Setor Imobiliário da China: Dados do Setor Imobiliário Chinês Continuaram a Enfraquecer em Julho; Preferência por Incorporadoras de Qualidade com Renda Recorrente Resiliente

Visão geral

Este relatório acompanha vendas, preços, imóveis usados, estoque, terrenos, hipotecas, políticas e vendas de incorporadoras no mercado imobiliário da China em julho de 2026. A principal conclusão é que os fundamentos do mercado residencial continuam a enfraquecer, especialmente diante do aumento do estoque de imóveis usados e da pressão sobre preços em cidades de segundo nível e de menor porte.

Visões principais

As vendas continuam fracas, as quedas de preços não cessaram, e um mercado de terrenos fraco restringirá ainda mais a oferta de novos projetos no segundo semestre. O relatório acredita que as expectativas de resultados fracos no primeiro semestre já foram parcialmente refletidas nos preços das ações. A seleção de investimentos deve se concentrar em empresas de qualidade com capacidade crível de geração própria de melhorias, suporte de renda recorrente e uma relação risco-retorno de avaliação favorável.

Estrutura de análise

O relatório combina indicadores de vendas, preços, estoque e terrenos em nível de cidade, de múltiplas fontes, incluindo CREIS, NBS, Bingshan e CRIC, para comparações mensais anuais, mensais e acumuladas no ano, e seleciona oportunidades relativas com base nas avaliações das incorporadoras, renda recorrente e catalisadores de projetos.

Notas metodológicas

• Método de AvaliaçãoAvaliação pelo Valor Patrimonial Líquido

  VPL estimado para 2026

  As propriedades para desenvolvimento são avaliadas por fluxo de caixa descontado, as propriedades para investimento por taxas de capitalização, e descontos sobre o VPL são então aplicados com base em scorecards das incorporadoras após a dedução da dívida líquida.

• Método de AvaliaçãoMétodo do Fluxo de Caixa Descontado

  Avaliação de Propriedades para Desenvolvimento

  As propriedades para desenvolvimento da CR Land, C&D e Seazen são avaliadas usando custos médios ponderados de capital de 8,0%, 8,2% e 8,9%, respectivamente.

• Método de AvaliaçãoScorecard de Incorporadoras

  Desconto sobre o VPL

  O scorecard abrange banco de terrenos, execução, escala, crescimento, rentabilidade, financiamento e alavancagem; as empresas cobertas pelo relatório geralmente recebem descontos sobre o VPL de 30% a 45%.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Resources Land Ltd. (1109.HK)

  O relatório recomenda comprar em momentos de fraqueza, enfatizando seu perfil estável de renda recorrente.

  Pontos fortes

  Mix relativamente equilibrado de propriedades para investimento e desenvolvimento; pontuações elevadas em financiamento e alavancagem no scorecard de incorporadoras.

  Pontos fracos

  As quedas nas vendas do setor e nos preços das residências continuarão a afetar o desempenho do negócio de desenvolvimento.

  Comparação

  O relatório aplica um desconto de 30% ao seu VPL estimado para 2026, no limite inferior da faixa de desconto de 30% a 45% para as empresas cobertas.

  Riscos

  Vendas contratadas abaixo das expectativas; abertura de novos shoppings mais lenta que o esperado.

• C&D International Investment Group Ltd (1908.HK)

  O relatório considera que oferece uma atraente relação risco-retorno em sua avaliação atual.

  Pontos fortes

  A avaliação atual é vista como atraente em termos de relação risco-retorno; o lançamento do projeto Wangtianji em Hangzhou pode ser um catalisador de curto prazo.

  Pontos fracos

  O suporte dos negócios de renda recorrente é relativamente limitado, com os resultados mais dependentes do desempenho do negócio de desenvolvimento.

  Comparação

  O relatório aplica um desconto de 35% ao seu VPL estimado para 2026.

  Riscos

  Margem bruta abaixo das expectativas; aquisição de terrenos mais lenta que o esperado.

• Seazen Holdings Company Ltd. (601155.SS)

  O relatório recomenda comprar em momentos de fraqueza, com foco em sua renda recorrente e expansão de shoppings.

  Pontos fortes

  A abertura de novos shoppings e uma base baixa podem acelerar o crescimento dos aluguéis no segundo semestre; o relatório considera atraente sua avaliação de cerca de 7x o lucro recorrente.

  Pontos fracos

  As margens do negócio de desenvolvimento permanecem pressionadas, e a monetização das operações de ativos comerciais requer tempo.

  Comparação

  O relatório aplica um desconto de 40% ao seu VPL estimado para 2026, superior aos aplicados à CR Land e à C&D.

  Riscos

  Compressão das margens de desenvolvimento mais rápida que o esperado; fraco crescimento da renda recorrente; alienação de shoppings para REITs privados mais lenta que o esperado.

Dados principais

• Volume de Transações de Imóveis Novos em 65 Cidades-1% em termos anuais em julho de 2026; -13% em termos anuais no acumulado do anoO crescimento anual em junho foi de -10%.
• Volume de Transações de Imóveis Usados em 33 Cidades+6% em termos anuais em julho de 2026; +3% em termos anuais no acumulado do anoO aumento anual foi impulsionado principalmente por uma base baixa.
• Preços de Imóveis Novos em 70 Cidades-3,4% em termos anuais, -0,2% em relação ao mês anteriorDados do NBS.
• Preços de Imóveis Usados em 70 Cidades-5,4% em termos anuais, -0,3% em relação ao mês anteriorDados do NBS.
• Preços de Anúncio e de Transação de Imóveis UsadosPreços de anúncio em 85 cidades: -9,6% em termos anuais, -0,5% em relação ao mês anterior; preços de transação em 42 cidades: -10% em termos anuais, -0,3% em relação ao mês anteriorDados da Bingshan.
• Meses para Desestocagem de Imóveis Novos em 70 Cidades31,7 meses21,4 meses em cidades de primeiro nível, 30,4 meses em cidades de segundo nível e 42,9 meses em cidades de terceiro nível.
• Mercado de Terrenos em 300 CidadesÁrea bruta de construção transacionada -15% em termos anuais; valor das transações -5% em termos anuaisJulho de 2026; a taxa média de prêmio de terreno foi de 10%.
• Novos Recursos Comercializáveis das 100 Maiores Incorporadoras-32% em termos anuais no acumulado do anoAté os primeiros sete meses de 2026.

Impacto e implicações

A deterioração dos dados macro implica pressão descendente contínua sobre as vendas do setor, os preços das residências e a oferta de novos projetos, com riscos mais pronunciados em cidades de menor porte. Em termos relativos, incorporadoras com renda estável de aluguéis e operações comerciais, bem como perfis mais sólidos de financiamento e alavancagem, são mais defensivas; no curto prazo, os investidores podem acompanhar catalisadores de resultados decorrentes do lançamento de projetos individuais e da abertura de novos shoppings.

Riscos

• As vendas residenciais são mais fracas que o esperado, pressionando as vendas contratadas, o fluxo de caixa e os resultados das incorporadoras.
• As quedas nos preços das residências aceleram, especialmente à medida que o estoque de imóveis usados continua a aumentar em cidades de segundo nível e de menor porte.
• Um mercado de terrenos fraco e menos novos recursos comercializáveis reduzem a oferta de novos projetos no segundo semestre e o crescimento do setor.
• A abertura de novos shoppings, o crescimento dos aluguéis ou o progresso na alienação de ativos ficam abaixo das expectativas.
• Nova contração das margens brutas do negócio de desenvolvimento.

Pontos a observar

• Mudanças anuais e mensais nos volumes de transações de imóveis novos e usados em agosto e nos meses subsequentes.
• Se as quedas mensais nos preços de imóveis novos e usados em 70 cidades se ampliam.
• Anúncios de imóveis usados, volumes de visitas e meses para desestocagem em cidades de segundo nível e de menor porte.
• Mudanças nas transações de terrenos, taxas de prêmio e novos recursos comercializáveis das incorporadoras em 300 cidades.
• Desempenho de pré-vendas do projeto Wangtianji em Hangzhou.
• Aberturas de novos shoppings pela Seazen e a concretização do crescimento dos aluguéis no segundo semestre.