goldman Sachs considera que las expectativas negativas han sido bastante bien descontadas, pero la conclusión sigue basada en datos y cautelosamente neutral, sin pasar a una postura ampliamente alcista.

Aspectos que vigilar

• Si la nueva política de Pekín puede impulsar una recuperación de la demanda de compra dentro del Quinto Anillo tras su implementación
• Si los indicadores líderes, como el volumen de suscripciones de viviendas de segunda mano y la actividad de búsqueda, continuarán debilitándose
• Si los volúmenes de transacciones de viviendas nuevas disminuirán aún más secuencialmente
• Si el ciclo de absorción puede reducirse aún más para aliviar la presión de inventario