Inmobiliario de China: Pekín vuelve a flexibilizar las políticas del mercado inmobiliario de manera gradual; se espera un apoyo limitado a las ventas

Visión general

Morgan Stanley comenta los últimos ajustes de política inmobiliaria de Pekín: el requisito de contribución a la seguridad social para compradores de vivienda no locales dentro de la Quinta Circunvalación se ha reducido a un año, mientras que se han elevado los límites de los préstamos del fondo de previsión para vivienda para primeras viviendas. El banco considera esto una flexibilización marginal prudente, dirigida principalmente a consolidar la recuperación de las ventas del año y evitar un mayor enfriamiento de las ventas en temporada baja.

Perspectivas principales

Las políticas pueden mejorar la elegibilidad y las condiciones de financiación para algunos compradores de vivienda, pero se espera que su efecto de estímulo al mercado sea limitado. La flexibilización de las restricciones de compra es modesta, y la demanda acumulada es limitada tras el repunte de las ventas en el 2T; los precios de las viviendas dentro de la Quinta Circunvalación siguen siendo altos, lo que limita la asequibilidad para los compradores de primera vivienda; y quienes mejoran de vivienda podrían seguir necesitando aumentar el apalancamiento después de vender sus viviendas existentes. En comparación, las viviendas existentes de menor precio pueden ser beneficiarias más directas.

Marco de análisis

El informe evalúa el impacto marginal de las políticas sobre las transacciones residenciales de Pekín, en particular el segmento de viviendas existentes, con base en los cambios normativos, la elegibilidad de compra, los límites de préstamo, la asequibilidad de la vivienda y las tendencias recientes de ventas.

Notas metodológicas

• Evaluación del impacto de políticasAnálisis de demanda y asequibilidad

  Evaluación de la liberación de demanda mediante cambios en la elegibilidad de compra y los límites de financiación

  Al combinar el alcance de los ajustes a las restricciones de compra, los límites de préstamos del fondo de previsión para vivienda, los niveles de precios de las viviendas y las necesidades de apalancamiento para compras de viviendas de reemplazo, el análisis evalúa el efecto de transmisión de las políticas en los subsegmentos de vivienda.

• Perspectiva relativa del sectorEn línea

  Rendimiento esperado del sector, en términos generales, en línea con el índice de referencia amplio del mercado pertinente

  La perspectiva sectorial de Morgan Stanley es En línea, lo que indica que se espera que el sector cubierto tenga un desempeño, en términos generales, en línea con el índice de referencia amplio del mercado pertinente durante los próximos 12-18 meses.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Acciones del sector inmobiliario de China

  La flexibilización marginal de políticas respalda las ventas del sector

  Fortalezas

  Ayuda a estabilizar las expectativas del mercado y reduce el riesgo de una mayor debilidad de las ventas residenciales durante el verano.

  Debilidades

  El ajuste de las restricciones de compra es limitado, y se espera que el impulso de las políticas sobre la demanda general sea limitado.

  Comparación

  Se espera que las viviendas existentes de menor precio se beneficien más que la demanda de primeras viviendas de mayor precio dentro de la Quinta Circunvalación.

  Riesgos

  Falta de sostenibilidad en la recuperación de las ventas, insuficiente asequibilidad para los compradores y aumento del apalancamiento para la demanda de viviendas de reemplazo.

• Mercado de viviendas existentes de menor precio de Pekín

  Subsegmento potencialmente beneficiario directo

  Fortalezas

  La flexibilización de la elegibilidad de compra y los mayores límites de préstamos del fondo de previsión para vivienda pueden mejorar las condiciones de transacción para algunos compradores.

  Debilidades

  La demanda acumulada general es limitada, y el impulso de las políticas puede ser solo marginal.

  Comparación

  El estímulo a las transacciones puede ser más directo en comparación con las viviendas nuevas y las propiedades de mayor precio.

  Riesgos

  La débil confianza del mercado, la temporada baja y las restricciones de crédito y apalancamiento pueden debilitar la mejora de las transacciones.

Datos clave

• Requisito de seguridad social para compradores de vivienda no localesUn añoAplicable a residentes no locales que compren viviendas dentro de la Quinta Circunvalación de Pekín.
• Límite de préstamo del fondo de previsión para vivienda para parejas casadas que compren una primera viviendaRmb2.4 millonesLos compradores elegibles pueden recibir un importe máximo de préstamo de Rmb3.4 millones.
• Límite de préstamo del fondo de previsión para vivienda antes del ajusteRmb1.6 millonesEl informe utiliza este valor como referencia comparativa para el aumento de los límites de préstamo.
• Perspectiva del sectorEn líneaEl sector cubierto es el inmobiliario de China.

Impacto e implicaciones

Las políticas deberían proporcionar cierto apoyo a la baja para las ventas residenciales de Pekín y evitar que las ventas recientes se debiliten más durante la temporada baja de verano, pero son insuficientes para constituir un fuerte estímulo de la demanda. Desde una perspectiva de inversión, la atención debería centrarse más en la mejora de las transacciones de viviendas existentes de menor precio, así como en los cambios en la asequibilidad del apalancamiento para compradores de primera vivienda y en la demanda de viviendas de reemplazo en zonas de precios elevados.

Riesgos

• La flexibilización de las restricciones de compra es modesta, y la liberación de demanda incremental puede quedar por debajo de las expectativas.
• La demanda acumulada es limitada tras el repunte de las ventas en el 2T, lo que genera incertidumbre sobre la sostenibilidad de la recuperación de las transacciones.
• Los precios de las viviendas dentro de la Quinta Circunvalación son altos, y los compradores de primera vivienda pueden seguir enfrentando importantes restricciones de asequibilidad.
• Los compradores de viviendas de reemplazo podrían necesitar aumentar el apalancamiento después de vender sus viviendas existentes, lo que afectaría las decisiones de transacción.

Aspectos que vigilar

• Si las ventas residenciales de Pekín se estabilizan después de disminuir durante la temporada baja de verano.
• Volúmenes de transacción y cambios de precios de las viviendas existentes de menor precio.
• La utilización real tras el aumento de los límites de préstamos del fondo de previsión para vivienda.
• Si posteriormente se introducen restricciones más amplias a la compra de viviendas o políticas de apoyo crediticio.
• Cambios en la asequibilidad de la financiación para compradores de primera vivienda y la demanda de viviendas de reemplazo.