China property market: O volume imobiliário da China caiu na semana 39; Pequim e Xangai detalharam as regras de implementação da reforma de agosto

Visão geral

Este China Property Weekly Wrap revisa as tendências de transações da semana 39, indicadores antecedentes, estoque, atividade de construção, implementação de políticas em Pequim e Xangai e avaliações de incorporadoras listadas. A Goldman Sachs descreve atividade imobiliária fraca no curto prazo, em paralelo a medidas regulatórias destinadas a apoiar financiamento ligado ao avanço da construção e esclarecer a transição dos modelos de venda.

Visões principais

Pequim e Xangai emitiram regras de implementação das reformas imobiliárias de 28 de agosto nos dias 24 e 28 de setembro, respectivamente. Para terrenos residenciais colocados à venda após 28 de agosto, pelo menos 50% do pagamento do terreno deve ser feito em até 30 dias da assinatura; o saldo vence em dois anos em Pequim e em um ano em Xangai, com possível extensão de mais um ano em Xangai mediante aprovações. As parcelas não têm juros nas duas cidades. Projetos de venda de imóveis concluídos podem cobrar depósitos de reserva após obter licenças de construção, geralmente limitados a 1% do preço do imóvel em Pequim e 3% em Xangai. As regras também esclarecem o tratamento de projetos na transição das pré-vendas. Projetos com licenças de planejamento de construção completas ou parciais, mas sem licenças de pré-venda, podem seguir as regras anteriores de pré-venda e escrow. Projetos sem licenças de planejamento, mas com terreno já adquirido ou em processo de aquisição, devem em princípio adotar vendas de imóveis concluídos; no entanto, podem solicitar o modelo de pré-venda antes de end-2027E se garantirem conclusão e entrega, atenderem aos requisitos locais de transição e estiverem sujeitos a controles de escrow mais rígidos. Projetos que obtenham licenças de pré-venda após 28 de agosto só podem receber recursos hipotecários, incluindo empréstimos do fundo de previdência habitacional, após o registro de conclusão. As duas cidades reiteraram que o desembolso de empréstimos a incorporadoras deve acompanhar o progresso da construção; Xangai também destacou apoio a financiamento de projetos por meio de títulos, ações, ABS e REITs. Em separado, o Ministério dos Recursos Naturais afirmou em 22 de setembro que o foco está mudando da nova oferta de terrenos para a revitalização de terrenos existentes e a captura de retornos operacionais de longo prazo. Os indicadores de mercado enfraqueceram na semana 39. Os volumes de transações primárias caíram 14% semana a semana, e a atividade de busca por imóveis novos diminuiu 2.9%. O GFA de imóveis novos vendidos caiu 14% semanalmente e 35% ano a ano em cerca de 75 cidades. O volume de transações secundárias contraiu 39% semanalmente e 30% ano a ano em cerca de 20 cidades; as subscrições secundárias, que antecedem em 1-2 semanas as vendas baseadas em registro, caíram 18%, e as visitas secundárias recuaram 12%. Em setembro MTD, o GFA primário vendido subiu 6% mensalmente, mas caiu 10% ano a ano na mediana; o GFA secundário vendido caiu 4% mensalmente e 1% ano a ano. No acumulado do ano, o GFA primário vendido teve queda média de 11% ano a ano e ficou 17% e 37% abaixo dos níveis de 2024 e 2023; o GFA secundário vendido cresceu em média 1% ano a ano e ficou 13% e 14% acima de 2024 e 2023. Houve compensações limitadas no mercado secundário. A oferta de novos anúncios nas cidades monitoradas caiu 22% semana a semana, mais que o padrão sazonal observado em setembro do ano anterior. As expectativas de valorização de preços dos corretores melhoraram, com o Centaline Salesman Index subindo 2.1 percentage points semanalmente e 3.0 percentage points ano a ano em quatro cidades; leitura acima de 50 indica visão positiva sobre aumentos de preços. Contudo, o sentimento dos vendedores enfraqueceu: o Centaline Seller Asking Index, que acompanha preços pedidos, caiu 0.3 percentage points semanalmente e 5.5 percentage points ano a ano em seis cidades. O estoque aumentou 0.2% semana a semana, embora permanecesse 7.4% abaixo do nível do fim de 2025. Os meses de estoque foram 27.6, versus médias de 27.1 em julho e 27.2 em agosto de 2026. A Goldman Sachs também espera que o ambiente de demanda e construção permaneça fraco: vendas imobiliárias em cerca de 75 cidades sugerem que as vendas contratadas dos 100 maiores incorporadores podem cair 13% ano a ano em setembro, contra queda de 4% em agosto. Seu GSPC tracker indica queda anual de vinte e tantos por cento nas conclusões de setembro e queda de 15% para FY26E. O indicador baseia-se em sinais downstream de oferta e demanda provenientes da perspectiva chinesa para vidro float e do modelo proprietário semanal de demanda por vidro float. Novos inícios também devem registrar queda anual de vinte e tantos por cento em setembro, com base nas tendências de vendas de terrenos em 300 cidades e na proporção nacional de embarques de cimento. Para a BEKE, a Goldman Sachs estima que o GTV de imóveis novos e existentes poderia crescer 6% ano a ano de julho até setembro MTD, composto por queda de 8% no GTV de imóveis novos e crescimento de 11% no GTV de imóveis existentes. Isso supera a estimativa da equipe de internet de crescimento de 1% ano a ano para 3Q26E, com estabilidade em imóveis novos e crescimento de 1% em imóveis existentes. O desempenho das ações de incorporadoras na semana 39 favoreceu as SOE mais fortes. As incorporadoras SOE fortes cobertas subiram 1% em média, com COLI avançando 4% e Jinmao 2%, enquanto outras incorporadoras caíram 1% em média. A cobertura offshore ficou estável, versus queda de 2% do MSCI China, e a cobertura onshore caiu 1%, versus queda de 4% do CSI 300. A Goldman Sachs caracteriza as avaliações como próximas aos mínimos de ciclos de baixa: a cobertura offshore negocia com desconto médio de 40% em relação ao end-2026E NAV e a 0.4x 2026E P/B, comparado às combinações históricas de desconto/P-B de 39%/0.7x em 2H2008, 73%/0.9x em 2H2011 e 58%/0.9x em 1H2014. A cobertura onshore negocia com desconto médio de 14% em relação ao NAV e a 0.5x 2026E P/B, comparado a 67%/1.6x, 64%/1.5x e 61%/1.2x nesses mínimos respectivos.

Estrutura de análise

A Goldman Sachs combina dados semanais de transações dos mercados primário e secundário, buscas, subscrições, visitas, anúncios, estoque e indicadores de sentimento com análise de documentos de política. Usa tendências de vendas de terrenos e embarques de cimento para avaliar novos inícios, e um modelo proprietário de oferta e demanda de vidro float para inferir conclusões de moradias. As avaliações das incorporadoras são comparadas usando descontos estimados em relação ao end-2026 NAV e múltiplos 2026E P/B frente a mínimos de ciclos de baixa anteriores.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Acompanhamento de conclusões imobiliárias com base em um modelo de oferta e demanda de vidro float e sinais downstream de construção.

  O relatório usa indicadores de oferta e demanda de vidro float como proxy da atividade de construção para estimar conclusões imobiliárias mensais.

• Marco de análise setorialDecomposição de volume e preço

  Monitoramento semanal de volumes de transação, buscas, subscrições, visitas, anúncios, estoque e expectativas de preços.

  O relatório separa mudanças no volume de vendas de indicadores antecedentes de demanda e de expectativas de preços para avaliar o momento do mercado imobiliário.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação de recursos e imóveis por P/NAV

  Comparação dos preços das ações de incorporadoras com o valor patrimonial líquido estimado para end-2026 e descontos de mínimos históricos.

  Os descontos em relação ao NAV mostram quanto as incorporadoras listadas negociam abaixo do valor estimado dos ativos em comparação com ciclos de baixa anteriores.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação por P/VPA

  Comparação dos múltiplos preço-valor patrimonial de 2026E com mínimos de ciclos de baixa históricos.

  Os múltiplos P/B fornecem uma segunda referência de avaliação para a cobertura de incorporadoras offshore e onshore.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  Incorporadora SOE forte coberta; superou o mercado na semana 39 e tem recomendação Buy.

  Pontos fortes

  A ação subiu 4% semana a semana.

  Comparação

  Superou o ganho médio de 1% do grupo de incorporadoras SOE fortes.

• China Jinmao (0817.HK)

  Incorporadora SOE forte coberta; superou o mercado na semana 39 e tem recomendação Buy.

  Pontos fortes

  A ação subiu 2% semana a semana.

  Comparação

  Superou o ganho médio de 1% do grupo de incorporadoras SOE fortes.

• China Resources Land (1109.HK)

  Incorporadora SOE forte coberta.

  Pontos fortes

  Tem recomendação Buy na tabela de comparação de avaliações.

  Comparação

  Faz parte do grupo de incorporadoras SOE fortes.

• Greentown China (3900.HK)

  Incorporadora de propriedade mista coberta.

  Pontos fortes

  Tem recomendação Buy na tabela de comparação de avaliações.

  Comparação

  É classificada como de propriedade mista.

• Longfor Group (0960.HK)

  Incorporadora privada coberta.

  Pontos fracos

  Tem recomendação Neutral na tabela de comparação de avaliações.

  Comparação

  Está entre outras incorporadoras, cujas ações caíram 1% em média na semana 39.

• Seazen Group (1030.HK)

  Incorporadora privada coberta.

  Pontos fracos

  Tem recomendação Sell na tabela de comparação de avaliações.

  Comparação

  Está entre outras incorporadoras.

• Vanke A (000002.SZ) and Vanke H (2202.HK)

  Incorporadoras de propriedade mista cobertas.

  Pontos fracos

  Ambas têm recomendação Sell na tabela de comparação de avaliações.

  Comparação

  Estão entre outras incorporadoras.

Dados principais

• GFA vendido no mercado primário na semana 39-14% WoW; -35% YoYEm cerca de 75 cidades.
• GFA vendido no mercado secundário na semana 39-39% WoW; -30% YoYEm cerca de 20 cidades.
• GFA vendido no mercado primário em setembro MTD+6% MoM; -10% YoYDesempenho mediano.
• GFA vendido no mercado primário YTD-11% YoYTambém 17% abaixo de 2024 e 37% abaixo de 2023.
• Meses de estoque27.6Versus 27.1 em julho e 27.2 em agosto de 2026.
• Indicação de vendas contratadas dos 100 maiores incorporadores em setembro-13% YoYComparado a -4% em agosto.
• Indicação de conclusões em setembro de 2026High-twenties % YoY declineGSPC tracker; FY26E é -15% YoY.
• Avaliação de incorporadoras offshore40% discount to end-2026E NAV; 0.4x 2026E P/BMédia da cobertura.
• Avaliação de incorporadoras onshore14% discount to end-2026E NAV; 0.5x 2026E P/BMédia da cobertura.

Impacto e implicações

A leitura de curto prazo do relatório é que vendas, indicadores antecedentes de demanda e atividade de construção permanecem fracos. As regras de Pequim e Xangai oferecem maior clareza operacional sobre pagamentos de terrenos, pré-vendas, escrow, retirada de recursos hipotecários e financiamento vinculado ao progresso da construção, enquanto as comparações de avaliação mostram múltiplos P/B baixos e descontos amplos em relação ao NAV para a cobertura de incorporadoras.

Pontos a observar

• Volumes de transações primárias e secundárias, buscas, subscrições, visitas e novos anúncios nas próximas semanas.
• Se as vendas contratadas de setembro dos 100 maiores incorporadores caem os 13% ano a ano indicados.
• Dados de conclusões e novos inícios de setembro em comparação com as indicações de queda de vinte e tantos por cento da Goldman Sachs.
• Implementação das regras de Pequim e Xangai sobre pré-vendas, escrow, retirada de recursos hipotecários e financiamento de projetos.