北京楼市政策再放松，四季度销售与国企开发商估值修复可期

概览

报告评估北京最新房地产宽松政策对购房需求、销售节奏和开发商估值的影响。高盛认为，供应收缩虽然推动市场初步企稳，但需求恢复才是楼市走出下行周期的决定性力量。北京本轮政策同时覆盖投资需求与自住需求，有望在传统旺季前改善销售动能；上海在三座核心一线城市中仍最为严格，未来数月存在进一步放松限购政策的可能。

核心观点

北京本轮政策通过降低非户籍购房门槛、放松住房赠与限制及扩大公积金支持，实质上进一步弱化限购约束。历史经验显示，取消限购主要刺激投资需求，而提升住房负担能力更有助于释放刚性和改善型自住需求。预计北京中低总价住宅成交将率先回升，高端住宅表现仍有不确定性。随着政策支持扩散至其他城市，九月销售旺季及四季度销售改善有望带动中国房地产开发商估值修复，其中资产负债表和经营质量较强的国企开发商更具优势。

分析框架

报告结合北京政策调整前后对比、北京与上海及深圳的横向政策比较、一线城市新房和二手房成交及价格分层数据、库存与挂牌压力，以及覆盖开发商的股价和估值表现，判断政策对不同购房需求、住宅价格区间和开发商股票的传导路径。

方法论与常识提炼

• 政策分析一线城市政策横向比较

  比较北京、上海和深圳在限购、住房赠与及住房公积金贷款方面的限制程度。

  通过政策门槛和贷款支持力度的城市间比较，判断北京放松后的相对宽松程度，并推测上海后续政策调整空间。

• 供需分析房地产供需传导框架

  区分供应收缩带来的企稳与需求恢复带来的周期反转。

  报告认为减少新房及二手房供应只能促成阶段性稳定，投资、自住和改善型需求持续恢复才是推动成交及价格走出低迷的关键。

• 市场分层价格区间成交结构分析

  按住宅总价区间比较成交占比和价格表现。

  该方法用于识别政策受益次序；报告预计北京中低总价及刚需住宅先行改善，而近期表现偏弱的高端住宅仍存在不确定性。

• 股票分析开发商估值与股价比较

  结合股价回撤、企业质量和销售复苏敏感度筛选受益标的。

  基本面较强的国企开发商已回落至5月上一轮上涨前附近，若四季度销售恢复，其估值向上弹性可能更突出。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商板块

  北京及其他城市的需求支持政策有望改善销售动能并推动估值修复。

  优势

  政策方向明确，传统销售旺季临近，优质开发商股价已明显回撤。

  劣势

  行业整体需求尚未形成持续性反转，北京近期新房销售偏弱且库存仍高。

  对比

  北京公积金支持已接近上海和深圳，上海当前限购约束相对最严格。

  风险

  政策效果低于预期、房价继续下跌、库存去化缓慢及高端住宅需求疲弱。

• CRL、Jinmao、COLI及Greentown

  报告列为买入标的，并认为较强国企开发商最有望受益于四季度销售复苏。

  优势

  基本面相对稳健，具备较强融资与执行能力，对核心城市销售改善的承接能力较好。

  劣势

  仍受行业销售周期、房价和政策执行节奏影响。

  对比

  相较财务状况较弱的开发商，该组标的被认为具有更好的风险承受能力和复苏弹性。

  风险

  销售复苏延迟、政策传导不足、项目结构不匹配以及板块风险偏好下降。

• 北京中低总价住宅

  非户籍购房门槛下降和公积金贷款支持增强，预计直接改善刚性及自住需求。

  优势

  需求基础较广，对购房资格和融资成本变化较敏感。

  劣势

  市场仍面临较高库存和价格预期偏弱的问题。

  对比

  预计短期表现优于北京高端住宅。

  风险

  居民购房信心不足、收入预期转弱及政策刺激持续时间有限。

• 北京高端住宅

  取消部分资格限制可能带来投资需求，但报告对近期恢复前景仍持谨慎态度。

  优势

  限购弱化后可能获得部分高净值及投资性需求支持。

  劣势

  近期相对中低端市场表现偏弱，需求持续性尚不明确。

  对比

  预期复苏确定性低于中低总价住宅。

  风险

  财富效应减弱、投资主题降温以及高端供需失衡。

关键数据

• 北京政策公布及生效日期2026年8月7日公布，8月8日生效为北京过去一年内第三轮楼市宽松措施，也是2026年首轮。
• 非户籍居民缴纳要求由两年缩短至一年适用于购买北京五环内商品住房，购房套数上限保持不变。
• 住房赠与资格父母赠与子女住房免除购房资格审查该项安排使北京在三座核心一线城市中相对最宽松，上海仍最严格。
• 公积金理论最高贷款额度人民币340万元此前为人民币160万元；新额度与上海人民币320万元及深圳人民币350万元大致相当。
• 双缴存人首套及二套基础额度人民币240万元及200万元相较调整前相应额度实现翻倍，叠加附加额度后最高可达人民币340万元。
• 公积金装修提取上限每套住房人民币25万元本轮新增支持住房装修提取公积金。
• 历史投资需求变化约占总销售的20%报告引用2010年前后限购政策实施前后的投资需求占比变化，用于说明限购调整对投资需求的影响。
• 较强国企开发商股价回撤超过20%股价已回落至2026年5月上一轮上涨前附近，为销售改善后的估值修复提供空间。

影响与含义

短期内，北京中低总价和刚需住宅成交可能首先回暖，并改善开发商进入九月销售旺季后的去化表现。若政策能够持续激活投资和自住需求，四季度销售改善将缓解市场对行业基本面的悲观预期，推动开发商股票估值修复。上海相对严格的限购政策也提高了后续放松预期，可能形成一线城市政策接力。股票层面，项目布局较优、融资能力较强且基本面稳健的国企开发商预计受益更明显。

风险

• 北京政策对成交量和价格的拉动弱于预期。
• 居民收入及房价预期持续偏弱，导致自住和投资需求释放不足。
• 新房库存维持高位，去化周期未能明显缩短。
• 高端住宅市场继续弱于中低端市场。
• 上海及其他核心城市后续宽松政策低于市场预期或推出时间延后。
• 销售改善未能转化为开发商现金流和盈利修复。
• 行业股票在基本面确认前继续面临估值及风险偏好波动。

后续跟踪

• 北京政策生效后新房及二手房周度和月度成交变化。
• 北京五环内非户籍购房者及父母赠与子女住房相关交易增量。
• 九月至十月传统销售旺季的开发商销售表现。
• 北京中低总价住宅与高端住宅成交及价格表现分化。
• 北京新房库存月数和二手房挂牌压力是否继续下降。
• 上海未来数月是否进一步放松限购政策。
• CRL、Jinmao、COLI及Greentown的四季度销售、现金回款与估值变化。