7月中国房地产数据继续走弱，优选经常性收入稳健的优质房企

概览

本报告跟踪2026年7月中国房地产市场的销售、价格、二手房、库存、土地、按揭、政策及开发商销售数据。核心结论是住宅市场基本面仍在走弱，尤其是二线及以下城市的二手房库存和价格压力加大。

核心观点

销售仍然疲弱，价格下行未止，土地市场低迷将进一步制约下半年新盘供给。报告认为疲弱的上半年业绩预期已部分反映在股价中，投资上应坚持选择具备可信自救能力、经常性收入支撑和较好估值风险回报的优质企业。

分析框架

报告结合CREIS、国家统计局、Bingshan、CRIC等多来源的城市级销售、价格、库存和土地指标进行月度同比、环比及年初至今比较，并以开发商估值、经常性收入和项目催化剂筛选相对机会。

方法论与常识提炼

• 估值方法净资产价值估值

  2026年预期NAV

  对开发物业采用现金流折现法，对投资性物业采用资本化率估值，扣除净负债后再按开发商评分卡给予NAV折价。

• 估值方法现金流折现法

  开发物业估值

  CR Land、C&D和Seazen的开发物业估值分别使用8.0%、8.2%和8.9%的加权平均资本成本。

• 估值方法开发商评分卡

  NAV折价

  评分卡覆盖土地储备、执行、规模、增长、盈利、融资和杠杆；报告覆盖公司一般采用30%至45%的NAV折价。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• China Resources Land Ltd. (1109.HK)

  报告建议逢低布局，强调其稳健的经常性收入属性。

  优势

  投资性物业和开发物业组合较均衡；开发商评分卡在融资和杠杆项得分较高。

  劣势

  行业销售与房价下行仍会影响开发业务表现。

  对比

  报告对其2026年预期NAV采用30%折价，处于覆盖公司30%至45%折价范围的较低端。

  风险

  签约销售不及预期；新商场开业慢于预期。

• C&D International Investment Group Ltd (1908.HK)

  报告认为其在当前估值下具备较佳风险回报。

  优势

  当前估值被认为具有风险回报吸引力；杭州望天际项目推出可能成为短期催化剂。

  劣势

  经常性收入业务支撑相对有限，盈利更依赖开发业务表现。

  对比

  报告对其2026年预期NAV采用35%折价。

  风险

  毛利率低于预期；土地获取慢于预期。

• Seazen Holdings Company Ltd. (601155.SS)

  报告建议逢低布局，关注其经常性收入和商场扩张。

  优势

  新商场开业及低基数可能推动下半年租金增长加速；报告认为其经常性利润约7倍的估值具吸引力。

  劣势

  开发业务利润率仍面临压力，商业资产运营兑现需要时间。

  对比

  报告对其2026年预期NAV采用40%折价，高于CR Land和C&D。

  风险

  开发利润率压缩快于预期；经常性收入增长疲弱；购物中心向私募REITs处置慢于预期。

关键数据

• 65城一手房成交量2026年7月同比-1%；年初至今同比-13%6月同比为-10%。
• 33城二手房成交量2026年7月同比+6%；年初至今同比+3%同比增长主要受低基数影响。
• 70城新房价格同比-3.4%，环比-0.2%国家统计局数据。
• 70城二手房价格同比-5.4%，环比-0.3%国家统计局数据。
• 二手房挂牌与成交价格85城挂牌价同比-9.6%、环比-0.5%；42城成交价同比-10%、环比-0.3%Bingshan数据。
• 70城新房库存去化月数31.7个月一线城市21.4个月，二线城市30.4个月，三线城市42.9个月。
• 300城土地市场成交建面同比-15%，成交金额同比-5%2026年7月；平均土地溢价率为10%。
• 前100房企新增可售资源年初至今同比-32%截至2026年前7个月。

影响与含义

宏观数据恶化意味着行业销售、房价和新盘供给仍面临下行压力，低线城市风险更突出。相对而言，拥有稳健租金及商业运营收入、融资和杠杆表现较好的开发商更具防御性；短期可关注个别项目推盘和新商场开业带来的业绩催化。

风险

• 住宅销售弱于预期，导致开发商签约销售、现金流和盈利承压。
• 房价下跌加快，尤其是二线及以下城市二手房库存持续上升。
• 土地市场低迷及新增可售资源减少，压制下半年新盘供应与行业增长。
• 新商场开业、租金增长或资产处置进度低于预期。
• 开发业务毛利率进一步收缩。

后续跟踪

• 8月及后续月份一手房与二手房成交量的同比和环比变化。
• 70城新房和二手房价格环比跌幅是否扩大。
• 二线及以下城市的二手房挂牌量、看房量和库存去化月数。
• 300城土地成交、溢价率及房企新增可售资源变化。
• 杭州望天际项目预售表现。
• Seazen新商场开业及下半年租金增长兑现情况。