부동산: 7월 70개 도시 신규 주택 가격 하락폭 축소, 1선 및 2선 도시 전월 대비 반등

개요

국가통계국의 70개 도시 데이터는 7월 중국 신규 주택 가격 하락세가 완화됐음을 보여준다. Goldman Sachs의 계절 조정 기준 가중평균 신규 주택 가격은 연율화 전월 대비 0.8% 하락하고 전년 대비 3.2% 하락해 모두 6월 대비 소폭 개선됐다. 1선 및 2선 도시는 전월 대비 상승을 기록했고 3선 도시의 하락폭도 계속 축소됐으나, 기존 주택 시장은 약화되어 전체 부동산 시장은 여전히 차별화된 회복 국면에 있음을 시사한다.

핵심 견해

신규 주택 시장의 한계적 개선은 주로 가격 하락폭 축소와 고등급 도시의 반등으로 나타나지만, 이것이 해당 부문이 완전히 안정됐다는 의미는 아니다. 신규 주택 가격은 지방정부의 가격 통제를 받아 일반적으로 기존 주택 가격보다 변동성이 작다. 따라서 기존 주택 가격의 지속적인 하락과 전년 수준을 밑도는 거래는 더 중요한 약세 신호다. 재고월수의 소폭 하락은 긍정적 신호를 제공하지만, 개선의 지속 가능성을 확인하려면 이후 거래 활동과 기존 주택 가격을 살펴봐야 한다.

분석 프레임워크

본 보고서는 국가통계국의 70개 도시 신규 및 기존 주택 가격 데이터를 사용하고, 가중평균 및 계절 조정 연율화 전월 대비 지표를 적용해 가격 모멘텀을 평가하며 1선, 2선, 3선 도시 간 결과를 비교한다. 또한 수급 여건을 평가하기 위해 30개 도시의 고빈도 신규 주택 거래와 핵심 도시의 재고월수를 반영한다.

방법론 메모

• 데이터 처리계절 조정

  연율화 전월 대비 가격 변동

  Goldman Sachs는 단기 가격 모멘텀 평가에 대한 계절 요인의 영향을 줄이기 위해 월별 가격 데이터를 계절 조정하고 연율화한다.

• 시장 추적70개 도시 주택 가격 지수

  가중평균 가격 변동

  70개 도시의 국가통계국 데이터를 활용해 신규 및 기존 주택 시장의 가중평균 가격 변동을 각각 측정한다.

• 수급 분석재고월수

  분양 가능 면적을 지난 12개월 판매 면적으로 나눈 비율

  시장 재고 소진 압력은 분양 가능 면적을 지난 12개월간의 이동 판매 면적으로 나누어 측정한다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

• 중국 신규 주택 시장

  7월 가격 하락세가 둔화됐고, 1선 및 2선 도시는 전월 대비 개선을 보였다.

  강점

  가중평균 신규 주택 가격의 연율화 전월 대비 하락폭이 축소됐고, 1선 및 2선 도시 가격은 플러스 성장을 기록했으며, 재고월수도 감소했다.

  약점

  전국 신규 주택 가격은 여전히 전년 대비 3.2% 하락했고, 3선 도시 가격은 뚜렷한 하락 추세에 머물렀으며, 지방 가격 통제로 인해 신규 주택 가격이 실제 시장 변동성을 과소반영할 수 있다.

  비교

  신규 주택 시장과 비교해 기존 주택 시장은 더 부진했으며, 7월 연율화 전월 대비 가격 하락률은 1.9%로 확대됐다.

  위험

  거래 회복이 기대에 미치지 못하거나 고등급 도시의 개선이 확산되지 않을 경우 신규 주택 가격 회복은 지속되기 어려울 수 있다.

• 중국 기존 주택 시장

  기존 주택 가격은 계속 압박을 받았으며, 이는 부동산 시장이 아직 완전히 안정되지 않았다는 핵심 신호다.

  강점

  기존 주택 가격의 전년 대비 하락률은 6월 5.5%에서 7월 5.1%로 축소됐지만 개선 폭은 제한적이었다.

  약점

  연율화 전월 대비 하락률은 1.4%에서 1.9%로 확대됐고, 제3자 및 공식 데이터는 지난 1년간 가격이 약 5%~8% 하락했음을 보여준다.

  비교

  기존 주택 가격 움직임은 일반적으로 신규 주택 가격보다 실제 시장 수급을 더 정확히 반영하며, 1선 및 2선 도시 신규 주택에 비해 실적이 현저히 부진했다.

  위험

  기존 주택 가격의 지속적인 하락은 매수자 기대, 주택 업그레이드 거래 사슬 및 개발업체의 판매 현금 회수를 약화시킬 수 있다.

핵심 데이터

• 70개 도시 신규 주택 가격의 연율화 전월 대비 변동률(7월, 계절 조정)-0.8%6월 -1.0%와 비교해 하락폭이 축소됐음을 의미한다.
• 70개 도시 신규 주택 가격의 전년 대비 변동률(7월)-3.2%6월 -3.3%와 비교.
• 70개 도시 기존 주택 가격의 연율화 전월 대비 변동률(7월, 계절 조정)-1.9%6월 -1.4%와 비교해 하락폭이 확대됐음을 의미한다.
• 70개 도시 기존 주택 가격의 전년 대비 변동률(7월)-5.1%6월 -5.5%와 비교.
• 1선 도시 신규 주택 가격의 연율화 전월 대비 변동률(7월)1.3%선전 주도로 6월 1.8%와 비교.
• 2선 도시 신규 주택 가격의 연율화 전월 대비 변동률(7월)0.1%6월 -0.3%와 비교해 플러스로 전환.
• 3선 도시 신규 주택 가격의 연율화 전월 대비 변동률(7월)-2.8%6월 -3.1%와 비교해 하락폭이 축소됐음을 의미한다.
• 핵심 도시 재고월수(7월)27.1개월6월 27.5개월과 비교해 감소했으며, 주로 2선 도시가 이를 이끌었다.

영향과 시사점

개선된 가격 데이터는 신규 주택 가격 하락 지속에 대한 우려를 완화하고 고등급 도시의 일부 수요 회복력을 보여줄 수 있다. 그러나 기존 주택 가격 하락폭 확대는 가계 대차대조표 기대와 주택 업그레이드 수요를 계속 압박할 수 있다. 부동산 정책의 효과와 부문 펀더멘털 개선은 거래의 보다 지속적인 회복, 재고 소진 및 기존 주택 가격 안정화를 통해 여전히 검증돼야 한다.

위험

• 기존 주택 가격 하락의 가속은 가계의 주택 매수 기대와 신규 주택 수요를 압박할 수 있다.
• 30개 도시 신규 주택 거래는 8월 중순 전년 수준을 밑돌았다. 단기 활동은 태풍과 홍수로 차질을 빚었지만 수요 부진 위험에는 여전히 주의가 필요하다.
• 3선 도시의 지속적인 가격 하락은 해결되지 않은 지역 간 격차와 재고 압력을 반영한다.
• 일부 제3자 기존 주택 가격 시계열의 공표가 중단돼 다중 출처 추적의 연속성이 저하될 수 있다.

주시할 점

• 날씨 관련 차질이 완화된 후 30개 도시 신규 주택 거래의 회복 정도.
• 기존 주택 가격의 전월 대비 하락폭이 축소되어 시장 기대를 개선할 수 있는지 여부.
• 1선 및 2선 도시의 가격 상승이 지속되고 더 광범위한 도시로 확산될 수 있는지 여부.
• 핵심 도시의 재고월수가 계속 감소하는지 여부.
• 후속 부동산 지원 정책과 판매, 재고 및 가격에 대한 그 전달 효과.