Imobiliário: Dados Imobiliários de Julho Permanecem Fracos, Enquanto Preços de Imóveis em Cidades de Nível 1 Mostram Resiliência
O JPMorgan espera que as vendas nacionais de imóveis novos continuem caindo no FY26, mas os preços dos imóveis em cidades de Nível 1 lideradas por Xangai provavelmente se estabilizem moderadamente, e recomenda foco em incorporadoras estatais com exposição a cidades de Nível 1 e vantagens em vendas.
Resumo
O JPMorgan espera que as vendas nacionais de imóveis novos continuem caindo no FY26, mas os preços dos imóveis em cidades de Nível 1 lideradas por Xangai provavelmente se estabilizem moderadamente, e recomenda foco em incorporadoras estatais com exposição a cidades de Nível 1 e vantagens em vendas.
- A queda mês a mês nos preços de imóveis novos em 70 cidades se ampliou de -0,15% em junho para -0,18% em julho, mas os preços de imóveis novos nas cidades de Nível 1 ainda subiram 0,05% mês a mês, marcando o sexto aumento mensal consecutivo.
- A queda mês a mês nos preços de imóveis usados em 70 cidades diminuiu de -0,32% para -0,29%; os preços de imóveis usados nas cidades de Nível 1 subiram 0,22% mês a mês, o quinto aumento mensal consecutivo.
- A queda anual no valor das vendas residenciais em julho diminuiu de -12% para -9%, mas permaneceu 63% abaixo da média de 2018–2021 para o mesmo período, indicando que a recuperação dos fundamentos continua frágil.
- Inícios de obras, conclusões e investimentos em desenvolvimento imobiliário continuaram sob pressão, enquanto a contração da oferta pode fornecer algum suporte à estabilização dos preços dos imóveis.
- Recomenda-se aos investidores acompanhar incorporadoras estatais como COLI, CR Land e Jinmao, que estão relativamente à frente em vendas e se beneficiam da resiliência do mercado das cidades de Nível 1.
Interpretação do relatório
Visão geral
Os dados imobiliários de julho do Departamento Nacional de Estatísticas mostram que a atividade de vendas e construção permaneceu amplamente fraca, enquanto os preços residenciais em cidades de Nível 1 mantiveram resiliência relativa. O JPMorgan acredita que o valor nacional das vendas de imóveis novos permanecerá em tendência de queda no FY26, enquanto os preços dos imóveis nas cidades de Nível 1 se estabilizarão moderadamente, com Xangai podendo apresentar desempenho superior.
Visões principais
A conclusão central do relatório é que o setor imobiliário ainda não entrou em uma recuperação ampla, com demanda, inícios de obras e investimentos todos fracos. Contudo, o crescimento positivo consecutivo dos preços nas cidades de Nível 1, a queda das listagens de imóveis usados e a contração dos inícios de obras estão melhorando o equilíbrio entre oferta e demanda nas cidades centrais. A seleção de investimentos deve favorecer incorporadoras estatais que superem o setor em vendas e tenham maior exposição a cidades de Nível 1.
Estrutura de análise
Com base nos dados do NBS sobre preços de imóveis em 70 cidades, vendas nacionais, construção e investimento imobiliário, combinados ao índice de preços de imóveis usados do Centaline para cidades de Nível 1, vendas de terrenos do CREIS e dados de alta frequência de vendas de imóveis novos em 20 cidades, o relatório realiza validação cruzada das tendências de preços, vendas, oferta e investimento e deriva suas previsões para o FY26.
Notas metodológicas
Observa mudanças mensais de preços por imóveis novos versus usados e por nível de cidade
Utilizado para identificar a divergência entre os preços de imóveis nacionais e os das cidades de Nível 1, bem como a persistência da estabilização dos preços.
Analisa conjuntamente vendas, terrenos, inícios de obras, conclusões e estoque
Utilizada para avaliar o impacto da demanda fraca, da contração da oferta e do estoque sobre os preços futuros dos imóveis e a atividade do setor.
Combina dados oficiais, de corretoras e do mercado de terrenos
Utilizada para complementar dados mensais oficiais e validar mudanças nos mercados de imóveis usados e terrenos nas cidades centrais.
Mapeamento e comparação de ativos
Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).
- China Overseas Land & Investment (0688.HK)Listada no relatório como um dos nomes preferidos para continuar mantendo
- Pontos fortes
- Uma incorporadora estatal com desempenho de vendas esperado para superar o setor e exposição favorável a cidades de Nível 1.
- Pontos fracos
- As vendas gerais de imóveis novos no setor permanecem em queda, e o desempenho da empresa ainda é afetado pela demanda agregada fraca.
- Comparação
- Em comparação com a média do setor, enquadra-se melhor no perfil preferido pelo relatório de vendas líderes e alta exposição a cidades de Nível 1.
- Riscos
- A estabilização dos preços nas cidades centrais fica abaixo das expectativas, as vendas nacionais continuam a se deteriorar ou o suporte de políticas se mostra insuficiente.
- China Resources Land (1109.HK)Listada no relatório como um dos nomes preferidos para continuar mantendo
- Pontos fortes
- Uma incorporadora estatal beneficiada pela resiliência dos preços nas cidades de Nível 1 e por competitividade de vendas relativamente robusta.
- Pontos fracos
- Permanece exposta ao ciclo de baixa nacional em investimento imobiliário, inícios de obras e vendas.
- Comparação
- Em comparação com incorporadoras em geral, oferece maior defensividade e exposição mais forte aos benefícios das cidades centrais.
- Riscos
- Absorção de vendas mais lenta, nova fraqueza nos preços dos imóveis e riscos de liquidez e de políticas no setor.
- China Jinmao (0817.HK)Listada no relatório como um dos nomes preferidos para continuar mantendo
- Pontos fortes
- Tem origem estatal e atende aos critérios de seleção do relatório de desempenho superior em vendas e exposição a cidades de Nível 1.
- Pontos fracos
- A demanda agregada do setor permanece fraca, e o ritmo de melhora depende do grau de estabilização do mercado nas cidades centrais.
- Comparação
- Em comparação com incorporadoras com maior exposição a cidades de menor nível, tem maior probabilidade de se beneficiar da melhora nas cidades centrais.
- Riscos
- Uma recuperação de mercado atrasada, desempenho de vendas abaixo das expectativas e mudanças nas condições de terrenos e financiamento.
Dados principais
- Variação Mensal dos Preços de Imóveis Novos em 70 Cidades-0.18%Em julho de 2026, a queda se ampliou de -0,15% em junho.
- Variação Mensal dos Preços de Imóveis Novos em Cidades de Nível 1+0.05%O sexto aumento mensal consecutivo; Xangai e Shenzhen registraram ambas +0,2%, enquanto Pequim registrou -0,3%.
- Variação Mensal dos Preços de Imóveis Usados em 70 Cidades-0.29%Em julho de 2026, a queda diminuiu de -0,32% em junho.
- Variação Mensal dos Preços de Imóveis Usados em Cidades de Nível 1+0.22%O quinto aumento mensal consecutivo; Guangzhou, Xangai e Shenzhen registraram crescimento positivo, enquanto Pequim ficou estável.
- Variação Anual do Valor das Vendas Residenciais em Julho-9%A queda diminuiu de -12% em junho, mas permaneceu 63% abaixo da média de 2018–2021 para o mesmo período.
- Previsão FY26: Inícios de Obras-22%O relatório prevê que a área total de inícios de obras caia 22% em relação ao ano anterior.
- Previsão FY26: Conclusões-20%O relatório prevê que a área total concluída caia 20% em relação ao ano anterior.
- Previsão FY26: Investimento em Desenvolvimento Imobiliário-15%O relatório prevê que o investimento total em desenvolvimento imobiliário caia 15% em relação ao ano anterior.
Impacto e implicações
Fundamentos setoriais fracos limitam uma recuperação ampla das avaliações, mas a estabilização moderada dos preços dos imóveis e a contração da oferta nas cidades centrais sustentam oportunidades estruturais. Relativamente, incorporadoras estatais com execução de vendas mais forte e ativos e projetos concentrados em cidades de Nível 1 têm maior probabilidade de superar o setor; empresas com maior exposição a cidades de menor nível ou dependentes de uma recuperação da demanda agregada do setor continuam sob pressão considerável.
Riscos
- A desaceleração nacional das vendas de imóveis novos dura mais do que o esperado, pressionando o fluxo de caixa e a rentabilidade das incorporadoras.
- O crescimento positivo dos preços dos imóveis nas cidades de Nível 1 não persiste ou se reverte à medida que a fraqueza dos preços em cidades como Pequim se amplia.
- Os preços de imóveis usados continuam a divergir do índice Centaline, indicando que a base para estabilização do mercado permanece frágil.
- Volumes persistentemente fracos de vendas de terrenos podem reduzir investimentos subsequentes, inícios de obras e a confiança do setor.
- Permanece incerteza quanto à escala do afrouxamento de políticas, à eficácia de sua implementação e à liberação da demanda dos compradores de imóveis.
- As empresas cobertas pelo relatório e o J.P. Morgan possuem atividades de formação de mercado, relações com clientes, possível remuneração de banco de investimento e outras questões de divulgação; as divulgações de conflitos de interesse devem ser observadas.
Pontos a observar
- Se os preços de imóveis novos e usados nas cidades de Nível 1 conseguem sustentar crescimento positivo mês a mês, particularmente em Xangai, Shenzhen e Pequim.
- Se o crescimento anual das vendas de imóveis novos de alta frequência em 20 cidades em agosto pode se traduzir em melhora nos dados nacionais de vendas.
- Se as listagens de imóveis usados continuam a cair, validando o progresso no reequilíbrio entre oferta e demanda.
- Se a diferença entre o valor nacional das vendas residenciais e a média de 2018–2021 diminui.
- A magnitude das quedas nos inícios de obras, conclusões, investimento em desenvolvimento imobiliário e volumes de transações de terrenos em 300 cidades.
- Políticas subsequentes de suporte ao setor imobiliário e seus efeitos de transmissão sobre volumes de transações e preços dos imóveis nas cidades centrais.