China property market: El volumen inmobiliario de China cayó con fuerza en la semana 39; Pekín y Shanghái aclararon las reglas de aplicación de la reforma de agosto
Goldman Sachs informa que el volumen de transacciones primarias cayó 14% semanal y el de transacciones secundarias 39%, junto con el debilitamiento de las búsquedas, suscripciones y visitas. El informe también describe medidas de política para gestionar la financiación de los promotores, los pagos de terrenos y la transición a ventas de viviendas terminadas.
Resumen
Goldman Sachs informa que el volumen de transacciones primarias cayó 14% semanal y el de transacciones secundarias 39%, junto con el debilitamiento de las búsquedas, suscripciones y visitas. El informe también describe medidas de política para gestionar la financiación de los promotores, los pagos de terrenos y la transición a ventas de viviendas terminadas.
- El volumen de ventas de viviendas nuevas cayó 14% semana a semana y 35% interanual en unas 75 ciudades.
- El volumen de transacciones secundarias cayó 39% semana a semana y 30% interanual en unas 20 ciudades.
- Pekín y Shanghái emitieron reglas de aplicación a nivel municipal para las reformas del 28 de agosto, sobre pagos de terrenos, límites de depósitos, elegibilidad para preventas y restricciones a los ingresos hipotecarios.
- El indicador de terminaciones de Goldman Sachs apunta a una caída interanual de veintitantos por ciento en septiembre y de 15% para FY26E.
- Los promotores cubiertos offshore y onshore cotizan, en promedio, con descuentos de 40% y 14% frente al end-2026E NAV, respectivamente.
Interpretación del informe
Visión general
Este China Property Weekly Wrap revisa las tendencias de transacciones de la semana 39, indicadores adelantados, inventario, actividad de construcción, la aplicación de políticas en Pekín y Shanghái, y las valoraciones de promotores cotizados. Goldman Sachs retrata una actividad inmobiliaria débil a corto plazo, junto con medidas regulatorias orientadas a apoyar la financiación vinculada al avance de obras y aclarar la transición de modelos de venta.
Perspectivas principales
Pekín y Shanghái emitieron reglas de aplicación para las reformas inmobiliarias del 28 de agosto los días 24 y 28 de septiembre, respectivamente. Para terrenos residenciales puestos a la venta después del 28 de agosto, al menos 50% del pago del terreno debe abonarse dentro de 30 días de la firma; el saldo vence en dos años en Pekín y en un año en Shanghái, donde puede extenderse un año adicional con aprobaciones. Las cuotas no devengan intereses en ambas ciudades. Los proyectos de venta de viviendas terminadas pueden cobrar depósitos de reserva tras obtener permisos de construcción, generalmente limitados a 1% del precio de la vivienda en Pekín y 3% en Shanghái. Las reglas también aclaran el tratamiento de proyectos durante la transición de preventas. Los proyectos con permisos completos o parciales de planificación de construcción, pero sin permisos de preventa, pueden seguir las reglas previas de preventa y escrow. Los proyectos sin permisos de planificación, pero con terrenos ya adquiridos o en proceso de adquisición, deben adoptar en principio ventas de propiedades terminadas; sin embargo, pueden solicitar el modelo de preventa antes de end-2027E si garantizan terminación y entrega, cumplen requisitos locales de transición y quedan sujetos a controles de escrow más estrictos. Los proyectos que obtengan permisos de preventa después del 28 de agosto solo pueden recibir ingresos hipotecarios, incluidos préstamos del fondo de previsión de vivienda, después de la presentación de terminación. Ambas ciudades reiteraron que el desembolso de préstamos a promotores debe corresponder al avance de construcción; Shanghái además destacó el apoyo a financiación de proyectos mediante bonos, acciones, ABS y REITs. Por separado, el Ministerio de Recursos Naturales señaló el 22 de septiembre un cambio de foco desde nueva oferta de terrenos hacia la revitalización de terrenos existentes y la captura de retornos operativos de largo plazo. Los indicadores de mercado se debilitaron en la semana 39. Los volúmenes de transacciones primarias cayeron 14% semana a semana y la actividad de búsqueda de vivienda nueva descendió 2.9%. El GFA de viviendas nuevas vendidas cayó 14% semanal y 35% interanual en unas 75 ciudades. El volumen de transacciones secundarias se contrajo 39% semanal y 30% interanual en unas 20 ciudades; las suscripciones secundarias, que anteceden en 1-2 semanas a las ventas basadas en registro, cayeron 18%, y las visitas secundarias descendieron 12%. En septiembre MTD, las ventas primarias de GFA subieron 6% mensual pero bajaron 10% interanual en la mediana, mientras que las ventas secundarias de GFA descendieron 4% mensual y 1% interanual. En lo que va del año, las ventas primarias de GFA promediaron una caída de 11% interanual y estuvieron 17% y 37% por debajo de 2024 y 2023; las ventas secundarias de GFA promediaron un aumento de 1% interanual y fueron 13% y 14% superiores a 2024 y 2023. Hubo compensaciones limitadas en el mercado secundario. La oferta de nuevos listados en las ciudades monitorizadas cayó 22% semana a semana, una reducción mayor que el patrón estacional observado en septiembre del año anterior. Las expectativas de apreciación de precios de los agentes mejoraron: el Centaline Salesman Index subió 2.1 percentage points semanal y 3.0 percentage points interanual en cuatro ciudades; una lectura superior a 50 indica una visión positiva sobre alzas de precios. Sin embargo, el ánimo de los vendedores se debilitó: el Centaline Seller Asking Index, que sigue precios ofertados, cayó 0.3 percentage points semanal y 5.5 percentage points interanual en seis ciudades. El inventario aumentó 0.2% semana a semana, aunque seguía 7.4% por debajo del nivel de cierre de 2025. Los meses de inventario se situaron en 27.6, frente a promedios de 27.1 en julio y 27.2 en agosto de 2026. Goldman Sachs también espera que el entorno de demanda y construcción siga siendo débil: las ventas inmobiliarias en unas 75 ciudades sugieren que las ventas contratadas de los 100 principales promotores podrían caer 13% interanual en septiembre, frente a una caída de 4% en agosto. Su GSPC tracker indica una caída interanual de veintitantos por ciento en las terminaciones de septiembre y una caída de 15% para FY26E. El indicador se basa en señales de oferta y demanda downstream derivadas de la perspectiva de vidrio flotado de China y del modelo propietario semanal de demanda de vidrio flotado. Los nuevos inicios también registrarían una caída interanual de veintitantos por ciento en septiembre, a partir de las tendencias de ventas de terrenos en 300 ciudades y de la ratio nacional de envíos de cemento. Para BEKE, Goldman Sachs estima que el GTV de viviendas nuevas y existentes podría aumentar 6% interanual entre julio y septiembre MTD, compuesto por una caída de 8% en GTV de viviendas nuevas y un aumento de 11% en GTV de viviendas existentes. Esto supera la estimación del equipo de internet de 1% interanual para 3Q26E, con crecimiento plano en vivienda nueva y de 1% en vivienda existente. El desempeño bursátil de los promotores en la semana 39 favoreció a las SOE más fuertes. Los promotores SOE fuertes cubiertos subieron 1% en promedio, con COLI al alza 4% y Jinmao 2%, mientras que otros promotores bajaron 1% en promedio. La cobertura offshore se mantuvo plana frente a una caída de 2% de MSCI China, y la cobertura onshore cayó 1% frente a una caída de 4% del CSI 300. Goldman Sachs caracteriza las valoraciones como cercanas a mínimos de ciclos bajistas: la cobertura offshore cotiza con un descuento promedio de 40% frente al end-2026E NAV y a 0.4x 2026E P/B, frente a combinaciones de descuento/P-B de mínimos históricos de 39%/0.7x en 2H2008, 73%/0.9x en 2H2011 y 58%/0.9x en 1H2014. La cobertura onshore cotiza con un descuento promedio de 14% frente al NAV y a 0.5x 2026E P/B, frente a 67%/1.6x, 64%/1.5x y 61%/1.2x en esos mínimos respectivos.
Marco de análisis
Goldman Sachs combina datos semanales de transacciones de mercados primario y secundario, búsquedas, suscripciones, visitas, listados, inventario e indicadores de sentimiento con análisis de documentos de política. Utiliza tendencias de ventas de terrenos y envíos de cemento para evaluar nuevos inicios, y un modelo propietario de oferta y demanda de vidrio flotado para inferir terminaciones de viviendas. Las valoraciones de promotores se comparan mediante descuentos estimados frente al end-2026 NAV y múltiplos 2026E P/B frente a mínimos de ciclos bajistas anteriores.
Notas metodológicas
Seguimiento de terminaciones inmobiliarias basado en un modelo de oferta y demanda de vidrio flotado y señales de construcción downstream.
El informe usa indicadores de oferta y demanda de vidrio flotado como sustituto de la actividad constructora para estimar terminaciones inmobiliarias mensuales.
Monitoreo semanal de volúmenes de transacción, búsquedas, suscripciones, visitas, listados, inventario y expectativas de precios.
El informe separa los cambios en volumen de ventas de los indicadores adelantados de demanda y de expectativas de precios para evaluar el impulso del mercado inmobiliario.
Comparación de precios de acciones de promotores con el valor neto de activos estimado para end-2026 y descuentos de mínimos históricos.
Los descuentos frente al NAV se usan para mostrar cuánto cotizan los promotores listados por debajo del valor estimado de activos frente a ciclos bajistas anteriores.
Comparación de múltiplos precio-valor contable de 2026E con mínimos de ciclos bajistas históricos.
Los múltiplos P/B proporcionan una segunda referencia de valoración para la cobertura de promotores offshore y onshore.
Correspondencia y comparación de activos
Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).
- China Overseas Land & Investment (0688.HK)Promotor SOE fuerte cubierto; superó al mercado en la semana 39 y tiene calificación Buy.
- Fortalezas
- La acción subió 4% semana a semana.
- Comparación
- Superó la ganancia promedio de 1% del grupo de promotores SOE fuertes.
- China Jinmao (0817.HK)Promotor SOE fuerte cubierto; superó al mercado en la semana 39 y tiene calificación Buy.
- Fortalezas
- La acción subió 2% semana a semana.
- Comparación
- Superó la ganancia promedio de 1% del grupo de promotores SOE fuertes.
- China Resources Land (1109.HK)Promotor SOE fuerte cubierto.
- Fortalezas
- Tiene calificación Buy en la tabla de comparación de valoraciones.
- Comparación
- Forma parte del grupo de promotores SOE fuertes.
- Greentown China (3900.HK)Promotor de propiedad mixta cubierto.
- Fortalezas
- Tiene calificación Buy en la tabla de comparación de valoraciones.
- Comparación
- Está clasificado como de propiedad mixta.
- Longfor Group (0960.HK)Promotor privado cubierto.
- Debilidades
- Tiene calificación Neutral en la tabla de comparación de valoraciones.
- Comparación
- Se incluye entre otros promotores, cuyas acciones cayeron 1% en promedio en la semana 39.
- Seazen Group (1030.HK)Promotor privado cubierto.
- Debilidades
- Tiene calificación Sell en la tabla de comparación de valoraciones.
- Comparación
- Se incluye entre otros promotores.
- Vanke A (000002.SZ) and Vanke H (2202.HK)Promotores de propiedad mixta cubiertos.
- Debilidades
- Ambos tienen calificación Sell en la tabla de comparación de valoraciones.
- Comparación
- Se incluyen entre otros promotores.
Datos clave
- GFA vendida en el mercado primario durante la semana 39-14% WoW; -35% YoYEn unas 75 ciudades.
- GFA vendida en el mercado secundario durante la semana 39-39% WoW; -30% YoYEn unas 20 ciudades.
- GFA vendida en el mercado primario en septiembre MTD+6% MoM; -10% YoYRendimiento mediano.
- GFA vendida en el mercado primario YTD-11% YoYTambién 17% por debajo de 2024 y 37% por debajo de 2023.
- Meses de inventario27.6Frente a 27.1 en julio y 27.2 en agosto de 2026.
- Indicación de ventas contratadas de los 100 principales promotores en septiembre-13% YoYFrente a -4% en agosto.
- Indicación de terminaciones para septiembre de 2026High-twenties % YoY declineGSPC tracker; FY26E es -15% YoY.
- Valoración de promotores offshore40% discount to end-2026E NAV; 0.4x 2026E P/BPromedio de la cobertura.
- Valoración de promotores onshore14% discount to end-2026E NAV; 0.5x 2026E P/BPromedio de la cobertura.
Impacto e implicaciones
La lectura de corto plazo del informe es que las ventas, los indicadores adelantados de demanda y la actividad de construcción siguen débiles. Las reglas de Pekín y Shanghái ofrecen más claridad operativa sobre pagos de terrenos, preventas, escrow, retiro de ingresos hipotecarios y financiación vinculada al progreso de obras, mientras que las comparaciones de valoración muestran múltiplos P/B bajos y descuentos amplios frente al NAV para la cobertura de promotores.
Aspectos que vigilar
- Volúmenes de transacciones primarias y secundarias, búsquedas, suscripciones, visitas y nuevos listados en las próximas semanas.
- Si las ventas contratadas de septiembre de los 100 principales promotores caen el 13% interanual indicado.
- Datos de terminaciones y nuevos inicios de septiembre frente a las indicaciones de caídas de veintitantos por ciento de Goldman Sachs.
- Implementación de las reglas de Pekín y Shanghái sobre preventas, escrow, retiro de ingresos hipotecarios y financiación de proyectos.