중국 부동산: 1선 도시의 회복력은 유지되지만, 중국 부동산 전반의 부진은 8월까지 이어질 수 있음

개요

골드만삭스의 추적 결과에 따르면 중국 부동산 시장은 2026년 7월에도 전반적으로 부진했다. 신규 및 기존 주택 가격은 전월 대비 계속 하락했고 판매, 착공, 준공 및 토지 시장에서도 광범위한 개선은 나타나지 않았다. 다만 1선 도시의 가격 흐름, 기존 주택 시장의 수급 균형, 임대료 및 우량 개발사의 토지 취득 활동은 국지적인 긍정 신호를 제공했다.

핵심 견해

골드만삭스는 8월 평균 신규 및 기존 주택 가격이 7월과 유사한 속도로 하락하는 한편, 1선 도시의 회복 모멘텀은 지속될 가능성이 높다고 예상한다. 신규 주택 판매량과 판매액의 전년 대비 감소율은 현 수준을 유지할 가능성이 크며, 준공과 신규 착공은 여전히 전년 대비 큰 폭으로 감소할 것이다. 또한 15개 주요 도시의 기존 주택 거래량 전년 대비 증가율은 한 자릿수 중반대로 개선될 수 있다.

분석 프레임워크

이 보고서는 70개 도시 주택 가격 및 부동산 개발에 관한 국가통계국 데이터, 15개 도시의 기존 주택 거래, 100개 도시의 매물, 50개 도시의 임대료, 토지 거래 및 개발사 토지 취득 추적 데이터를 결합하여 가격, 판매, 건설, 자금 조달 및 토지 은행을 월별로 교차 검증하고 8월 전망을 제시한다.

방법론 메모

• 시장 추적부동산 지표의 월별 교차 검증

  가격, 거래, 건설, 토지 및 임대료를 포함한 고빈도 및 공식 지표를 통합하여 부동산 시장의 한계적 변화를 평가한다.

  이 보고서는 전년 대비 및 전월 대비 변화를 사용하여 시장 여건을 측정하며, 특히 1선, 2선 및 저선 도시 간 차이에 주목한다.

• 수급 분석기존 주택 수급 균형 모니터링

  기존 주택 시장의 공급 압력과 수요 변화를 평가하기 위해 매물, 거래 모멘텀, 검색 활동, 임대료 및 임대수익률을 활용한다.

  100개 도시의 매물이 지속적으로 감소하고 임대료가 전월 대비 회복한 것은 고등급 도시의 기존 주택 공급 압력이 완화되고 있다는 긍정적 신호로 평가된다.

• 개발사 수익성토지 은행 및 프로젝트 매출총이익률 분석

  계약 판매 대비 토지 취득액 비중, 도시 등급별 분포 및 추정 프로젝트 매출총이익률을 통해 개발사의 토지 은행 보충 품질을 평가한다.

  우량 개발사들이 핵심 도시에서 적극적으로 토지 은행을 보충하고 상대적으로 높은 프로젝트 매출총이익률을 기록한 것은 이들의 경쟁 우위와 산업 통합 역량을 반영한다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

• 중국 부동산 개발사 주식

  업종 리서치 커버리지 유니버스

  강점

  우량 개발사는 더 높은 잠재 프로젝트 매출총이익률을 바탕으로 핵심 도시에서 토지 은행을 보충하고 산업 통합의 혜택을 받을 수 있다.

  약점

  전국 판매, 착공, 준공 및 토지 시장은 하락 국면에 있으며 업종 수요 회복도 충분하지 않다.

  비교

  1선 및 핵심 2선 도시와 관련된 자산은 상대적으로 회복력이 높지만, 저선 도시는 더 큰 가격 및 수요 압력에 계속 직면하고 있다.

  위험

  예상보다 약한 정책 지원, 판매의 지속적 악화, 더 긴축적인 자금 조달 여건 및 토지 투자 수익률 하락.

• 중국진마오 (0817.HK)

  보고서에서 언급된 커버리지 개발사

  강점

  베이징 하이뎬구의 주목도 높은 주거용 부지 취득은 적극적인 토지 은행 보충을 보여준다.

  약점

  고가 토지 취득은 향후 판매 흡수, 자금 조달 구조 및 프로젝트 이익 실현에 더 높은 요구를 부과한다.

  비교

  일반적인 개발사와 비교하면 토지 취득 활동이 더 적극적이며 고등급 도시에 집중되어 있다.

  위험

  핵심 도시의 높은 토지 가격, 예상보다 부진한 프로젝트 분양 소진 및 지속적인 부동산 시장 약세.

• 중국해외발전 (0688.HK)

  보고서에서 언급된 커버리지 개발사

  강점

  베이징 차오양구 부지 취득은 핵심 도시 토지 시장에 참여할 수 있는 역량을 반영한다.

  약점

  부진한 업종 수요는 여전히 자산 회전과 이익 실현에 부담을 줄 수 있다.

  비교

  업종 전반과 비교할 때 핵심 도시 입지와 토지 취득 역량은 더 강한 우위를 제공한다.

  위험

  토지 비용 상승, 느린 판매 회복 및 정책 변화.

핵심 데이터

• 70개 도시 신규 주택 가격2026년 7월 전월 대비 -0.2%6월과 동일; 1선 도시는 전월 대비 보합.
• 70개 도시 기존 주택 가격2026년 7월 전월 대비 -0.3%6월과 동일; 1선 도시는 전월 대비 0.2% 상승.
• 전국 신규 주택 판매2026년 7월 판매면적 전년 대비 -13%, 판매액 전년 대비 -9%골드만삭스는 이를 대체로 예상에 부합하는 수준으로 본다.
• 건설 지표2026년 7월 신규 착공 전년 대비 -28%, 준공 전년 대비 -19%건설 활동은 부진한 상태를 유지했다.
• 기존 주택 거래15개 주요 도시 기준 7월 전년 대비 +4%, 전월 대비 -7%2026년 첫 7개월간 전년 대비 보합.
• 토지 시장7월 토지 거래면적 전년 대비 -27%, 거래액 전년 대비 -9%산업용 토지 제외.
• 개발사 토지 취득추적 개발사의 7월 토지 취득액은 계약 판매액의 평균 105%추정 프로젝트 수준 매출총이익률은 약 26%였으며, 취득은 1선 및 2선 도시와 상위 10개 도시에 매우 집중되었다.

영향과 시사점

업종 차원에서 광범위한 회복의 증거는 여전히 부족하며, 밸류에이션 및 펀더멘털 개선은 정책 지원, 핵심 도시 주택 가격 안정화 및 가계 소득 기대 회복에 더 크게 좌우될 것이다. 종목 차원에서는 자금 조달 능력, 핵심 도시의 토지 은행, 높은 프로젝트 수익성 및 지속적인 토지 은행 보충 역량을 갖춘 우량 국유 개발사 또는 산업 통합자가 시장 정리와 공급 축소의 상대적 수혜를 볼 수 있다.

위험

• 핵심 1선 도시 외 지역의 주택 가격 하락이 확대되거나 예상보다 오래 지속될 수 있다.
• 신규 주택 판매, 가계 소득 기대 및 주택담보대출 수요가 추가로 약화될 수 있다.
• 개발사 자금 조달 개선이 기대에 못 미쳐 선분양 주택 인도, 투자 및 업종 신용 회복에 영향을 줄 수 있다.
• 토지 시장이 계속 부진하거나 우량 개발사의 고가 토지 취득 프로젝트 수익률이 기대에 미치지 못할 수 있다.
• 정책 완화의 규모, 시행 속도 또는 도시 간 확산이 기대에 못 미칠 수 있다.

주시할 점

• 상하이와 선전 등 핵심 1선 도시에서 주택 가격 안정화 또는 상승 전환이 나타나는지, 그리고 다른 주요 도시들이 뒤따르는지 여부.
• 베이징의 최근 정책 완화가 판매와 밸류에이션에 미치는 영향 및 상하이가 주택공적금 또는 관련 주택 정책을 추가로 완화하는지 여부.
• 고등급 도시의 기존 주택 매물이 계속 감소하는지와 임대료 및 임대수익률이 추가로 개선될 수 있는지 여부.
• 주택담보대출 보조금, 상업용 주택담보대출 금리 인하 및 주택공적금 개혁과 같은 수요 촉진 정책.
• 도시 재생, 도시 마을 재개발, 기존 주택 재고 매입 및 개발사 금융 지원의 이행 진전.