Bienes Raíces: La caída de los precios de viviendas nuevas en 70 ciudades se redujo en julio, con un repunte intermensual en las ciudades de nivel 1 y nivel 2

Visión general

Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas para 70 ciudades indican que la caída de los precios de viviendas nuevas en China se moderó en julio: tras el ajuste estacional de Goldman, los precios promedio ponderados de viviendas nuevas disminuyeron a una tasa intermensual anualizada del 0,8% y cayeron un 3,2% interanual, ambos ligeramente mejores que en junio. Las ciudades de nivel 1 y nivel 2 registraron aumentos intermensuales, mientras que la caída en las ciudades de nivel 3 continuó reduciéndose; sin embargo, el mercado de viviendas existentes se debilitó, lo que indica que el mercado inmobiliario general permanece en una fase de recuperación diferenciada.

Perspectivas principales

La mejora marginal del mercado de viviendas nuevas se refleja principalmente en una menor caída de precios y un repunte en las ciudades de mayor nivel, pero no significa que el sector se haya estabilizado por completo. Los precios de viviendas nuevas se ven afectados por controles de precios de los gobiernos locales y, por tanto, suelen fluctuar menos que los precios de viviendas existentes; en consecuencia, la caída continuada de los precios de viviendas existentes y las transacciones por debajo de los niveles de hace un año siguen siendo señales más importantes de debilidad. La ligera disminución de los meses de inventario aporta una señal positiva, pero se necesitan la actividad posterior de transacciones y los precios de viviendas existentes para confirmar si la mejora es sostenible.

Marco de análisis

El informe utiliza datos de la Oficina Nacional de Estadísticas sobre precios de viviendas nuevas y existentes en 70 ciudades, aplicando promedios ponderados e indicadores intermensuales anualizados ajustados estacionalmente para evaluar el impulso de los precios y comparando los resultados entre ciudades de nivel 1, nivel 2 y nivel 3. También incorpora transacciones de viviendas nuevas de alta frecuencia en 30 ciudades y meses de inventario en ciudades clave para evaluar las condiciones de oferta y demanda.

Notas metodológicas

• Procesamiento de DatosAjuste Estacional

  Variación Intermensual Anualizada de Precios

  Goldman Sachs ajusta estacionalmente y anualiza los datos mensuales de precios para reducir el impacto de los factores estacionales en la evaluación del impulso de precios a corto plazo.

• Seguimiento del MercadoÍndice de Precios de Viviendas en 70 Ciudades

  Variación de Precios Promedio Ponderada

  Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas para 70 ciudades se utilizan para medir las variaciones de precios promedio ponderadas por separado para los mercados de viviendas nuevas y existentes.

• Análisis de Oferta y DemandaMeses de Inventario

  Relación entre Área Construida Vendible y Área Construida Vendida durante los Últimos 12 Meses

  La presión de absorción del inventario de mercado se mide dividiendo el área construida vendible entre el área construida de ventas acumulada durante los últimos 12 meses.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Mercado Chino de Viviendas Nuevas

  La caída de precios se desaceleró en julio, con mejora intermensual en las ciudades de nivel 1 y nivel 2.

  Fortalezas

  La caída intermensual anualizada de los precios promedio ponderados de viviendas nuevas se redujo; los precios en las ciudades de nivel 1 y nivel 2 registraron crecimiento positivo; y los meses de inventario disminuyeron.

  Debilidades

  Los precios nacionales de viviendas nuevas seguían un 3,2% por debajo interanual; los precios en las ciudades de nivel 3 permanecieron en una clara tendencia bajista; y los controles locales de precios pueden hacer que los precios de viviendas nuevas subestimen la volatilidad real del mercado.

  Comparación

  En comparación con el mercado de viviendas nuevas, el mercado de viviendas existentes tuvo un desempeño más débil, con su caída intermensual anualizada de precios ampliándose al 1,9% en julio.

  Riesgos

  Si la recuperación de las transacciones no cumple las expectativas o las mejoras en las ciudades de mayor nivel no se amplían, la recuperación de los precios de viviendas nuevas podría ser difícil de sostener.

• Mercado Chino de Viviendas Existentes

  Los precios de viviendas existentes permanecieron bajo presión, lo que representa la principal señal de que el mercado inmobiliario aún no se ha estabilizado por completo.

  Fortalezas

  La caída interanual de los precios de viviendas existentes se redujo del 5,5% en junio al 5,1% en julio, aunque la mejora fue limitada.

  Debilidades

  La caída intermensual anualizada se amplió del 1,4% al 1,9%; datos de terceros y oficiales indican que los precios han caído aproximadamente entre un 5% y un 8% durante el último año.

  Comparación

  Los movimientos de los precios de viviendas existentes generalmente reflejan con mayor precisión la oferta y demanda reales del mercado que los precios de viviendas nuevas; su desempeño fue sustancialmente más débil que el de las viviendas nuevas en las ciudades de nivel 1 y nivel 2.

  Riesgos

  Las caídas continuadas de los precios de viviendas existentes podrían debilitar las expectativas de los compradores, la cadena de transacciones de mejora de vivienda y los cobros de efectivo por ventas de los promotores.

Datos clave

• Variación Intermensual Anualizada de los Precios de Viviendas Nuevas en 70 Ciudades (Julio, Ajustada Estacionalmente)-0.8%Frente a -1.0% en junio, lo que indica una caída menor.
• Variación Interanual de los Precios de Viviendas Nuevas en 70 Ciudades (Julio)-3.2%Frente a -3.3% en junio.
• Variación Intermensual Anualizada de los Precios de Viviendas Existentes en 70 Ciudades (Julio, Ajustada Estacionalmente)-1.9%Frente a -1.4% en junio, lo que indica una caída más amplia.
• Variación Interanual de los Precios de Viviendas Existentes en 70 Ciudades (Julio)-5.1%Frente a -5.5% en junio.
• Variación Intermensual Anualizada de los Precios de Viviendas Nuevas en Ciudades de Nivel 1 (Julio)1.3%Frente a 1.8% en junio, liderado por Shenzhen.
• Variación Intermensual Anualizada de los Precios de Viviendas Nuevas en Ciudades de Nivel 2 (Julio)0.1%Frente a -0.3% en junio, pasando a terreno positivo.
• Variación Intermensual Anualizada de los Precios de Viviendas Nuevas en Ciudades de Nivel 3 (Julio)-2.8%Frente a -3.1% en junio, lo que indica una caída menor.
• Meses de Inventario en Ciudades Clave (Julio)27.1 monthsFrente a 27.5 meses en junio, con la disminución impulsada principalmente por las ciudades de nivel 2.

Impacto e implicaciones

La mejora de los datos de precios debería ayudar a aliviar las preocupaciones sobre la continuidad de las caídas de los precios de viviendas nuevas e indicar cierta resiliencia de la demanda en las ciudades de mayor nivel. Sin embargo, una ampliación de la caída de los precios de viviendas existentes podría seguir lastrando las expectativas de los balances de los hogares y la demanda de mejora de vivienda. La efectividad de las políticas inmobiliarias y la mejora de los fundamentos del sector todavía deben validarse mediante una recuperación más sostenida de las transacciones, la absorción de inventario y la estabilización de los precios de viviendas existentes.

Riesgos

• Una aceleración de la caída de los precios de viviendas existentes podría lastrar las expectativas de compra de vivienda de los hogares y la demanda de viviendas nuevas.
• Las transacciones de viviendas nuevas en 30 ciudades estuvieron por debajo de los niveles de hace un año a mediados de agosto; aunque la actividad a corto plazo se vio afectada por tifones e inundaciones, el riesgo de una demanda débil aún merece atención.
• Las continuas caídas de precios en las ciudades de nivel 3 reflejan una divergencia regional no resuelta y presión de inventario.
• Algunas series de precios de viviendas existentes de terceros han dejado de publicarse, lo que puede reducir la continuidad del seguimiento entre fuentes.

Aspectos que vigilar

• El grado de recuperación de las transacciones de viviendas nuevas en 30 ciudades después de que disminuyan las disrupciones relacionadas con el clima.
• Si la caída intermensual de los precios de viviendas existentes puede reducirse y mejorar las expectativas del mercado.
• Si los aumentos de precios en las ciudades de nivel 1 y nivel 2 pueden persistir y extenderse a una gama más amplia de ciudades.
• Si los meses de inventario en ciudades clave continúan disminuyendo.
• Las posteriores políticas de apoyo al sector inmobiliario y sus efectos de transmisión sobre las ventas, el inventario y los precios.