Imobiliário na China: Pequim Flexibiliza Marginalmente as Restrições à Compra de Imóveis e Eleva os Limites de Empréstimos do Fundo de Previdência Habitacional; Política Oferece Mais Suporte do que Estímulo

Visão geral

Pequim ajustou sua política de restrição à compra de imóveis, reduzindo para um ano o período mínimo de contribuição à seguridade social exigido de residentes não locais para comprar imóveis dentro do Quinto Anel Rodoviário, ao mesmo tempo em que aumentou significativamente as cotas de empréstimo do fundo de previdência habitacional. O Morgan Stanley considera essas medidas como políticas preventivas para consolidar a recuperação do mercado no acumulado do ano, destinadas principalmente a evitar que o recente arrefecimento das vendas de imóveis se agrave durante a baixa temporada de verão, e não a impulsionar uma forte nova rodada de expansão da demanda.

Visões principais

Ao reduzir o limiar de elegibilidade para residentes não locais comprarem imóveis e aumentar a capacidade de empréstimo do fundo de previdência, a política pode melhorar marginalmente a demanda e a disponibilidade de financiamento. No entanto, a flexibilização das restrições de compra permanece moderada, a recuperação das vendas no 2T já liberou parte da demanda reprimida, e compradores de primeira residência podem ter dificuldade em arcar com os altos preços médios dentro do Quinto Anel Rodoviário; compradores que buscam trocar de imóvel também podem precisar aumentar a alavancagem após vender suas residências existentes. Portanto, espera-se que o impulso geral às vendas seja limitado, enquanto imóveis residenciais usados de menor preço total podem beneficiar-se relativamente mais.

Estrutura de análise

O relatório utiliza análise de transmissão de eventos de política, relacionando fatores como elegibilidade para compra de imóveis, cotas de empréstimo, acessibilidade habitacional, demanda reprimida e alavancagem para troca de imóvel, para avaliar qualitativamente o impacto marginal da política sobre as transações imobiliárias em Pequim e o setor imobiliário da China; o relatório não fornece previsões quantitativas de vendas, previsões de lucros ou ajustes de preço-alvo.

Notas metodológicas

• Análise de políticasEstrutura de transmissão de eventos de política habitacional

  Avaliação da resposta da demanda habitacional com base em mudanças na elegibilidade de compra e nas condições de financiamento

  Primeiro, identificam-se as mudanças diretas nas políticas de restrição de compra e de fundo de previdência; em seguida, combinam-se demanda reprimida, níveis de preços dos imóveis, sazonalidade e restrições de alavancagem das famílias para avaliar o volume de transações e o impacto relativo sobre diferentes tipos de imóveis.

• Classificação relativa do setorEstrutura de visão setorial do Morgan Stanley

  In-Line

  Espera-se que a cobertura do setor imobiliário chinês apresente desempenho, de modo geral, em linha com os benchmarks mais amplos de mercado relevantes nos próximos 12 a 18 meses.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Imóveis residenciais usados de menor preço total em Pequim

  Ativo beneficiário relativamente direto da política

  Pontos fortes

  Os preços totais mais baixos os tornam mais sensíveis à flexibilização da elegibilidade de compra e às maiores cotas de empréstimo do fundo de previdência, com acessibilidade relativamente melhor.

  Pontos fracos

  A demanda reprimida geral é limitada, e o mercado ainda está na tradicional baixa temporada de verão.

  Comparação

  Em comparação com imóveis de alto preço total dentro do Quinto Anel Rodoviário e projetos com limiares mais elevados para compradores de primeira residência, imóveis residenciais usados de menor preço total têm maior probabilidade de apresentar melhora nas transações.

  Riscos

  Cobertura efetiva insuficiente da política, fraca disposição para compra ou restrições mais severas de alavancagem das famílias podem reduzir a magnitude dos benefícios.

• Ações do setor imobiliário chinês (ações A e ações de Hong Kong)

  Recebem suporte marginal da política e das expectativas de vendas

  Pontos fortes

  A contínua flexibilização de políticas em Pequim envia um sinal de estabilização do mercado imobiliário, ajudando a aliviar preocupações com um enfraquecimento adicional das vendas.

  Pontos fracos

  As medidas desta vez são relativamente pontuais, e o relatório não eleva sua visão setorial nem propõe novos preços-alvo para ações com base nisso.

  Comparação

  O setor em geral permanece In-Line, com o impacto da política mais estrutural por natureza e não equivalente a uma melhora sincronizada dos fundamentos para todas as incorporadoras.

  Riscos

  Fraqueza contínua nas vendas de imóveis, pressão sobre as margens de lucro, vendas de terrenos fracas e transmissão de política abaixo das expectativas.

Dados principais

• Período de contribuição à seguridade social para residentes não locaisMínimo de um anoAplica-se a residentes não locais que compram imóveis dentro do Quinto Anel Rodoviário de Pequim.
• Limite de empréstimo do fundo de previdência para casais que compram uma primeira residênciaRMB2.4 millionO limite-base após o ajuste de política.
• Valor máximo de empréstimo do fundo de previdência para compradores elegíveisRMB3.4 millionO limite anterior era RMB1.6 million.
• Visão setorialIn-LineCorresponde à avaliação de desempenho relativo aos benchmarks mais amplos de mercado relevantes nos próximos 12 a 18 meses.
• Tipo de imóvel mais beneficiadoImóveis residenciais usados de menor preço totalO relatório acredita que eles se beneficiam relativamente mais, mas o impacto geral da política ainda pode ser limitado.

Impacto e implicações

No curto prazo, os riscos de queda para as transações imobiliárias em Pequim podem ser amortecidos em alguma medida, e a política é especialmente favorável à demanda anteriormente restringida pela elegibilidade para compra de imóveis ou pelas cotas de empréstimo do fundo de previdência. Como a acessibilidade, a insuficiência de demanda reprimida e a alavancagem para troca de imóvel continuam sendo restrições, é mais provável que a política gere uma melhora estrutural e marginal, em vez de uma reversão abrangente. Para as ações do setor imobiliário chinês, a política pode apoiar o sentimento e as expectativas de transações, mas ainda não é suficiente para alterar a visão In-Line para o setor.

Riscos

• A política de restrição à compra é flexibilizada apenas marginalmente, e o aumento efetivo de compradores elegíveis pode ser limitado.
• A demanda reprimida é insuficiente após a recuperação das vendas no 2T, e a liberação subsequente de demanda pode ser fraca.
• Os preços médios de venda dentro do Quinto Anel Rodoviário são relativamente altos, e a acessibilidade para compradores de primeira residência permanece limitada.
• Compradores que buscam trocar de imóvel podem precisar aumentar a alavancagem após vender suas residências existentes.
• A tradicional baixa temporada de verão pode continuar a pressionar as transações imobiliárias.
• A transmissão da política para o volume de transações, as vendas das incorporadoras e os lucros pode ser mais fraca do que as expectativas do mercado.
• O Morgan Stanley divulgou relações de banco de investimento, serviços de valores mobiliários ou formação de mercado com algumas empresas cobertas, e os investidores devem atentar para potenciais conflitos de interesse.

Pontos a observar

• Volumes de transações imobiliárias e taxas de conversão de visitas em compras dentro do Quinto Anel Rodoviário de Pequim após a implementação da política.
• Desempenho das transações de imóveis residenciais usados de menor preço total em relação a imóveis novos e imóveis de alto preço total.
• Demanda de compra de imóveis novos por residentes não locais e a escala efetiva de cobertura do ajuste do período de contribuição à seguridade social.
• Taxa de utilização das cotas de empréstimo do fundo de previdência e em que medida elas melhoram a acessibilidade para compradores de primeira residência.
• Se as vendas de imóveis podem se estabilizar após o fim da baixa temporada de verão.
• Se Pequim e outras cidades de alta categoria introduzem novas medidas de flexibilização das restrições de compra ou do crédito.
• O nível de alavancagem adicional e as mudanças no ônus hipotecário entre a demanda de residentes que buscam trocar de imóvel.