Interpretación del informeHilo Research

Mercado inmobiliario de China: La resiliencia de las ciudades de primer nivel se mantiene, pero la debilidad generalizada del mercado inmobiliario chino podría extenderse a agosto

Los precios de viviendas nuevas y existentes continuaron disminuyendo intermensualmente en julio, mientras que las ventas y la construcción permanecieron débiles; las ciudades de primer nivel, los alquileres y las adquisiciones de suelo por desarrolladores de calidad tuvieron un desempeño relativamente mejor.

InstituciónGoldman Sachs

Fecha2026-08-18

SectorMercado inmobiliario de China

Resumen

Visión cautelosamente neutral del sector, con preferencia por desarrolladores consolidadores con capacidades de financiación, adquisición de suelo y rentabilidad.

Los precios medios de las viviendas nuevas y existentes en 70 ciudades disminuyeron un 0,2% y un 0,3% intermensualmente, respectivamente, en julio, sin cambios respecto a los descensos de junio.
La superficie de ventas y el valor de ventas de viviendas nuevas a nivel nacional disminuyeron un 13% y un 9% interanual, respectivamente, en julio, mientras que la inversión en desarrollo, los nuevos inicios y las terminaciones siguieron débiles.
El volumen de transacciones de viviendas existentes en 15 ciudades principales aumentó un 4% interanual, pero cayó un 7% intermensual; los listados en 100 ciudades continuaron contrayéndose, mientras que los alquileres aumentaron intermensualmente por segundo mes consecutivo.
Los desarrolladores de calidad cubiertos aceleraron las adquisiciones de suelo, con un valor de adquisición de suelo en julio equivalente en promedio al 105% del valor de ventas contratadas y márgenes brutos a nivel de proyecto de aproximadamente el 26%.

Interpretación del informe

Visión general

El seguimiento de Goldman Sachs indica que el mercado inmobiliario de China se mantuvo ampliamente débil en julio de 2026. Los precios de viviendas nuevas y existentes continuaron disminuyendo intermensualmente, mientras que las ventas, los inicios, las terminaciones y el mercado de suelo no mostraron una mejora generalizada; sin embargo, el desempeño de precios en las ciudades de primer nivel, el equilibrio entre oferta y demanda en el mercado de viviendas existentes, los alquileres y la actividad de adquisición de suelo por desarrolladores de calidad proporcionaron señales positivas localizadas.

Perspectivas principales

Goldman Sachs espera que los precios medios de viviendas nuevas y existentes disminuyan en agosto a un ritmo similar al de julio, mientras que es probable que continúe el impulso de recuperación en las ciudades de primer nivel; los descensos interanuales en el volumen y valor de ventas de viviendas nuevas probablemente se mantendrán en los niveles actuales; las terminaciones y los nuevos inicios seguirán disminuyendo significativamente interanualmente; y el crecimiento interanual del volumen de transacciones de viviendas existentes en 15 ciudades principales podría mejorar hasta cifras medias de un dígito.

Marco de análisis

El informe combina datos de la Oficina Nacional de Estadísticas sobre precios de vivienda en 70 ciudades y desarrollo inmobiliario, transacciones de viviendas existentes en 15 ciudades, listados en 100 ciudades, alquileres en 50 ciudades, transacciones de suelo y seguimiento de adquisiciones de suelo por desarrolladores para realizar una validación cruzada mensual de precios, ventas, construcción, financiación y reservas de suelo, y formular sus previsiones para agosto.

Notas metodológicas

Seguimiento del mercadoValidación cruzada mensual de indicadores inmobiliarios
Evalúa los cambios marginales en el mercado inmobiliario integrando indicadores oficiales y de alta frecuencia, incluidos precios, transacciones, construcción, suelo y alquileres.
El informe mide las condiciones del mercado mediante cambios interanuales e intermensuales, con especial atención a las diferencias entre ciudades de primer nivel, segundo nivel y niveles inferiores.
Análisis de oferta y demandaMonitoreo del equilibrio entre oferta y demanda de viviendas existentes
Utiliza listados, impulso de transacciones, actividad de búsqueda, alquileres y rendimientos de alquiler para evaluar la presión de oferta y los cambios en la demanda en el mercado de viviendas existentes.
La continua disminución de los listados en 100 ciudades y la recuperación intermensual de los alquileres se consideran señales positivas de una menor presión de oferta de viviendas existentes en ciudades de nivel superior.
Rentabilidad de los desarrolladoresAnálisis de reservas de suelo y margen bruto de proyectos
Evalúa la calidad de la reposición de reservas de suelo de los desarrolladores utilizando el valor de adquisición de suelo como porcentaje de las ventas contratadas, la distribución por nivel de ciudad y los márgenes brutos estimados de los proyectos.
La reposición activa de reservas de suelo por desarrolladores de calidad en ciudades núcleo y los márgenes brutos de proyecto relativamente altos reflejan sus ventajas competitivas y capacidades de consolidación del sector.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

Acciones de desarrolladores inmobiliarios chinos
Universo de cobertura de investigación del sector
Fortalezas
Los desarrolladores de calidad pueden reponer reservas de suelo en ciudades núcleo con márgenes brutos potenciales de proyecto más altos y beneficiarse de la consolidación del sector.
Debilidades
Las ventas, los inicios, las terminaciones y el mercado de suelo a nivel nacional permanecen en una fase bajista, con recuperación insuficiente de la demanda del sector.
Comparación
Los activos asociados con ciudades de primer nivel y ciudades núcleo de segundo nivel son relativamente más resilientes, mientras que las ciudades de nivel inferior siguen enfrentando una mayor presión sobre precios y demanda.
Riesgos
Apoyo de políticas menor al esperado, deterioro continuo de las ventas, condiciones de financiación más restrictivas y rendimientos decrecientes de la inversión en suelo.
China Jinmao (0817.HK)
Desarrollador cubierto mencionado en el informe
Fortalezas
Su adquisición de un destacado terreno residencial en el distrito de Haidian de Pekín demuestra una reposición activa de reservas de suelo.
Debilidades
Las adquisiciones de suelo a precios elevados imponen mayores exigencias sobre la absorción futura de ventas, los arreglos de financiación y la materialización de las ganancias de los proyectos.
Comparación
En comparación con los desarrolladores típicos, su actividad de adquisición de suelo es más proactiva y está centrada en ciudades de nivel superior.
Riesgos
Precios elevados del suelo en ciudades núcleo, ventas de proyectos inferiores a lo esperado y debilidad persistente del mercado inmobiliario.
China Overseas Land & Investment (0688.HK)
Desarrollador cubierto mencionado en el informe
Fortalezas
Su adquisición de un terreno en el distrito de Chaoyang de Pekín refleja su capacidad para participar en los mercados de suelo de ciudades núcleo.
Debilidades
La débil demanda del sector aún puede lastrar la rotación de activos y la materialización de ganancias.
Comparación
En relación con el sector en general, su presencia en ciudades núcleo y su capacidad de adquisición de suelo le proporcionan ventajas más sólidas.
Riesgos
Aumento de los costes del suelo, una lenta recuperación de las ventas y cambios de política.

Datos clave

Precios de viviendas nuevas en 70 ciudades-0,2% intermensual en julio de 2026Sin cambios respecto a junio; las ciudades de primer nivel se mantuvieron estables intermensualmente.
Precios de viviendas existentes en 70 ciudades-0,3% intermensual en julio de 2026Sin cambios respecto a junio; las ciudades de primer nivel aumentaron un 0,2% intermensual.
Ventas nacionales de viviendas nuevasSuperficie de ventas -13% interanual y valor de ventas -9% interanual en julio de 2026Goldman Sachs considera que esto está en términos generales en línea con las expectativas.
Indicadores de construcciónNuevos inicios -28% interanual y terminaciones -19% interanual en julio de 2026La actividad de construcción se mantuvo moderada.
Transacciones de viviendas existentes+4% interanual y -7% intermensual en julio en 15 ciudades principalesSin cambios interanuales en los primeros siete meses de 2026.
Mercado de sueloSuperficie de transacciones de suelo -27% interanual y valor de transacciones -9% interanual en julioExcluido el suelo industrial.
Adquisiciones de suelo por desarrolladoresEl valor de adquisición de suelo por desarrolladores seguidos promedió el 105% del valor de ventas contratadas en julioEl margen bruto estimado a nivel de proyecto fue de aproximadamente el 26%, con adquisiciones altamente concentradas en ciudades de primer y segundo nivel y las 10 principales ciudades.

Impacto e implicaciones

A nivel sectorial, sigue faltando evidencia de una recuperación amplia, y la mejora de las valoraciones y los fundamentales dependerá más del apoyo de políticas, la estabilización de los precios de vivienda en ciudades núcleo y una recuperación de las expectativas de ingresos de los hogares. A nivel bursátil, los desarrolladores estatales de calidad o consolidadores del sector con capacidad de financiación, reservas de suelo en ciudades núcleo, sólida rentabilidad de proyectos y capacidades sostenidas de reposición de reservas de suelo podrían beneficiarse relativamente de la depuración del mercado y la contracción de la oferta.

Riesgos

Las caídas de precios de vivienda fuera de las ciudades núcleo de primer nivel podrían ampliarse o persistir más tiempo de lo previsto.
Las ventas de viviendas nuevas, las expectativas de ingresos de los hogares y la demanda hipotecaria podrían debilitarse aún más.
La mejora de la financiación de los desarrolladores podría no alcanzar las expectativas, afectando la entrega de viviendas vendidas sobre plano, la inversión y la recuperación del crédito del sector.
El mercado de suelo puede mantenerse débil, o los rendimientos de proyectos de adquisiciones de suelo a precios elevados por desarrolladores de calidad pueden situarse por debajo de las expectativas.
La escala, la velocidad de implementación o la difusión entre ciudades de la flexibilización de políticas podrían no alcanzar las expectativas.

Aspectos que vigilar

Si ciudades núcleo de primer nivel como Shanghái y Shenzhen muestran estabilización o un punto de inflexión al alza en los precios de vivienda, y si otras ciudades clave las siguen.
El impacto de la reciente flexibilización de políticas de Pekín sobre las ventas y las valoraciones, y si Shanghái relaja aún más el fondo de previsión para vivienda u otras políticas de vivienda relacionadas.
Si los listados de viviendas existentes en ciudades de nivel superior continúan disminuyendo y si los alquileres y los rendimientos de alquiler pueden mejorar aún más.
Políticas de estímulo de la demanda, como subsidios hipotecarios, recortes de tasas hipotecarias comerciales y reformas del fondo de previsión para vivienda.
Avances en la implementación de renovación urbana, reurbanización de aldeas urbanas, compras de inventario de viviendas existentes y apoyo de financiación para desarrolladores.