7月地产数据仍偏弱，一线城市房价展现韧性

概览

国家统计局7月房地产数据显示，销售和施工活动整体仍然疲弱，但一线城市住宅价格保持相对韧性。摩根大通认为，FY26全国新房销售额仍将处于下行趋势，而一线城市房价将以温和方式企稳，其中上海表现或更优。

核心观点

报告的核心判断是：房地产行业尚未形成全面复苏，需求、开工和投资均偏弱；但一线城市价格的连续正增长、二手挂牌量下降及新开工收缩，正在改善核心城市供需平衡。投资上应选择销售跑赢行业、并拥有较高一线城市敞口的国企开发商。

分析框架

基于国家统计局70城房价、全国销售、施工和房地产投资数据，结合中原地产一线城市二手房价格指数、CREIS土地销售及高频20城新房销售数据，对价格、销售、供给和投资趋势进行交叉验证，并据此形成FY26预测。

方法论与常识提炼

• 宏观与行业数据跟踪70城住宅价格指数

  按新房与二手房、城市能级观察月度价格变化

  用于识别全国与一线城市房价的分化，以及价格企稳的持续性。

• 供需分析销售—开工—库存框架

  将销售、土地、新开工、竣工和库存联动分析

  用于评估需求疲弱、供给收缩及库存对后续房价和行业活动的影响。

• 高频交叉验证NBS、Centaline与CREIS数据交叉验证

  结合官方、经纪及土地市场数据

  用于补充官方月度数据，并验证核心城市二手房和土地市场的变化。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  报告列为应持续持有的优选标的之一

  优势

  国企开发商属性，销售表现有望跑赢行业，并具备较好的一线城市敞口。

  劣势

  行业新房销售总体仍在下行，企业表现仍受整体需求疲弱影响。

  对比

  相较行业平均，更符合报告偏好的“销售领先且一线城市敞口高”特征。

  风险

  核心城市价格企稳不及预期、全国销售继续恶化、政策支持力度不足。

• China Resources Land (1109.HK)

  报告列为应持续持有的优选标的之一

  优势

  国企开发商属性，受益于一线城市价格韧性及相对稳健的销售竞争力。

  劣势

  仍暴露于全国房地产投资、开工和销售下行周期。

  对比

  相较一般开发商，更具防御性和核心城市受益属性。

  风险

  销售去化放缓、房价再度走弱、行业流动性及政策风险。

• China Jinmao (0817.HK)

  报告列为应持续持有的优选标的之一

  优势

  具备国企背景，符合报告对销售跑赢行业及一线城市敞口的筛选方向。

  劣势

  行业总量需求尚弱，改善节奏取决于核心城市市场稳定程度。

  对比

  相较低线城市敞口较高的开发商，更可能受益于核心城市改善。

  风险

  市场复苏延后、销售表现低于预期、土地和融资环境变化。

关键数据

• 70城新房价格环比-0.18%2026年7月，跌幅较6月的-0.15%扩大。
• 一线城市新房价格环比+0.05%连续第六个月上涨；上海和深圳均为+0.2%，北京为-0.3%。
• 70城二手房价格环比-0.29%2026年7月，跌幅较6月的-0.32%收窄。
• 一线城市二手房价格环比+0.22%连续第五个月上涨；广州、上海和深圳录得正增长，北京持平。
• 7月住宅销售额同比-9%跌幅较6月的-12%收窄；但较2018—2021年同期均值低63%。
• FY26预测：新开工-22%报告预计全年新开工面积同比下降22%。
• FY26预测：竣工-20%报告预计全年竣工面积同比下降20%。
• FY26预测：房地产开发投资-15%报告预计全年房地产开发投资同比下降15%。

影响与含义

行业基本面偏弱限制全面估值修复，但核心城市房价温和企稳和供给收缩为结构性机会提供支撑。相对而言，销售执行力较强、资产和项目集中于一线城市的国企开发商更可能跑赢行业；低能级城市敞口较高或依赖行业总量反弹的公司仍面临较大压力。

风险

• 全国新房销售下行时间长于预期，拖累开发商现金流和盈利能力。
• 一线城市房价正增长未能持续，或由北京等城市的价格疲弱扩大而逆转。
• 二手房价格与中原地产指数仍存在分化，显示市场企稳基础尚不牢固。
• 土地销售量持续疲弱，可能压制后续投资、开工和行业信心。
• 政策宽松力度、执行效果及购房需求释放均存在不确定性。
• 报告涉及公司与J.P. Morgan存在市场做市、客户关系、潜在投行业务报酬及其他披露事项，需关注利益冲突披露。

后续跟踪

• 一线城市新房和二手房价格能否延续环比正增长，尤其是上海、深圳和北京的表现。
• 20城高频新房销售在8月的同比增长能否转化为全国销售数据改善。
• 二手房挂牌量是否持续下降，以验证供需再平衡进展。
• 全国住宅销售额相对2018—2021年均值的缺口是否收窄。
• 新开工、竣工、房地产开发投资及300城土地成交量的下行幅度。
• 后续房地产支持政策及其对核心城市交易量和房价的传导效果。