一线城市韧性尚存，但中国房地产整体疲弱或延续至8月

概览

高盛跟踪显示，2026年7月中国房地产市场整体仍较疲弱。新房和二手房价格延续环比下行，销售、开工、竣工和土地市场均未出现广泛改善；不过一线城市价格表现、二手房供需平衡、租金及优质开发商拿地活动提供了局部积极信号。

核心观点

高盛预计8月新房和二手房均价将以与7月相近的速度下行，一线城市修复动能有望延续；新房销售量和销售额的同比降幅大概率维持当前水平；竣工和新开工同比仍将显著下降；15个大城市二手房成交量同比增速则可能改善至中个位数。

分析框架

报告结合国家统计局70城房价与房地产开发数据、15城二手房成交、100城挂牌、50城租金、土地成交及开发商拿地跟踪，对价格、销售、施工、融资和土地储备进行月度交叉验证，并据此形成8月预测。

方法论与常识提炼

• 市场跟踪月度房地产指标交叉验证

  通过价格、成交、施工、土地和租赁等高频及官方指标综合判断房地产市场边际变化。

  报告以同比和环比变化衡量市场景气度，并重点比较一线、二线及低线城市之间的分化。

• 供需分析二手房供需平衡观察

  使用挂牌量、成交节奏、搜索热度、租金和租金收益率判断二手房供给压力与需求变化。

  100城挂牌量连续下降及租金环比回升，被视为高能级城市二手房供给压力缓解的积极迹象。

• 开发商盈利能力土地储备与项目毛利率分析

  以拿地金额占合同销售额比例、城市能级分布及估算项目毛利率评估开发商补库质量。

  优质开发商在核心城市积极补库且项目毛利率较高，反映其相对竞争优势和行业整合能力。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商股票

  行业研究覆盖对象

  优势

  优质开发商可在核心城市以较高潜在项目毛利率补充土地储备，并受益于行业整合。

  劣势

  全国销售、开工、竣工及土地市场仍处于下行周期，行业需求复苏不足。

  对比

  一线城市及核心二线城市相关资产表现相对更具韧性，低线城市仍面临更大价格和需求压力。

  风险

  政策支持不及预期、销售继续恶化、融资环境收紧及土地投资回报下降。

• China Jinmao (0817.HK)

  报告提及的受覆盖开发商

  优势

  在北京海淀取得高关注度住宅地块，体现其补库积极性。

  劣势

  高价拿地对未来销售去化、资金安排和项目利润实现提出更高要求。

  对比

  与一般开发商相比，其拿地活动更积极，且聚焦高能级城市。

  风险

  核心城市地价高企、项目去化不及预期及房地产市场持续疲弱。

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  报告提及的受覆盖开发商

  优势

  在北京朝阳取得地块，反映其在核心城市土地市场的参与能力。

  劣势

  行业需求走弱仍可能压制资产周转和盈利兑现。

  对比

  相较行业整体，其核心城市布局和拿地能力更具相对优势。

  风险

  土地成本上升、销售恢复偏慢及政策变化。

关键数据

• 70城新房价格2026年7月环比-0.2%与6月相同；一线城市环比持平。
• 70城二手房价格2026年7月环比-0.3%与6月相同；一线城市环比+0.2%。
• 全国新房销售2026年7月销售面积同比-13%，销售额同比-9%高盛认为大致符合预期。
• 施工指标2026年7月新开工同比-28%，竣工同比-19%施工活动仍然低迷。
• 二手房成交15个主要城市7月同比+4%、环比-7%2026年前7个月同比持平。
• 土地市场7月土地成交面积同比-27%，成交额同比-9%不含工业用地。
• 开发商拿地受跟踪开发商7月拿地金额平均为合同销售额的105%估算项目层面毛利率约26%，拿地高度集中于一二线及前十大城市。

影响与含义

行业层面，广泛复苏仍缺乏证据，估值和基本面改善将更多依赖政策、核心城市价格企稳及居民收入预期修复。个股层面，具备融资能力、核心城市土储、较高项目盈利能力和持续补库能力的优质国企或行业整合者，可能相对受益于市场出清与供给收缩。

风险

• 核心一线城市以外的房价下行扩大或持续时间超过预期。
• 新房销售、居民收入预期和按揭需求进一步走弱。
• 开发商融资改善不及预期，影响保交付、投资和行业信用修复。
• 土地市场持续低迷，或优质开发商高价拿地后的项目回报低于预期。
• 政策宽松力度、执行速度或城市间扩散程度不及预期。

后续跟踪

• 上海和深圳等核心一线城市是否出现房价企稳或向上拐点，以及其他重点城市是否跟随。
• 北京近期政策放松对销售和估值的影响，以及上海是否进一步放宽住房公积金或相关住房政策。
• 高能级城市二手房挂牌量是否继续下降，租金及租金收益率能否进一步改善。
• 住房按揭补贴、商业按揭利率下调、住房公积金改革等需求刺激政策。
• 城市更新、城中村改造、存量房收储及开发商融资支持的落地进展。