中国不動産：一級都市の底堅さは継続する一方、中国不動産市場全般の弱さは8月にも続く可能性

概要

ゴールドマン・サックスの追跡によると、中国の不動産市場は2026年7月も総じて弱含んだ。新築・中古住宅価格は前月比で引き続き下落し、販売、着工、竣工、土地市場には広範な改善が見られなかった。ただし、一級都市の価格動向、中古住宅市場の需給バランス、賃料、優良デベロッパーによる土地取得活動は、局所的な前向きシグナルを示した。

主要見解

ゴールドマン・サックスは、8月の新築・中古住宅価格平均の下落率は7月並みとなる一方、一級都市の回復モメンタムは継続する可能性が高いと見込む。新築住宅販売量・販売額の前年比減少率はおそらく現状水準で推移し、竣工と新規着工は引き続き前年比で大幅に減少する見通しである。また、主要15都市の中古住宅取引量の前年比成長率は一桁台半ばまで改善する可能性がある。

分析フレームワーク

本レポートは、70都市の住宅価格および不動産開発に関する国家統計局データ、15都市の中古住宅取引、100都市の売出物件数、50都市の賃料、土地取引、デベロッパーの土地取得追跡を組み合わせ、価格、販売、建設、資金調達、土地バンクを月次でクロスバリデーションし、8月の予測を策定している。

手法メモ

• 市場トラッキング不動産指標の月次クロスバリデーション

  価格、取引、建設、土地、賃貸を含む高頻度指標と公式指標を統合し、不動産市場の限界的変化を評価する。

  本レポートは前年比および前月比の変化を用いて市場環境を測定し、とりわけ一級都市、二級都市、低位都市間の差異に注目している。

• 需給分析中古住宅の需給バランス・モニタリング

  売出物件数、取引モメンタム、検索活動、賃料、賃貸利回りを用いて、中古住宅市場における供給圧力と需要変化を評価する。

  100都市における売出物件数の継続的な減少と賃料の前月比回復は、高位都市で中古住宅の供給圧力が緩和している前向きな兆候と見なされている。

• デベロッパー収益性土地バンクおよびプロジェクト粗利益率分析

  土地取得額の契約販売額に対する比率、都市階層別分布、推定プロジェクト粗利益率を用いて、デベロッパーの土地バンク補充の質を評価する。

  優良デベロッパーによる中核都市での積極的な土地バンク補充と比較的高いプロジェクト粗利益率は、競争優位性と業界再編の推進力を反映している。

資産マッピングと比較

投資テーゼから固有資産への構造化マッピング（強み、弱み、同業、リスク）。

• 中国不動産デベロッパー株式

  業界リサーチのカバレッジ・ユニバース

  強み

  優良デベロッパーは中核都市でより高い潜在的プロジェクト粗利益率を伴う土地バンクを補充でき、業界再編の恩恵を受けられる。

  弱み

  全国の販売、着工、竣工、土地市場は引き続き下降局面にあり、業界需要の回復は不十分である。

  比較

  一級都市および中核二級都市に関連する資産は相対的に底堅い一方、低位都市は引き続きより大きな価格・需要圧力に直面している。

  リスク

  予想を下回る政策支援、販売の継続的な悪化、資金調達環境の厳格化、土地投資収益の低下。

• 中国金茂 (0817.HK)

  レポートで言及されたカバレッジ対象デベロッパー

  強み

  北京市海淀区における注目度の高い住宅用地の取得は、積極的な土地バンク補充を示している。

  弱み

  高価格の土地取得は、将来の販売吸収、資金手配、プロジェクト利益の実現に対してより大きな要求を課す。

  比較

  一般的なデベロッパーと比較して、同社の土地取得活動はより積極的で、高位都市に重点を置いている。

  リスク

  中核都市における高い土地価格、予想を下回るプロジェクト販売進捗、不動産市場の継続的な弱さ。

• 中国海外発展 (0688.HK)

  レポートで言及されたカバレッジ対象デベロッパー

  強み

  北京市朝陽区の用地取得は、中核都市の土地市場に参加する能力を反映している。

  弱み

  業界需要の弱さは、依然として資産回転と収益実現の重しとなる可能性がある。

  比較

  業界全体と比較して、中核都市での展開と土地取得能力はより強い優位性をもたらす。

  リスク

  土地コストの上昇、販売回復の遅れ、政策変更。

主要データ

• 70都市の新築住宅価格2026年7月に前月比-0.2%6月から変わらず。一級都市は前月比横ばい。
• 70都市の中古住宅価格2026年7月に前月比-0.3%6月から変わらず。一級都市は前月比0.2%上昇。
• 全国新築住宅販売2026年7月の販売面積は前年比-13%、販売額は前年比-9%ゴールドマン・サックスは概ね予想に沿った結果と見ている。
• 建設指標2026年7月の新規着工は前年比-28%、竣工は前年比-19%建設活動は低調なままだった。
• 中古住宅取引7月の主要15都市では前年比+4%、前月比-7%2026年1～7月では前年比横ばい。
• 土地市場7月の土地取引面積は前年比-27%、取引額は前年比-9%工業用地を除く。
• デベロッパーの土地取得追跡対象デベロッパーの7月の土地取得額は契約販売額の平均105%推定プロジェクトベース粗利益率は約26%。取得は一級・二級都市および上位10都市に高度に集中した。

影響と示唆

業界レベルでは、広範な回復を示す証拠は依然として不足しており、バリュエーションとファンダメンタルズの改善は、政策支援、中核都市での住宅価格安定化、家計所得見通しの回復により大きく左右される。個別銘柄レベルでは、資金調達能力、中核都市の土地バンク、高いプロジェクト収益性、継続的な土地バンク補充能力を備える優良国有デベロッパーまたは業界再編の担い手が、市場淘汰と供給縮小から相対的に恩恵を受ける可能性がある。

リスク

• 中核一級都市以外での住宅価格下落が、予想以上に広がる、または長期化する可能性。
• 新築住宅販売、家計所得見通し、住宅ローン需要がさらに弱まる可能性。
• デベロッパー向け資金調達の改善が予想に届かず、未完成住宅の引き渡し、投資、業界の信用回復に影響する可能性。
• 土地市場が低迷を続ける、または優良デベロッパーによる高価格土地取得のプロジェクト収益が予想を下回る可能性。
• 政策緩和の規模、実施速度、都市間への波及が予想に届かない可能性。

注目点

• 上海や深圳など中核一級都市の住宅価格が安定化または上向きに転じるか、また他の主要都市が追随するか。
• 北京市の最近の政策緩和が販売とバリュエーションに与える影響、および上海が住宅積立基金または関連住宅政策をさらに緩和するか。
• 高位都市における中古住宅の売出物件数が減少を続けるか、また賃料と賃貸利回りがさらに改善できるか。
• 住宅ローン補助、商業住宅ローン金利の引き下げ、住宅積立基金改革などの需要刺激策。
• 都市再生、城中村再開発、既存住宅在庫の買い取り、デベロッパー向け資金調達支援の実施進捗。