Bienes Raíces: Los datos inmobiliarios de julio siguen débiles, mientras los precios de la vivienda en ciudades de primer nivel muestran resiliencia
JPMorgan espera que las ventas nacionales de vivienda nueva continúen disminuyendo en FY26, pero que los precios de la vivienda en ciudades de primer nivel lideradas por Shanghái probablemente se estabilicen moderadamente, y recomienda centrarse en desarrolladores de empresas estatales con exposición a ciudades de primer nivel y ventajas en ventas.
Resumen
JPMorgan espera que las ventas nacionales de vivienda nueva continúen disminuyendo en FY26, pero que los precios de la vivienda en ciudades de primer nivel lideradas por Shanghái probablemente se estabilicen moderadamente, y recomienda centrarse en desarrolladores de empresas estatales con exposición a ciudades de primer nivel y ventajas en ventas.
- La caída intermensual de los precios de vivienda nueva en 70 ciudades se amplió de -0.15% en junio a -0.18% en julio, pero los precios de vivienda nueva en ciudades de primer nivel aún subieron 0.05% intermensual, marcando el sexto aumento mensual consecutivo.
- La caída intermensual de los precios de vivienda existente en 70 ciudades se redujo de -0.32% a -0.29%; los precios de vivienda existente en ciudades de primer nivel subieron 0.22% intermensual, el quinto aumento mensual consecutivo.
- La caída interanual del valor de las ventas residenciales en julio se redujo de -12% a -9%, pero permaneció 63% por debajo del promedio de 2018–2021 para el mismo período, lo que indica que la recuperación fundamental sigue siendo frágil.
- Los inicios de construcción, las terminaciones y la inversión en desarrollo inmobiliario continuaron enfrentando presión, mientras que la contracción de la oferta podría brindar cierto apoyo a la estabilización de los precios de la vivienda.
- Se aconseja a los inversionistas observar a desarrolladores de empresas estatales como COLI, CR Land y Jinmao, que están relativamente por delante en ventas y se benefician de la resiliencia del mercado de ciudades de primer nivel.
Interpretación del informe
Visión general
Los datos inmobiliarios de julio de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que la actividad de ventas y construcción permaneció ampliamente débil, mientras que los precios residenciales en ciudades de primer nivel conservaron una resiliencia relativa. JPMorgan cree que el valor de las ventas nacionales de vivienda nueva seguirá una tendencia descendente en FY26, mientras que los precios de la vivienda en ciudades de primer nivel se estabilizarán moderadamente, con Shanghái posiblemente teniendo un mejor desempeño.
Perspectivas principales
La conclusión central del informe es que el sector inmobiliario aún no ha entrado en una recuperación generalizada, con la demanda, los inicios de construcción de viviendas y la inversión débiles. Sin embargo, el crecimiento positivo consecutivo de los precios en ciudades de primer nivel, la disminución de las ofertas de vivienda existente y la contracción de los inicios de construcción están mejorando el equilibrio entre oferta y demanda en las ciudades centrales. La selección de inversiones debe favorecer a desarrolladores de empresas estatales que superen al sector en ventas y tengan mayor exposición a ciudades de primer nivel.
Marco de análisis
Basado en datos de la NBS sobre precios de la vivienda en 70 ciudades, ventas nacionales, construcción e inversión inmobiliaria, combinados con el índice de precios de vivienda existente de Centaline para ciudades de primer nivel, las ventas de terrenos de CREIS y datos de alta frecuencia de ventas de vivienda nueva para 20 ciudades, el informe realiza una validación cruzada de las tendencias en precios, ventas, oferta e inversión, y deriva en consecuencia sus previsiones para FY26.
Notas metodológicas
Observa los cambios mensuales de precios por vivienda nueva frente a existente y nivel de ciudad
Se utiliza para identificar la divergencia entre los precios nacionales de la vivienda y los de las ciudades de primer nivel, así como la persistencia de la estabilización de precios.
Analiza conjuntamente las ventas, los terrenos, los inicios de vivienda, las terminaciones y el inventario
Se utiliza para evaluar el impacto de la débil demanda, la contracción de la oferta y el inventario sobre los precios posteriores de la vivienda y la actividad sectorial.
Combina datos oficiales, de intermediarios y del mercado de terrenos
Se utiliza para complementar los datos mensuales oficiales y validar los cambios en los mercados de vivienda existente y terrenos de las ciudades centrales.
Correspondencia y comparación de activos
Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).
- China Overseas Land & Investment (0688.HK)Incluida en el informe como uno de los nombres preferidos para seguir manteniendo
- Fortalezas
- Un desarrollador de empresa estatal cuyo desempeño de ventas se espera que supere al sector y con exposición favorable a ciudades de primer nivel.
- Debilidades
- Las ventas totales de vivienda nueva del sector siguen disminuyendo y el desempeño de la empresa aún se ve afectado por la débil demanda agregada.
- Comparación
- En comparación con el promedio del sector, se ajusta mejor al perfil preferido por el informe de ventas líderes y alta exposición a ciudades de primer nivel.
- Riesgos
- La estabilización de precios en ciudades centrales no cumple las expectativas, las ventas nacionales continúan deteriorándose o el apoyo de las políticas resulta insuficiente.
- China Resources Land (1109.HK)Incluida en el informe como uno de los nombres preferidos para seguir manteniendo
- Fortalezas
- Un desarrollador de empresa estatal que se beneficia de la resiliencia de los precios en ciudades de primer nivel y de una competitividad de ventas relativamente sólida.
- Debilidades
- Sigue expuesto al ciclo bajista nacional en inversión inmobiliaria, inicios de construcción de viviendas y ventas.
- Comparación
- En comparación con los desarrolladores generales, ofrece mayor defensividad y una exposición más fuerte a los beneficios provenientes de ciudades centrales.
- Riesgos
- Absorción de ventas más lenta, renovada debilidad en los precios de la vivienda y riesgos de liquidez y de políticas del sector.
- China Jinmao (0817.HK)Incluida en el informe como uno de los nombres preferidos para seguir manteniendo
- Fortalezas
- Tiene respaldo de empresa estatal y cumple los criterios de selección del informe de desempeño superior en ventas y exposición a ciudades de primer nivel.
- Debilidades
- La demanda agregada del sector sigue débil y el ritmo de mejora depende del grado de estabilización del mercado en las ciudades centrales.
- Comparación
- En comparación con desarrolladores con mayor exposición a ciudades de menor nivel, tiene más probabilidades de beneficiarse de la mejora en ciudades centrales.
- Riesgos
- Una recuperación del mercado retrasada, desempeño de ventas por debajo de las expectativas y cambios en las condiciones de terrenos y financiamiento.
Datos clave
- Cambio Intermensual en los Precios de Vivienda Nueva en 70 Ciudades-0.18%En julio de 2026, la caída se amplió desde -0.15% en junio.
- Cambio Intermensual en los Precios de Vivienda Nueva en Ciudades de Primer Nivel+0.05%El sexto aumento mensual consecutivo; Shanghái y Shenzhen registraron ambos +0.2%, mientras que Pekín fue -0.3%.
- Cambio Intermensual en los Precios de Vivienda Existente en 70 Ciudades-0.29%En julio de 2026, la caída se redujo desde -0.32% en junio.
- Cambio Intermensual en los Precios de Vivienda Existente en Ciudades de Primer Nivel+0.22%El quinto aumento mensual consecutivo; Guangzhou, Shanghái y Shenzhen registraron crecimiento positivo, mientras que Pekín se mantuvo sin cambios.
- Cambio Interanual en el Valor de las Ventas Residenciales de Julio-9%La caída se redujo desde -12% en junio, pero permaneció 63% por debajo del promedio de 2018–2021 para el mismo período.
- Previsión FY26: Inicios de Construcción de Viviendas-22%El informe prevé que el área anual completa de inicios de construcción de viviendas disminuya 22% interanual.
- Previsión FY26: Terminaciones-20%El informe prevé que el área construida terminada anual completa disminuya 20% interanual.
- Previsión FY26: Inversión en Desarrollo Inmobiliario-15%El informe prevé que la inversión anual completa en desarrollo inmobiliario disminuya 15% interanual.
Impacto e implicaciones
Los débiles fundamentos del sector limitan una recuperación amplia de las valoraciones, pero la estabilización moderada de los precios de la vivienda y la contracción de la oferta en ciudades centrales respaldan oportunidades estructurales. En términos relativos, los desarrolladores de empresas estatales con una ejecución de ventas más sólida y activos y proyectos concentrados en ciudades de primer nivel tienen mayor probabilidad de superar al sector; las empresas con mayor exposición a ciudades de menor nivel o que dependan de una recuperación de la demanda agregada del sector siguen bajo una presión considerable.
Riesgos
- La desaceleración de las ventas nacionales de vivienda nueva dura más de lo esperado, afectando el flujo de caja y la rentabilidad de los desarrolladores.
- El crecimiento positivo de los precios de la vivienda en ciudades de primer nivel no logra persistir o se revierte a medida que se amplía la debilidad de precios en ciudades como Pekín.
- Los precios de vivienda existente continúan divergiendo del índice Centaline, lo que indica que la base para la estabilización del mercado sigue siendo frágil.
- Los volúmenes persistentemente débiles de ventas de terrenos pueden suprimir la inversión posterior, los inicios de construcción de viviendas y la confianza del sector.
- Persiste la incertidumbre sobre la magnitud de la flexibilización de políticas, su eficacia de implementación y la liberación de la demanda de compradores de vivienda.
- Las empresas cubiertas por el informe y J.P. Morgan tienen actividades de creación de mercado, relaciones con clientes, posibles compensaciones de banca de inversión y otros asuntos de divulgación; deben tenerse en cuenta las divulgaciones sobre conflictos de interés.
Aspectos que vigilar
- Si los precios de vivienda nueva y existente en ciudades de primer nivel pueden sostener un crecimiento intermensual positivo, particularmente en Shanghái, Shenzhen y Pekín.
- Si el crecimiento interanual de las ventas de vivienda nueva de alta frecuencia en 20 ciudades en agosto puede traducirse en una mejora de los datos nacionales de ventas.
- Si las ofertas de vivienda existente continúan disminuyendo, validando el progreso en el reequilibrio entre oferta y demanda.
- Si se reduce la brecha entre el valor nacional de ventas residenciales y el promedio de 2018–2021.
- La magnitud de las caídas en los inicios de construcción de viviendas, las terminaciones, la inversión en desarrollo inmobiliario y los volúmenes de transacciones de terrenos en 300 ciudades.
- Las políticas posteriores de apoyo inmobiliario y sus efectos de transmisión sobre los volúmenes de transacciones y los precios de la vivienda en ciudades centrales.