Inmobiliario en China: Pekín Relaja Marginalmente las Restricciones de Compra de Vivienda y Eleva los Límites de Préstamos del Fondo de Previsión de Vivienda; la Política Ofrece Más Apoyo que Estímulo

Visión general

Pekín ajustó su política de restricciones de compra de vivienda, reduciendo a un año el período mínimo de cotización a la seguridad social requerido para que los residentes no locales compren viviendas dentro de la Quinta Circunvalación, al tiempo que aumentó significativamente los límites de préstamos del fondo de previsión de vivienda. Morgan Stanley considera estas medidas como políticas preventivas para consolidar la recuperación del mercado acumulada en el año, orientadas principalmente a evitar que el reciente enfriamiento de las ventas de viviendas empeore durante la temporada baja de verano, más que a impulsar una fuerte nueva ronda de expansión de la demanda.

Perspectivas principales

Al reducir el umbral de elegibilidad para que los residentes no locales compren viviendas y aumentar la capacidad de endeudamiento del fondo de previsión, la política puede mejorar marginalmente la demanda y la disponibilidad de financiación. Sin embargo, la relajación de las restricciones de compra sigue siendo moderada, el repunte de ventas del 2T ya ha liberado parte de la demanda acumulada, y a los compradores de primera vivienda podría resultarles difícil afrontar los elevados precios promedio dentro de la Quinta Circunvalación; los compradores que mejoran de vivienda también podrían tener que aumentar su apalancamiento tras vender sus viviendas existentes. Por lo tanto, se espera que el impulso general de las ventas sea limitado, mientras que las viviendas residenciales de segunda mano de bajo precio total podrían beneficiarse relativamente más.

Marco de análisis

El informe utiliza un análisis de transmisión de eventos de política, vinculando factores como la elegibilidad para comprar vivienda, los límites de préstamos, la asequibilidad de la vivienda, la demanda acumulada y el apalancamiento para mejoras de vivienda, a fin de evaluar cualitativamente el impacto marginal de la política sobre las transacciones de vivienda en Pekín y el sector inmobiliario de China; el informe no proporciona previsiones cuantitativas de ventas, previsiones de beneficios ni ajustes de precios objetivo.

Notas metodológicas

• Análisis de políticasMarco de transmisión de eventos de política de vivienda

  Evaluación de la respuesta de la demanda de vivienda con base en cambios en la elegibilidad de compra y las condiciones de financiación

  Primero se identifican los cambios directos en las restricciones de compra y las políticas del fondo de previsión; después se combinan la demanda acumulada, los niveles de precios de vivienda, la estacionalidad y las restricciones de apalancamiento de los hogares para juzgar el volumen de transacciones y el impacto relativo en distintos tipos de vivienda.

• Calificación relativa del sectorMarco de visión sectorial de Morgan Stanley

  En línea

  Se espera que la cobertura del sector inmobiliario de China tenga un desempeño en términos generales en línea con los índices de mercado amplio relevantes durante los próximos 12 a 18 meses.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Viviendas residenciales de segunda mano de bajo precio total en Pekín

  Activo relativamente beneficiario directo de la política

  Fortalezas

  Los precios totales más bajos las hacen más sensibles a la relajación de la elegibilidad de compra y a los mayores límites de préstamos del fondo de previsión, con una asequibilidad relativamente mejor.

  Debilidades

  La demanda acumulada general es limitada y el mercado sigue en la tradicional temporada baja de verano.

  Comparación

  En comparación con las viviendas de alto precio total dentro de la Quinta Circunvalación y los proyectos con mayores barreras para compradores de primera vivienda, las viviendas residenciales de segunda mano de bajo precio total tienen más probabilidades de registrar una mejora en las transacciones.

  Riesgos

  Una cobertura efectiva insuficiente de la política, una débil disposición a comprar o restricciones más fuertes de apalancamiento de los hogares podrían reducir el alcance de los beneficios.

• Acciones del sector inmobiliario de China (acciones A y acciones de Hong Kong)

  Reciben apoyo marginal de política y de expectativas de ventas

  Fortalezas

  La continua relajación de políticas de Pekín envía una señal de estabilización del mercado inmobiliario, ayudando a aliviar las preocupaciones sobre un mayor debilitamiento de las ventas.

  Debilidades

  Las medidas de esta ocasión son relativamente fragmentarias, y el informe no eleva su perspectiva sectorial ni propone nuevos precios objetivo de acciones sobre esta base.

  Comparación

  El sector en general se mantiene En línea, con un impacto de la política de naturaleza más estructural y no equivalente a una mejora fundamental sincronizada para todos los promotores.

  Riesgos

  Debilidad continuada de las ventas de viviendas, presión sobre los márgenes de beneficio, débiles ventas de terrenos y una transmisión de políticas inferior a lo esperado por el mercado.

Datos clave

• Período de cotización a la seguridad social para residentes no localesMínimo de un añoAplica a residentes no locales que compren viviendas dentro de la Quinta Circunvalación de Pekín.
• Límite de préstamo del fondo de previsión para parejas casadas que compran una primera viviendaRMB2.4 millonesEl límite base tras el ajuste de la política.
• Importe máximo de préstamo del fondo de previsión para compradores elegiblesRMB3.4 millonesEl límite anterior era RMB1.6 millones.
• Perspectiva sectorialEn líneaCorresponde a la evaluación del desempeño relativo a los índices de mercado amplio relevantes durante los próximos 12 a 18 meses.
• Tipo de vivienda beneficiado claveViviendas residenciales de segunda mano de bajo precio totalEl informe considera que se benefician relativamente más, aunque el impacto general de la política aún podría ser limitado.

Impacto e implicaciones

A corto plazo, los riesgos a la baja para las transacciones de vivienda en Pekín podrían amortiguarse en cierta medida, y la política es especialmente favorable para la demanda que antes estaba restringida por la elegibilidad de compra de vivienda o los límites de préstamos del fondo de previsión. Dado que la asequibilidad, la insuficiente demanda acumulada y el apalancamiento para mejoras de vivienda siguen siendo limitaciones, es más probable que la política genere una mejora estructural y marginal que una reversión integral. Para las acciones inmobiliarias chinas, la política puede respaldar el sentimiento y las expectativas de transacciones, pero aún no es suficiente para cambiar la perspectiva En línea del sector.

Riesgos

• La política de restricciones de compra solo se relaja marginalmente, y el aumento real de compradores elegibles puede ser limitado.
• La demanda acumulada es insuficiente tras el repunte de ventas del 2T, y la posterior liberación de demanda puede ser débil.
• Los precios promedio de venta dentro de la Quinta Circunvalación son relativamente altos, y la asequibilidad para los compradores de primera vivienda sigue restringida.
• Los compradores que mejoran de vivienda podrían necesitar aumentar el apalancamiento tras vender sus viviendas existentes.
• La tradicional temporada baja de verano podría seguir suprimiendo las transacciones de vivienda.
• La transmisión de la política al volumen de transacciones, las ventas de promotores y los beneficios podría ser más débil de lo esperado por el mercado.
• Morgan Stanley ha divulgado relaciones de banca de inversión, servicios de valores o creación de mercado con algunas empresas cubiertas, y los inversores deben prestar atención a posibles conflictos de interés.

Aspectos que vigilar

• Los volúmenes de transacciones de vivienda y las tasas de conversión de visitas a compras dentro de la Quinta Circunvalación de Pekín tras la implementación de la política.
• El desempeño de las transacciones de viviendas residenciales de segunda mano de bajo precio total frente a viviendas nuevas y viviendas de alto precio total.
• La demanda de compra de viviendas nuevas de residentes no locales y la escala de cobertura efectiva del ajuste del período de cotización a la seguridad social.
• La tasa de utilización de los límites de préstamos del fondo de previsión y el grado en que mejoran la asequibilidad para compradores de primera vivienda.
• Si las ventas de viviendas pueden estabilizarse tras el final de la temporada baja de verano.
• Si Pekín y otras ciudades de alto nivel introducen nuevas medidas de relajación de restricciones de compra o de crédito.
• El nivel de apalancamiento adicional y los cambios en la carga hipotecaria entre la demanda de mejora de vivienda de los residentes.