不動産：7月の70都市における新築住宅価格下落幅は縮小、Tier-1都市とTier-2都市は前月比で反発

概要

国家統計局の70都市データは、中国の新築住宅価格下落が7月に緩和したことを示している。ゴールドマン・サックスの季節調整後では、加重平均新築住宅価格は年率換算前月比0.8%下落し、前年比では3.2%下落したが、いずれも6月からわずかに改善した。Tier-1都市とTier-2都市は前月比上昇を記録し、Tier-3都市の下落幅も縮小を続けた。一方で中古住宅市場は弱含み、全体の不動産市場は依然として二極化した回復局面にあることを示している。

主要見解

新築住宅市場の限界的な改善は主に価格下落幅の縮小と上位都市群の反発に表れているが、これはセクターが完全に安定化したことを意味するものではない。新築住宅価格は地方政府の価格統制の影響を受けるため、一般に中古住宅価格より変動が小さい。したがって、中古住宅価格の継続的下落と前年比を下回る取引水準は、より重要な弱さの兆候である。在庫月数のわずかな低下は前向きなシグナルをもたらすが、改善が持続可能かを確認するには、その後の取引活動と中古住宅価格を見極める必要がある。

分析フレームワーク

本レポートは、国家統計局による70都市の新築・中古住宅価格データを用い、加重平均および季節調整済み年率換算前月比指標を適用して価格モメンタムを評価し、Tier-1、Tier-2、Tier-3都市間で結果を比較している。また、需給環境を評価するため、30都市における新築住宅の高頻度取引データと主要都市の在庫月数も取り入れている。

手法メモ

• データ処理季節調整

  年率換算前月比価格変化

  ゴールドマン・サックスは、短期的な価格モメンタムの評価に対する季節要因の影響を抑えるため、月次価格データを季節調整し、年率換算している。

• 市場トラッキング70都市住宅価格指数

  加重平均価格変化

  国家統計局の70都市データを用い、新築住宅市場と中古住宅市場について加重平均価格変化をそれぞれ測定している。

• 需給分析在庫月数

  販売可能床面積の過去12カ月間の販売床面積に対する比率

  市場の在庫吸収圧力は、販売可能床面積を過去12カ月間のローリング販売床面積で除して測定する。

資産マッピングと比較

投資テーゼから固有資産への構造化マッピング（強み、弱み、同業、リスク）。

• 中国新築住宅市場

  7月には価格下落が鈍化し、Tier-1都市とTier-2都市で前月比改善がみられた。

  強み

  加重平均新築住宅価格の年率換算前月比下落幅が縮小し、Tier-1都市とTier-2都市の価格はプラス成長を記録し、在庫月数も低下した。

  弱み

  全国の新築住宅価格は前年比でなお3.2%下落し、Tier-3都市の価格は明確な下落トレンドにあり、地方の価格統制により新築住宅価格が実際の市場変動を過小評価している可能性がある。

  比較

  新築住宅市場と比べ、中古住宅市場はより弱く推移し、年率換算前月比の価格下落率は7月に1.9%へ拡大した。

  リスク

  取引回復が期待を下回る場合、または上位都市群の改善が広がらない場合、新築住宅価格の回復を維持することは難しい可能性がある。

• 中国中古住宅市場

  中古住宅価格は引き続き圧力下にあり、不動産市場がまだ完全には安定化していないことを示す主なシグナルとなっている。

  強み

  中古住宅価格の前年比下落率は、改善幅は限定的ながら、6月の5.5%から7月の5.1%へ縮小した。

  弱み

  年率換算前月比の下落率は1.4%から1.9%へ拡大し、第三者データおよび公式データは、価格が過去1年間で約5%から8%下落したことを示している。

  比較

  中古住宅価格の動きは一般に、新築住宅価格よりも実際の市場の需給を正確に反映しており、Tier-1都市とTier-2都市の新築住宅と比べてそのパフォーマンスは著しく弱かった。

  リスク

  中古住宅価格の継続的な下落は、買い手の期待、住み替え取引の連鎖、およびデベロッパーの販売代金回収を弱める可能性がある。

主要データ

• 70都市の新築住宅価格の年率換算前月比変化（7月、季節調整済み）-0.8%6月の-1.0%と比較して、下落幅の縮小を示す。
• 70都市の新築住宅価格の前年比変化（7月）-3.2%6月の-3.3%と比較。
• 70都市の中古住宅価格の年率換算前月比変化（7月、季節調整済み）-1.9%6月の-1.4%と比較して、下落幅の拡大を示す。
• 70都市の中古住宅価格の前年比変化（7月）-5.1%6月の-5.5%と比較。
• Tier-1都市の新築住宅価格の年率換算前月比変化（7月）1.3%深圳主導で、6月の1.8%と比較。
• Tier-2都市の新築住宅価格の年率換算前月比変化（7月）0.1%6月の-0.3%と比較して、プラスに転換。
• Tier-3都市の新築住宅価格の年率換算前月比変化（7月）-2.8%6月の-3.1%と比較して、下落幅の縮小を示す。
• 主要都市の在庫月数（7月）27.1カ月6月の27.5カ月と比較して、低下は主にTier-2都市が牽引した。

影響と示唆

価格データの改善は、新築住宅価格の下落継続に対する懸念を和らげ、上位都市群における需要の一定の強靭性を示すはずである。しかし、中古住宅価格の下落幅拡大は、家計のバランスシートに対する期待と住み替え需要を引き続き圧迫する可能性がある。不動産政策の有効性とセクターのファンダメンタルズ改善については、取引のより持続的な回復、在庫の吸収、および中古住宅価格の安定化による検証がなお必要である。

リスク

• 中古住宅価格の下落加速は、家計の住宅購入期待と新築住宅需要を圧迫する可能性がある。
• 30都市の新築住宅取引は8月中旬に前年水準を下回った。短期的な活動は台風と洪水により阻害されたものの、需要低迷のリスクには引き続き注意が必要である。
• Tier-3都市の継続的な価格下落は、未解決の地域間格差と在庫圧力を反映している。
• 一部の第三者による中古住宅価格系列は公表を停止しており、複数ソース間の追跡の継続性を低下させる可能性がある。

注目点

• 天候関連の混乱が収束した後の、30都市における新築住宅取引の回復度合い。
• 中古住宅価格の前月比下落が縮小し、市場期待を改善できるか。
• Tier-1都市とTier-2都市での価格上昇が持続し、より幅広い都市へ波及できるか。
• 主要都市の在庫月数が引き続き低下するか。
• その後の不動産支援政策と、販売・在庫・価格に対するその波及効果。