China Property: Los datos inmobiliarios de China continuaron debilitándose en julio; se prefieren promotoras de calidad con ingresos recurrentes resilientes
Persistieron las débiles ventas residenciales, la caída de los precios de las viviendas y el aumento del inventario en ciudades de menor nivel. Morgan Stanley mantiene una visión neutral del sector y recomienda observar oportunidades relativas en CR Land, Seazen y C&D.
Resumen
Persistieron las débiles ventas residenciales, la caída de los precios de las viviendas y el aumento del inventario en ciudades de menor nivel. Morgan Stanley mantiene una visión neutral del sector y recomienda observar oportunidades relativas en CR Land, Seazen y C&D.
- El volumen de transacciones de viviendas nuevas en 65 ciudades cayó un 1% interanual en julio y un 13% interanual en lo que va de año; el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en 33 ciudades aumentó un 6% interanual, respaldado principalmente por una base baja.
- Los datos de la NBS mostraron que los precios de viviendas nuevas en 70 ciudades cayeron un 3,4% interanual y un 0,2% intermensual; los precios de viviendas de segunda mano cayeron un 5,4% interanual y un 0,3% intermensual.
- El promedio de anuncios totales de viviendas de segunda mano en aproximadamente 50 ciudades de muestra aumentó un 0,5% intermensual, y la presión de inventario en ciudades de segundo nivel y de menor nivel merece mayor atención.
- La superficie bruta construida de transacciones de suelo en 300 ciudades cayó un 15% interanual en julio, mientras que el valor de las transacciones disminuyó un 5% interanual; los nuevos recursos comercializables de las 100 principales promotoras cayeron un 32% interanual en lo que va de año.
- Centrarse en la resiliencia de los ingresos recurrentes de CR Land y Seazen, así como en la relación riesgo-rentabilidad de C&D a la valoración actual y el catalizador de corto plazo de su proyecto Hangzhou Wangtianji.
Interpretación del informe
Visión general
Este informe sigue las ventas, los precios, las viviendas de segunda mano, el inventario, el suelo, las hipotecas, las políticas y las ventas de promotoras en el mercado inmobiliario de China en julio de 2026. La conclusión clave es que los fundamentales del mercado residencial continúan debilitándose, especialmente ante el creciente inventario de viviendas de segunda mano y la presión sobre los precios en ciudades de segundo nivel y de menor nivel.
Perspectivas principales
Las ventas siguen débiles, las caídas de precios no se han detenido y un mercado de suelo apagado limitará aún más la oferta de nuevos proyectos en el segundo semestre. El informe considera que las expectativas de débiles resultados del primer semestre ya se han reflejado parcialmente en los precios de las acciones. La selección de inversiones debe centrarse en empresas de calidad con capacidad creíble de mejora propia, respaldo de ingresos recurrentes y una favorable relación riesgo-rentabilidad de valoración.
Marco de análisis
El informe combina indicadores de ventas, precios, inventario y suelo a nivel de ciudad de múltiples fuentes, incluidas CREIS, la NBS, Bingshan y CRIC, para comparaciones mensuales interanuales, intermensuales y acumuladas del año, y selecciona oportunidades relativas con base en las valoraciones de las promotoras, los ingresos recurrentes y los catalizadores de proyectos.
Notas metodológicas
NAV estimado para 2026
Las propiedades en desarrollo se valoran mediante flujo de caja descontado, las propiedades de inversión mediante tasas de capitalización, y posteriormente se aplican descuentos sobre el NAV según las tarjetas de evaluación de las promotoras después de deducir la deuda neta.
Valoración de propiedades en desarrollo
Las propiedades en desarrollo de CR Land, C&D y Seazen se valoran utilizando costes medios ponderados de capital de 8,0%, 8,2% y 8,9%, respectivamente.
Descuento sobre NAV
La tarjeta de evaluación cubre la reserva de suelo, ejecución, escala, crecimiento, rentabilidad, financiación y apalancamiento; las empresas cubiertas por el informe generalmente reciben descuentos sobre NAV de entre 30% y 45%.
Correspondencia y comparación de activos
Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).
- China Resources Land Ltd. (1109.HK)El informe recomienda comprar en las caídas, destacando su perfil estable de ingresos recurrentes.
- Fortalezas
- Mezcla relativamente equilibrada de propiedades de inversión y desarrollo; altas puntuaciones en financiación y apalancamiento bajo la tarjeta de evaluación de promotoras.
- Debilidades
- Las caídas de ventas del sector y de los precios de las viviendas seguirán afectando el desempeño del negocio de desarrollo.
- Comparación
- El informe aplica un descuento del 30% a su NAV estimado para 2026, en el extremo inferior del rango de descuentos de 30% a 45% para las empresas cubiertas.
- Riesgos
- Ventas contratadas por debajo de las expectativas; aperturas de nuevos centros comerciales más lentas de lo esperado.
- C&D International Investment Group Ltd (1908.HK)El informe considera que ofrece una atractiva relación riesgo-rentabilidad a su valoración actual.
- Fortalezas
- La valoración actual se considera atractiva sobre una base de riesgo-rentabilidad; el lanzamiento del proyecto Hangzhou Wangtianji podría ser un catalizador a corto plazo.
- Debilidades
- El respaldo de los negocios de ingresos recurrentes es relativamente limitado, y los beneficios dependen más del desempeño del negocio de desarrollo.
- Comparación
- El informe aplica un descuento del 35% a su NAV estimado para 2026.
- Riesgos
- Margen bruto por debajo de las expectativas; adquisición de suelo más lenta de lo esperado.
- Seazen Holdings Company Ltd. (601155.SS)El informe recomienda comprar en las caídas, centrándose en sus ingresos recurrentes y expansión de centros comerciales.
- Fortalezas
- Las aperturas de nuevos centros comerciales y una base baja podrían acelerar el crecimiento de los alquileres en el segundo semestre; el informe considera atractiva su valoración de aproximadamente 7x el beneficio recurrente.
- Debilidades
- Los márgenes del negocio de desarrollo siguen bajo presión, y la monetización de las operaciones de activos comerciales requiere tiempo.
- Comparación
- El informe aplica un descuento del 40% a su NAV estimado para 2026, superior a los de CR Land y C&D.
- Riesgos
- Compresión de los márgenes de desarrollo más rápida de lo esperado; débil crecimiento de ingresos recurrentes; enajenación de centros comerciales a REIT privados más lenta de lo esperado.
Datos clave
- Volumen de transacciones de viviendas nuevas en 65 ciudades-1% interanual en julio de 2026; -13% interanual en lo que va de añoEl crecimiento interanual de junio fue de -10%.
- Volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en 33 ciudades+6% interanual en julio de 2026; +3% interanual en lo que va de añoEl aumento interanual estuvo impulsado principalmente por una base baja.
- Precios de viviendas nuevas en 70 ciudades-3,4% interanual, -0,2% intermensualDatos de la NBS.
- Precios de viviendas de segunda mano en 70 ciudades-5,4% interanual, -0,3% intermensualDatos de la NBS.
- Precios de anuncio y de transacción de viviendas de segunda manoPrecios de anuncio en 85 ciudades: -9,6% interanual, -0,5% intermensual; precios de transacción en 42 ciudades: -10% interanual, -0,3% intermensualDatos de Bingshan.
- Meses de absorción del inventario de viviendas nuevas en 70 ciudades31,7 meses21,4 meses en ciudades de primer nivel, 30,4 meses en ciudades de segundo nivel y 42,9 meses en ciudades de tercer nivel.
- Mercado de suelo en 300 ciudadesSuperficie bruta construida de transacciones -15% interanual; valor de transacciones -5% interanualJulio de 2026; la tasa media de prima de suelo fue del 10%.
- Nuevos recursos comercializables de las 100 principales promotoras-32% interanual en lo que va de añoAl cierre de los primeros siete meses de 2026.
Impacto e implicaciones
El deterioro de los datos macroeconómicos implica una presión bajista continua sobre las ventas del sector, los precios de las viviendas y la oferta de nuevos proyectos, con riesgos más pronunciados en ciudades de menor nivel. En términos relativos, las promotoras con ingresos estables por alquileres y operaciones comerciales, así como perfiles de financiación y apalancamiento más sólidos, son más defensivas; a corto plazo, los inversores pueden vigilar catalizadores de resultados derivados de lanzamientos de proyectos individuales y aperturas de nuevos centros comerciales.
Riesgos
- Las ventas residenciales son más débiles de lo esperado, presionando las ventas contratadas, el flujo de caja y los beneficios de las promotoras.
- Las caídas de los precios de las viviendas se aceleran, especialmente a medida que el inventario de viviendas de segunda mano sigue aumentando en ciudades de segundo nivel y de menor nivel.
- Un mercado de suelo débil y menos nuevos recursos comercializables suprimen la oferta de nuevos proyectos del segundo semestre y el crecimiento del sector.
- Las aperturas de nuevos centros comerciales, el crecimiento de los alquileres o el progreso en la enajenación de activos se sitúan por debajo de las expectativas.
- Mayor contracción de los márgenes brutos del negocio de desarrollo.
Aspectos que vigilar
- Cambios interanuales e intermensuales en los volúmenes de transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano en agosto y meses posteriores.
- Si se amplían las caídas intermensuales de los precios de viviendas nuevas y de segunda mano en 70 ciudades.
- Anuncios de viviendas de segunda mano, volúmenes de visitas y meses de absorción del inventario en ciudades de segundo nivel y de menor nivel.
- Cambios en las transacciones de suelo, las tasas de prima y los nuevos recursos comercializables de las promotoras en 300 ciudades.
- Desempeño de preventas del proyecto Hangzhou Wangtianji.
- Las aperturas de nuevos centros comerciales de Seazen y la materialización del crecimiento de los alquileres en el segundo semestre.