Setor Imobiliário da China: Resiliência das Cidades de Primeiro Nível Persiste, mas a Fraqueza Ampla do Setor Imobiliário Chinês Pode se Estender até Agosto
Os preços de imóveis novos e usados continuaram a cair em termos mensais em julho, enquanto vendas e construção permaneceram fracas; cidades de primeiro nível, aluguéis e aquisições de terrenos por incorporadoras de qualidade tiveram desempenho relativamente melhor.
Resumo
Os preços de imóveis novos e usados continuaram a cair em termos mensais em julho, enquanto vendas e construção permaneceram fracas; cidades de primeiro nível, aluguéis e aquisições de terrenos por incorporadoras de qualidade tiveram desempenho relativamente melhor.
- Os preços médios de imóveis novos e usados em 70 cidades caíram 0.2% e 0.3% em termos mensais, respectivamente, em julho, inalterados em relação às quedas de junho.
- A área de vendas e o valor de vendas nacionais de imóveis novos caíram 13% e 9% em termos anuais, respectivamente, em julho, enquanto o investimento em desenvolvimento, os novos lançamentos e as conclusões permaneceram fracos.
- O volume de transações de imóveis usados em 15 grandes cidades subiu 4% em termos anuais, mas caiu 7% em termos mensais; os anúncios em 100 cidades continuaram a diminuir, enquanto os aluguéis subiram em termos mensais pelo segundo mês consecutivo.
- As incorporadoras de qualidade cobertas aceleraram as aquisições de terrenos, com o valor das aquisições de julho correspondendo, em média, a 105% do valor das vendas contratadas e margens brutas em nível de projeto de cerca de 26%.
Interpretação do relatório
Visão geral
O acompanhamento do Goldman Sachs indica que o mercado imobiliário chinês permaneceu amplamente fraco em julho de 2026. Os preços de imóveis novos e usados continuaram a cair em termos mensais, enquanto vendas, lançamentos, conclusões e o mercado de terrenos não apresentaram melhora generalizada; entretanto, o desempenho dos preços nas cidades de primeiro nível, o equilíbrio entre oferta e demanda no mercado de imóveis usados, os aluguéis e a atividade de aquisição de terrenos por incorporadoras de qualidade forneceram sinais positivos localizados.
Visões principais
O Goldman Sachs espera que os preços médios de imóveis novos e usados caiam em agosto em ritmo semelhante ao de julho, enquanto o momentum de recuperação nas cidades de primeiro nível provavelmente continuará; as quedas anuais no volume e no valor das vendas de imóveis novos devem permanecer nos níveis atuais; as conclusões e os novos lançamentos ainda cairão significativamente em termos anuais; e o crescimento anual do volume de transações de imóveis usados nas 15 grandes cidades pode melhorar para a faixa média de um dígito.
Estrutura de análise
O relatório combina dados do Escritório Nacional de Estatísticas sobre preços de imóveis em 70 cidades e desenvolvimento imobiliário, transações de imóveis usados em 15 cidades, anúncios em 100 cidades, aluguéis em 50 cidades, transações de terrenos e acompanhamento das aquisições de terrenos por incorporadoras para realizar validação cruzada mensal de preços, vendas, construção, financiamento e bancos de terrenos, além de formular suas previsões para agosto.
Notas metodológicas
Avalia mudanças marginais no mercado imobiliário por meio da integração de indicadores de alta frequência e oficiais, incluindo preços, transações, construção, terrenos e aluguéis.
O relatório mensura as condições de mercado usando variações anuais e mensais, com foco particular nas diferenças entre cidades de primeiro nível, segundo nível e níveis inferiores.
Utiliza anúncios, momentum de transações, atividade de busca, aluguéis e rendimentos de aluguel para avaliar a pressão da oferta e mudanças na demanda no mercado de imóveis usados.
A queda contínua dos anúncios em 100 cidades e a recuperação mensal dos aluguéis são vistas como sinais positivos de redução da pressão de oferta de imóveis usados em cidades de níveis mais altos.
Avalia a qualidade da recomposição dos bancos de terrenos das incorporadoras usando o valor de aquisição de terrenos como percentual das vendas contratadas, a distribuição por nível de cidade e as margens brutas estimadas dos projetos.
A recomposição ativa de bancos de terrenos por incorporadoras de qualidade em cidades centrais e as margens brutas de projeto relativamente altas refletem suas vantagens competitivas e capacidades de consolidação do setor.
Mapeamento e comparação de ativos
Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).
- Ações de Incorporadoras Imobiliárias da ChinaUniverso de cobertura de pesquisa do setor
- Pontos fortes
- Incorporadoras de qualidade podem recompor bancos de terrenos em cidades centrais com margens brutas potenciais de projeto mais elevadas e se beneficiar da consolidação do setor.
- Pontos fracos
- As vendas, os lançamentos, as conclusões e o mercado de terrenos em âmbito nacional permanecem em um ciclo de baixa, com recuperação insuficiente da demanda do setor.
- Comparação
- Ativos associados a cidades de primeiro nível e cidades centrais de segundo nível são relativamente mais resilientes, enquanto cidades de níveis inferiores continuam enfrentando maior pressão sobre preços e demanda.
- Riscos
- Apoio político mais fraco que o esperado, deterioração contínua das vendas, condições de financiamento mais restritivas e retornos decrescentes sobre investimentos em terrenos.
- China Jinmao (0817.HK)Incorporadora coberta mencionada no relatório
- Pontos fortes
- Sua aquisição de um terreno residencial de destaque no distrito de Haidian, em Pequim, demonstra recomposição ativa do banco de terrenos.
- Pontos fracos
- Aquisições de terrenos com preços elevados impõem maiores exigências à futura absorção de vendas, aos arranjos de financiamento e à realização dos lucros dos projetos.
- Comparação
- Em comparação com incorporadoras típicas, sua atividade de aquisição de terrenos é mais proativa e focada em cidades de níveis mais altos.
- Riscos
- Preços elevados de terrenos em cidades centrais, vendas de projetos abaixo do esperado e fraqueza contínua do mercado imobiliário.
- China Overseas Land & Investment (0688.HK)Incorporadora coberta mencionada no relatório
- Pontos fortes
- Sua aquisição de um terreno no distrito de Chaoyang, em Pequim, reflete sua capacidade de participar dos mercados de terrenos de cidades centrais.
- Pontos fracos
- A fraca demanda do setor ainda pode pressionar a rotação de ativos e a realização de lucros.
- Comparação
- Em relação ao setor como um todo, sua presença em cidades centrais e sua capacidade de aquisição de terrenos proporcionam vantagens mais fortes.
- Riscos
- Aumento dos custos dos terrenos, recuperação lenta das vendas e mudanças nas políticas.
Dados principais
- Preços de Imóveis Novos em 70 Cidades-0.2% em termos mensais em julho de 2026Inalterado em relação a junho; as cidades de primeiro nível ficaram estáveis em termos mensais.
- Preços de Imóveis Usados em 70 Cidades-0.3% em termos mensais em julho de 2026Inalterado em relação a junho; as cidades de primeiro nível subiram 0.2% em termos mensais.
- Vendas Nacionais de Imóveis NovosÁrea de vendas -13% em termos anuais e valor de vendas -9% em termos anuais em julho de 2026O Goldman Sachs considera isso amplamente em linha com as expectativas.
- Indicadores de ConstruçãoNovos lançamentos -28% em termos anuais e conclusões -19% em termos anuais em julho de 2026A atividade de construção permaneceu moderada.
- Transações de Imóveis Usados+4% em termos anuais e -7% em termos mensais em julho nas 15 grandes cidadesEstável em termos anuais nos primeiros sete meses de 2026.
- Mercado de TerrenosÁrea de transações de terrenos -27% em termos anuais e valor de transações -9% em termos anuais em julhoExcluindo terrenos industriais.
- Aquisições de Terrenos pelas IncorporadorasO valor de aquisição de terrenos pelas incorporadoras acompanhadas correspondeu, em média, a 105% do valor das vendas contratadas em julhoA margem bruta estimada em nível de projeto foi de cerca de 26%, com aquisições altamente concentradas em cidades de primeiro e segundo níveis e nas 10 principais cidades.
Impacto e implicações
No nível setorial, continuam faltando evidências de uma recuperação ampla, e a melhora das avaliações e dos fundamentos dependerá mais de apoio político, estabilização dos preços de imóveis nas cidades centrais e recuperação das expectativas de renda das famílias. No nível das ações, incorporadoras estatais de qualidade ou consolidadoras do setor com capacidade de financiamento, bancos de terrenos em cidades centrais, forte rentabilidade de projetos e capacidade contínua de recomposição de bancos de terrenos podem se beneficiar relativamente da depuração do mercado e da contração da oferta.
Riscos
- As quedas nos preços dos imóveis fora das cidades centrais de primeiro nível podem se ampliar ou persistir por mais tempo do que o esperado.
- As vendas de imóveis novos, as expectativas de renda das famílias e a demanda por hipotecas podem enfraquecer ainda mais.
- A melhora no financiamento das incorporadoras pode ficar abaixo das expectativas, afetando a entrega de imóveis pré-vendidos, o investimento e a recuperação do crédito do setor.
- O mercado de terrenos pode permanecer fraco, ou os retornos de projetos provenientes de aquisições de terrenos com preços elevados por incorporadoras de qualidade podem ficar abaixo das expectativas.
- A escala, a velocidade de implementação ou a difusão entre cidades da flexibilização de políticas pode ficar abaixo das expectativas.
Pontos a observar
- Se cidades centrais de primeiro nível, como Xangai e Shenzhen, demonstram estabilização ou um ponto de inflexão ascendente nos preços dos imóveis, e se outras cidades-chave acompanham.
- O impacto da recente flexibilização de políticas em Pequim sobre vendas e avaliações, e se Xangai flexibiliza ainda mais o fundo de previdência habitacional ou políticas habitacionais relacionadas.
- Se os anúncios de imóveis usados em cidades de níveis mais altos continuam a cair e se os aluguéis e os rendimentos de aluguel podem melhorar ainda mais.
- Políticas de estímulo à demanda, como subsídios hipotecários, cortes nas taxas de hipotecas comerciais e reformas do fundo de previdência habitacional.
- O progresso na implementação de renovação urbana, reurbanização de vilas urbanas, compras de estoque de imóveis existentes e apoio de financiamento às incorporadoras.