不動産：7月の不動産データは引き続き低調、一級都市の住宅価格は底堅さを示す

概要

国家統計局の7月不動産データは、販売と建設活動が総じて低調にとどまる一方、一級都市の住宅価格は相対的な底堅さを維持したことを示している。JPMorganは、全国の新築住宅販売額はFY26に下落傾向を維持する一方、一級都市の住宅価格は緩やかに安定化し、上海はより良好なパフォーマンスを示す可能性があると考えている。

主要見解

本レポートの中核的な結論は、不動産セクターはまだ広範な回復局面に入っておらず、需要、住宅着工、投資はいずれも弱いというものである。しかし、一級都市での連続的なプラスの価格成長、中古住宅の売り出し物件の減少、住宅着工の縮小により、中核都市の需給バランスは改善している。投資対象の選定では、販売でセクターを上回り、一級都市へのエクスポージャーが高い国有企業デベロッパーを優先すべきである。

分析フレームワーク

本レポートは、70都市の住宅価格、全国の販売・建設・不動産投資に関する国家統計局データを基に、Centalineの一級都市中古住宅価格指数、CREISの土地販売、20都市の高頻度新築住宅販売データを組み合わせている。価格、販売、供給、投資のトレンドをクロスバリデーションし、それに基づきFY26の予測を導出している。

手法メモ

• マクロ・業界データ追跡70都市住宅価格指数

  新築住宅・中古住宅別および都市階級別の月次価格変動を観察

  全国と一級都市の住宅価格の乖離、および価格安定化の持続性を特定するために使用。

• 需給分析販売・着工・在庫フレームワーク

  販売、土地、住宅着工、竣工、在庫を総合的に分析

  弱い需要、供給縮小、在庫がその後の住宅価格とセクター活動に与える影響を評価するために使用。

• 高頻度クロスバリデーション国家統計局・Centaline・CREISデータのクロスバリデーション

  公的データ、仲介会社データ、土地市場データを組み合わせる

  公的月次データを補完し、中核都市における中古住宅市場および土地市場の変化を検証するために使用。

資産マッピングと比較

投資テーゼから固有資産への構造化マッピング（強み、弱み、同業、リスク）。

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  継続保有を推奨する銘柄の一つとしてレポートに記載

  強み

  販売実績でセクターを上回ることが見込まれ、一級都市へのエクスポージャーも良好な国有企業デベロッパー。

  弱み

  セクター全体の新築住宅販売は引き続き減少しており、企業業績も依然として総需要の弱さの影響を受ける。

  比較

  セクター平均と比べ、販売先行と一級都市への高いエクスポージャーという本レポートの選好プロファイルにより適合する。

  リスク

  中核都市の価格安定化が期待を下回ること、全国販売の悪化継続、または政策支援が不十分であること。

• China Resources Land (1109.HK)

  継続保有を推奨する銘柄の一つとしてレポートに記載

  強み

  一級都市の価格の底堅さと、相対的に堅調な販売競争力の恩恵を受ける国有企業デベロッパー。

  弱み

  不動産投資、住宅着工、販売の全国的な下降局面へのエクスポージャーが残る。

  比較

  一般的なデベロッパーと比べ、防御性が高く、中核都市の恩恵に対するエクスポージャーも強い。

  リスク

  販売吸収の鈍化、住宅価格の再悪化、セクターの流動性リスクおよび政策リスク。

• China Jinmao (0817.HK)

  継続保有を推奨する銘柄の一つとしてレポートに記載

  強み

  国有企業としての背景を持ち、販売のアウトパフォームと一級都市へのエクスポージャーという本レポートの選定基準に合致する。

  弱み

  セクター全体の需要は依然として弱く、改善のペースは中核都市における市場安定化の度合いに左右される。

  比較

  低位都市へのエクスポージャーが大きいデベロッパーと比べ、中核都市の改善から恩恵を受ける可能性が高い。

  リスク

  市場回復の遅れ、販売実績の期待未達、土地および資金調達条件の変化。

主要データ

• 70都市の新築住宅価格の前月比変化-0.18%2026年7月、下落率は6月の-0.15%から拡大。
• 一級都市の新築住宅価格の前月比変化+0.05%6カ月連続の上昇。上海と深圳はいずれも+0.2%、北京は-0.3%。
• 70都市の中古住宅価格の前月比変化-0.29%2026年7月、下落率は6月の-0.32%から縮小。
• 一級都市の中古住宅価格の前月比変化+0.22%5カ月連続の上昇。広州、上海、深圳はプラス成長を記録し、北京は横ばい。
• 7月の住宅販売額の前年比変化-9%下落率は6月の-12%から縮小したが、同期間の2018～2021年平均を依然63%下回った。
• FY26予測：住宅着工-22%本レポートは通年の住宅着工面積が前年比22%減少すると予測。
• FY26予測：竣工-20%本レポートは通年の竣工床面積が前年比20%減少すると予測。
• FY26予測：不動産開発投資-15%本レポートは通年の不動産開発投資が前年比15%減少すると予測。

影響と示唆

弱いセクターファンダメンタルズは広範なバリュエーション回復を制約するが、中核都市における緩やかな住宅価格の安定化と供給縮小は構造的な機会を支える。相対的に、販売執行力が強く、資産・プロジェクトが一級都市に集中する国有企業デベロッパーはセクターをアウトパフォームする可能性が高い。一方、低位都市へのエクスポージャーが大きい企業や、セクター全体の需要反発に依存する企業は、引き続き相当な圧力にさらされる。

リスク

• 全国の新築住宅販売低迷が予想以上に長期化し、デベロッパーのキャッシュフローと収益性を圧迫する。
• 一級都市における住宅価格のプラス成長が持続しない、あるいは北京などの都市での価格弱含みが広がることで反転する。
• 中古住宅価格がCentaline指数との乖離を続け、市場安定化の基盤がなお脆弱であることを示す。
• 土地販売量の低迷が長期化し、その後の投資、住宅着工、セクター信頼感を抑制する可能性がある。
• 政策緩和の規模、その実施効果、住宅購入者需要の顕在化をめぐる不確実性が残る。
• レポート対象企業とJ.P. Morganには、マーケットメイク、顧客関係、投資銀行業務報酬の可能性、その他の開示事項がある。利益相反に関する開示に留意すべきである。

注目点

• 特に上海、深圳、北京において、一級都市の新築住宅および中古住宅価格が前月比プラス成長を維持できるか。
• 8月の20都市における高頻度新築住宅販売の前年比成長が、全国販売データの改善につながるか。
• 中古住宅の売り出し物件が引き続き減少し、需給再均衡の進展を裏付けるか。
• 全国の住宅販売額と2018～2021年平均との乖離が縮小するか。
• 住宅着工、竣工、不動産開発投資、300都市の土地取引量の下落幅。
• その後の不動産支援策と、それらが中核都市の取引量および住宅価格へ伝播する効果。