China Resources Land Ltd. (1109.HK): As Vendas Imobiliárias na China Permaneceram Fracas em Julho, Enquanto Preços Residenciais Fracos e Baixa Atividade de Construção Reforçam uma Visão Cautelosa sobre o Setor

Visão geral

O relatório considera que o mercado imobiliário da China permaneceu fraco em julho: embora a queda nas vendas de imóveis novos tenha diminuído em relação a junho, os preços das residências, as transações de imóveis usados e a atividade de construção não apresentaram melhora. Um mercado de terrenos fraco e a oferta limitada de novos projetos podem continuar restringindo o investimento em desenvolvimento imobiliário e as vendas subsequentes de imóveis novos. A visão sobre o setor permanece cautelosa, mas empresas de qualidade podem superar o mercado por meio de receita recorrente, solidez financeira e execução operacional.

Visões principais

As vendas de imóveis novos permaneceram fracas apesar de uma base de comparação baixa, enquanto transações mais fracas de imóveis usados podem repercutir nos preços das residências e no mercado de imóveis novos. O potencial positivo de políticas é limitado e a disposição dos compradores permanece baixa; espera-se que os preços das residências na maioria dos mercados continuem caindo mês a mês nos próximos meses, com as quedas podendo acelerar durante o verão, enquanto os preços das residências nas cidades de Nível 1 podem permanecer relativamente estáveis. Os investidores devem evitar exposição ampla e focar em incorporadoras de qualidade com capacidade confiável de crescimento por iniciativa própria.

Estrutura de análise

O relatório combina dados imobiliários de julho do Escritório Nacional de Estatísticas, o índice de preços residenciais de 70 cidades, dados em tempo real de transações de imóveis usados em 25 cidades de nível mais alto e avaliações de incorporadoras quanto a banco de terrenos, execução, escala, crescimento, rentabilidade, financiamento e alavancagem, para avaliar as tendências do setor e a avaliação e relação risco-retorno das principais empresas.

Notas metodológicas

• AvaliaçãoMétodo do Valor Patrimonial Líquido

  Valor Patrimonial Líquido Estimado para 2026

  As propriedades para desenvolvimento são avaliadas usando fluxo de caixa descontado, e as propriedades para investimento usando taxas de capitalização. A dívida líquida é deduzida para derivar o NAV por ação, com descontos aplicados com base nas pontuações das incorporadoras.

• AvaliaçãoMétodo do Fluxo de Caixa Descontado

  Avaliação de Propriedades para Desenvolvimento

  As taxas de desconto para propriedades para desenvolvimento são de 8.0%, 8.2% e 8.9% para China Resources Land Ltd., C&D International Investment Group Ltd. e Seazen Holdings Company Ltd., respectivamente.

• AvaliaçãoScorecard de Incorporadoras

  Desconto sobre o NAV

  As dimensões de pontuação incluem banco de terrenos, execução, escala, crescimento, rentabilidade, financiamento e alavancagem; as empresas cobertas geralmente aplicam descontos sobre o NAV de 30%-45%.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Resources Land Ltd. (1109.HK)

  Principal escolha; classificada como Acima do Mercado

  Pontos fortes

  Base sólida de receita recorrente; fortes pontuações em banco de terrenos, execução, escala, crescimento, rentabilidade, financiamento e alavancagem; uma alta proporção da avaliação provém de propriedades para investimento.

  Pontos fracos

  Ainda exposta às quedas setoriais nas vendas, nos preços das residências e no investimento em desenvolvimento.

  Comparação

  Classifica-se como a principal escolha entre as incorporadoras de qualidade cobertas, à frente da Seazen Holdings Company Ltd.

  Riscos

  Vendas contratadas mais fracas do que o esperado; abertura de novos shopping centers mais lenta do que o esperado.

• Seazen Holdings Company Ltd. (601155.SS)

  Uma das recomendações preferidas; classificada como Acima do Mercado

  Pontos fortes

  Possui características estáveis de receita recorrente, com propriedades para investimento e operações comerciais oferecendo suporte relativo.

  Pontos fracos

  As margens de desenvolvimento e o crescimento da receita recorrente podem permanecer sob pressão.

  Comparação

  Fica atrás apenas da China Resources Land Ltd. entre as empresas de qualidade, com uma tese de investimento mais favorável do que a exposição cíclica a incorporadoras puras.

  Riscos

  Compressão das margens do negócio de desenvolvimento mais rápida do que o esperado; crescimento da receita recorrente mais fraco do que o esperado; progresso mais lento do que o esperado na injeção de shopping centers em REITs privados.

• C&D International Investment Group Ltd. (1908.HK)

  Uma incorporadora pura com relação risco-retorno relativamente atraente; classificada como Acima do Mercado

  Pontos fortes

  Oferece uma relação risco-retorno atraente na avaliação atual; o NAV estimado para 2026 é de HK$29.69/ação, aplicando um desconto de 35%.

  Pontos fracos

  É principalmente um negócio de desenvolvimento e, portanto, mais sensível a mudanças nas vendas e nas margens.

  Comparação

  Em comparação com outras incorporadoras puras do setor, o relatório considera que ela oferece uma relação risco-retorno superior na avaliação atual.

  Riscos

  Margem bruta mais fraca do que o esperado; progresso na aquisição de terrenos mais lento do que o esperado.

Dados principais

• Valor das Vendas Nacionais de Imóveis Novos em Relação ao Ano Anterior em Julho-8.9%-13.9% em junho; -13.1% acumulado nos primeiros sete meses.
• Área Nacional de Vendas de Imóveis Novos em Relação ao Ano Anterior em Julho-11.8%-14.3% em junho; -11.8% acumulado nos primeiros sete meses.
• Preços Residenciais em 70 Cidades Mês a Mês em JulhoImóveis novos -0.2%, imóveis usados -0.3%O ritmo de queda foi amplamente semelhante ao do mês anterior, mas mais cidades registraram preços estáveis ou em queda.
• Novos Lançamentos de Construção e Conclusões em Relação ao Ano Anterior em JulhoLançamentos -28%, conclusões -19%As quedas acumuladas nos primeiros sete meses foram de 24% e 23%, respectivamente.
• Investimento em Desenvolvimento Imobiliário em Relação ao Ano Anterior nos Primeiros Sete Meses-19.2%Ampliou-se ainda mais em relação a -18.0% nos primeiros seis meses.
• Valor Patrimonial Líquido Estimado para 2026 da China Resources Land Ltd.HK$60.54/açãoInclui HK$18.44 para propriedades de desenvolvimento, HK$55.72 para propriedades de investimento e HK$13.62 de dívida líquida; a aplicação de um desconto de 30% implica um preço-alvo de HK$42.38.

Impacto e implicações

Se as transações de imóveis usados permanecerem fracas, as quedas nos preços das residências podem acelerar e pressionar ainda mais a absorção de imóveis novos, enquanto o investimento em desenvolvimento e a oferta de novos projetos também enfrentariam pressão baixista. O potencial de recuperação de avaliação em todo o setor é limitado, mas empresas com receita recorrente de propriedades para investimento e operações de shopping centers, bem como perfis mais sólidos de financiamento e alavancagem, podem demonstrar defensividade relativa e alfa em um ciclo fraco.

Riscos

• Sentimento de compra de imóveis persistentemente fraco e deterioração adicional nas transações de imóveis usados.
• Quedas nos preços das residências mais rápidas do que o esperado e sua transmissão para as vendas de imóveis novos.
• Um mercado de terrenos fraco continuando a pressionar a oferta de novos projetos, o investimento em desenvolvimento imobiliário e as vendas do setor.
• Vendas contratadas, margens brutas ou receita recorrente das principais empresas abaixo das expectativas.
• Aberturas de shopping centers, operações comerciais ou securitização de ativos avançando mais lentamente do que o esperado.

Pontos a observar

• Mudanças mês a mês nos preços de imóveis novos e usados em 70 cidades, especialmente se as cidades de Nível 1 podem permanecer estáveis.
• Se as transações em tempo real de imóveis usados nas cidades de nível mais alto podem estabilizar e se recuperar.
• Valor das vendas nacionais de imóveis novos, área vendida e ritmo de absorção.
• Variações anuais em novos lançamentos de construção, conclusões e investimento em desenvolvimento imobiliário.
• Mudanças nas transações de terrenos e na oferta de novos projetos.
• Vendas contratadas, receita recorrente, margens e progresso na abertura de shopping centers na China Resources Land Ltd., Seazen Holdings Company Ltd. e C&D International Investment Group Ltd.