Imobiliário: Queda dos Preços de Imóveis Novos em 70 Cidades Diminuiu em Julho, com Recuperação Mensal nas Cidades de Nível 1 e Nível 2

Visão geral

Dados do National Bureau of Statistics para 70 cidades indicam que a queda dos preços de imóveis novos na China moderou em julho: após o ajuste sazonal do Goldman, os preços médios ponderados de imóveis novos caíram a uma taxa mensal anualizada de 0,8% e recuaram 3,2% em termos anuais, ambos ligeiramente melhores do que em junho. As cidades de Nível 1 e Nível 2 registraram aumentos mensais, enquanto a queda nas cidades de Nível 3 continuou a diminuir; contudo, o mercado de imóveis usados enfraqueceu, indicando que o mercado imobiliário geral permanece em uma fase de recuperação diferenciada.

Visões principais

A melhora marginal no mercado de imóveis novos se reflete principalmente em uma queda de preços menor e em uma recuperação nas cidades de níveis mais altos, mas não significa que o setor tenha se estabilizado plenamente. Os preços de imóveis novos são afetados por controles de preços dos governos locais e, portanto, em geral flutuam menos que os preços de imóveis usados; consequentemente, a contínua queda dos preços de imóveis usados e as transações abaixo dos níveis de um ano atrás continuam sendo sinais mais importantes de fraqueza. A leve redução nos meses de estoque fornece um sinal positivo, mas a atividade de transações subsequente e os preços de imóveis usados são necessários para confirmar se a melhora é sustentável.

Estrutura de análise

O relatório utiliza dados do National Bureau of Statistics sobre preços de imóveis novos e usados em 70 cidades, aplicando médias ponderadas e indicadores mensais anualizados com ajuste sazonal para avaliar o momentum dos preços e comparar os resultados entre cidades de Nível 1, Nível 2 e Nível 3. Também incorpora transações de imóveis novos de alta frequência em 30 cidades e meses de estoque em cidades-chave para avaliar as condições de oferta e demanda.

Notas metodológicas

• Processamento de DadosAjuste Sazonal

  Variação Mensal Anualizada dos Preços

  O Goldman Sachs ajusta sazonalmente e anualiza os dados mensais de preços para reduzir o impacto de fatores sazonais nas avaliações do momentum de preços no curto prazo.

• Monitoramento de MercadoÍndice de Preços de Imóveis em 70 Cidades

  Variação Média Ponderada dos Preços

  Dados do National Bureau of Statistics para 70 cidades são utilizados para medir as variações médias ponderadas dos preços separadamente nos mercados de imóveis novos e usados.

• Análise de Oferta e DemandaMeses de Estoque

  Relação entre Área Vendável e Área Vendida nos Últimos 12 Meses

  A pressão de absorção do estoque de mercado é medida dividindo-se a área vendável pela área vendida acumulada nos últimos 12 meses.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Mercado Chinês de Imóveis Novos

  A queda de preços desacelerou em julho, com melhora mensal nas cidades de Nível 1 e Nível 2.

  Pontos fortes

  A queda mensal anualizada dos preços médios ponderados de imóveis novos diminuiu; os preços nas cidades de Nível 1 e Nível 2 registraram crescimento positivo; e os meses de estoque caíram.

  Pontos fracos

  Os preços de imóveis novos em âmbito nacional ainda caíram 3,2% em termos anuais; os preços nas cidades de Nível 3 permaneceram em uma clara tendência de baixa; e controles locais de preços podem fazer com que os preços de imóveis novos subestimem a volatilidade real do mercado.

  Comparação

  Em comparação com o mercado de imóveis novos, o mercado de imóveis usados teve desempenho mais fraco, com sua queda mensal anualizada de preços ampliando-se para 1,9% em julho.

  Riscos

  Se a recuperação das transações ficar abaixo das expectativas ou as melhorias nas cidades de níveis mais altos não se ampliarem, a recuperação dos preços de imóveis novos poderá ser difícil de sustentar.

• Mercado Chinês de Imóveis Usados

  Os preços de imóveis usados permaneceram sob pressão, representando o principal sinal de que o mercado imobiliário ainda não se estabilizou plenamente.

  Pontos fortes

  A queda anual dos preços de imóveis usados diminuiu de 5,5% em junho para 5,1% em julho, embora a melhora tenha sido limitada.

  Pontos fracos

  A queda mensal anualizada ampliou-se de 1,4% para 1,9%; dados de terceiros e oficiais indicam que os preços caíram aproximadamente 5% a 8% no último ano.

  Comparação

  Os movimentos dos preços de imóveis usados geralmente refletem a oferta e a demanda reais do mercado com mais precisão do que os preços de imóveis novos; seu desempenho foi materialmente mais fraco que o dos imóveis novos nas cidades de Nível 1 e Nível 2.

  Riscos

  Quedas contínuas nos preços de imóveis usados poderiam enfraquecer as expectativas dos compradores, a cadeia de transações de upgrade de imóveis e a entrada de caixa das vendas das incorporadoras.

Dados principais

• Variação Mensal Anualizada dos Preços de Imóveis Novos em 70 Cidades (Julho, com Ajuste Sazonal)-0.8%Em comparação com -1,0% em junho, indicando uma queda menor.
• Variação Anual dos Preços de Imóveis Novos em 70 Cidades (Julho)-3.2%Em comparação com -3,3% em junho.
• Variação Mensal Anualizada dos Preços de Imóveis Usados em 70 Cidades (Julho, com Ajuste Sazonal)-1.9%Em comparação com -1,4% em junho, indicando uma queda maior.
• Variação Anual dos Preços de Imóveis Usados em 70 Cidades (Julho)-5.1%Em comparação com -5,5% em junho.
• Variação Mensal Anualizada dos Preços de Imóveis Novos nas Cidades de Nível 1 (Julho)1.3%Em comparação com 1,8% em junho, liderado por Shenzhen.
• Variação Mensal Anualizada dos Preços de Imóveis Novos nas Cidades de Nível 2 (Julho)0.1%Em comparação com -0,3% em junho, passando a positivo.
• Variação Mensal Anualizada dos Preços de Imóveis Novos nas Cidades de Nível 3 (Julho)-2.8%Em comparação com -3,1% em junho, indicando uma queda menor.
• Meses de Estoque nas Cidades-Chave (Julho)27.1 monthsEm comparação com 27,5 meses em junho, com a redução impulsionada principalmente pelas cidades de Nível 2.

Impacto e implicações

A melhora dos dados de preços deve ajudar a aliviar preocupações sobre quedas contínuas nos preços de imóveis novos e indicar alguma resiliência da demanda nas cidades de níveis mais altos. Contudo, uma queda mais ampla nos preços de imóveis usados pode continuar pressionando as expectativas das famílias sobre seus balanços patrimoniais e a demanda por imóveis para upgrade. A eficácia das políticas imobiliárias e a melhora dos fundamentos do setor ainda precisam ser validadas por uma recuperação mais sustentada das transações, da absorção de estoque e pela estabilização dos preços de imóveis usados.

Riscos

• Uma aceleração da queda dos preços de imóveis usados poderia pressionar as expectativas das famílias em relação à compra de imóveis e a demanda por imóveis novos.
• As transações de imóveis novos em 30 cidades ficaram abaixo dos níveis de um ano atrás em meados de agosto; embora a atividade de curto prazo tenha sido afetada por tufões e inundações, o risco de demanda fraca ainda merece atenção.
• Quedas contínuas de preços nas cidades de Nível 3 refletem divergência regional não resolvida e pressão de estoque.
• Algumas séries de preços de imóveis usados de terceiros deixaram de ser publicadas, o que pode reduzir a continuidade do acompanhamento entre diferentes fontes.

Pontos a observar

• A extensão da recuperação nas transações de imóveis novos em 30 cidades após a redução das interrupções relacionadas ao clima.
• Se a queda mensal dos preços de imóveis usados pode diminuir e melhorar as expectativas do mercado.
• Se os aumentos de preços nas cidades de Nível 1 e Nível 2 podem persistir e se espalhar para uma gama mais ampla de cidades.
• Se os meses de estoque nas cidades-chave continuam a cair.
• Políticas subsequentes de apoio ao setor imobiliário e seus efeitos de transmissão sobre vendas, estoque e preços.