중국 부동산 개발 및 주택 시장: 34주차 신규 주택 거래는 전월 대비 가속되고 주택 지원 정책은 확대되었으나, 가격 기대와 개발 활동은 여전히 부진

개요

보고서는 34주차 중국 부동산 시장의 정책, 거래, 재고, 건설 활동 및 개발업체 밸류에이션을 검토한다. 핵심 견해는 신규 주택 거래가 전월 대비 가속되었고, 여러 수준에서 주택 지원 조치가 계속 시행되었으며, 일부 1선 도시가 정책 변경 후 한계적 반응을 보였다는 것이다. 다만 검색 활동, 기존 주택 가격 기대, 연간 신규 주택 거래, 준공 및 신규 착공 데이터는 계속해서 펀더멘털 압력을 시사했다.

핵심 견해

정책 측면에서 국무원은 8월 18일 주택공적기금 제도 최적화 조치를 발표했으며, 9월 20일부터 시행된다. 조정안에는 관리비 및 국무원이 승인한 기타 주택 소비 시나리오 등 공적기금 인출 및 사용 범위 확대, 임대 인출을 가구 소득의 규정 비율과 연계하는 제한 폐지, 유연근로자의 제도 편입, 지역 간 납입 및 인출의 상호 인정 촉진, 관리센터의 정책금융채 매입 허용 등 공적기금 투자 채널 확대가 포함된다. 보고서는 이러한 방안이 연초의 예상과 대체로 일치한다고 본다. 공적기금 주택담보대출 금리 결정 체계도 변경되어, 기존 중국인민은행의 권고 후 국무원 승인을 받는 절차 대신 국무원이 직접 금리를 정하게 된다. 지방 정책도 계속 강화되었다. 8월 21일 상하이는 준공 주택 계약금에 대한 공적기금 사용 확대, 공적기금의 계약금 및 주택대출 동시 사용 허용, 인출 빈도 및 금액 제한 완화, 취득세 및 주차공간 구매를 허용 용도에 포함하는 등의 8개 주택 완화 조치를 발표했다. 외환선 밖 두 번째 주택의 최소 계약금 비율은 10%포인트 낮아진 15%로, 첫 번째 주택과 동일한 수준이 되었다. 상하이는 또한 총 2억위안 규모의 한시적 주택 구매 보조금을 도입하고, 도시 마을 재개발 및 구도시 정비의 영향을 받는 주민에게 주택 바우처 정착 방식을 채택했으며, 기존 주택을 매입해 정부 보조 임대주택으로 전환하는 방안을 제시했다. 8월 20일 항저우 샤오산구는 36개 프로젝트와 3개 보조금 구간을 대상으로 2,500만위안의 주택 구매 바우처 발행을 발표했다. 지표별로 완전히 일치하지는 않았지만 거래는 전월 대비 개선되었다. 보고서 개요에 따르면 지난주 신규 주택 거래량은 전월 대비 14% 증가했으며, 이후 약 75개 도시를 대상으로 한 통계에서는 신규 주택 거래 면적이 전월 대비 15%, 전년 대비 6% 증가했다. 반면 신규 주택 검색 활동은 전월 대비 1.9% 감소했다. 기존 주택 거래는 전월 대비 1%, 전년 대비 5% 감소했지만, 등기 거래보다 약 1~2주 선행하는 청약 판매는 전월 대비 1% 증가했다. 기존 주택 방문 및 거래 가격은 전주와 대체로 유사했으며, 약 75개 모니터링 도시에서 신규 매물로 나온 기존 주택 공급은 전월 대비 4% 증가했고, 중개인과 매도자 모두의 주택 가격 상승 기대는 계속 하락했다. 중위안 중개인 지수는 전월 대비 평균 0.3%포인트 하락하고 전년 대비 3.4%포인트 상승했다. 50을 웃도는 수치는 중개인들이 주택 가격 상승을 예상하는 경향을 의미한다. 중위안 매도자 호가 지수는 전월 대비 평균 0.1%포인트, 전년 대비 4.6%포인트 하락했다. 정책 변화 이후 도시별 성과는 엇갈렸다. 베이징이 8월 초 새로운 완화 정책을 도입한 뒤, 34주차 신규 주택 거래량은 전월 대비 152% 증가해 1선 도시 중 선두를 이어갔다. 보고서는 또한 8월 21일 정책 발표 후 주말 동안 상하이 외환선 밖 신규 프로젝트 방문이 증가했다는 뉴스를 인용했다. 빙산지수에 따르면 지난주 베이징, 상하이 및 선전의 기존 주택 가격은 전월 대비 대체로 보합으로, 전주의 각각 0.2%, 0.1%, 0.2% 하락에서 개선되었다. 전국 지수는 지난주와 전주 모두 전월 대비 0.1% 하락했다. 더 긴 기간으로 보면 신규 주택이 기존 주택보다 계속 더 큰 압력을 보였다. 8월 월초 이후 기준 중간값 신규 주택 거래 면적은 전월 대비 19%, 전년 대비 16% 감소했고, 중간값 기존 주택 거래 면적은 전월 대비 9% 감소하고 전년 대비 1% 증가했다. 연초 이후 약 75개 도시의 평균 신규 주택 거래 면적은 전년 대비 12% 감소했으며, 2024년과 2023년 수준보다 각각 19%와 40% 낮았다. 약 20개 도시의 평균 기존 주택 거래 면적은 전년 대비 1% 증가했으며, 2024년과 2023년 수준보다 각각 14%와 13% 높았다. 약 75개 도시의 판매 데이터도 8월 상위 100개 개발업체의 계약 판매가 전년 대비 4% 감소할 수 있음을 시사하며, 이는 7월의 8% 감소보다 작은 폭이다. 재고는 계속 감소했지만 재고 소진 기간은 여전히 길었다. 약 20개 도시의 재고 잔액은 전월 대비 0.6%, 2025년 말 대비 7.7% 감소했다. 재고 소진 기간은 27.3개월로, 2026년 6월과 7월 평균인 각각 27.5개월과 27.1개월에 비해 낮았다. 또 다른 12개월 이동 재고월수 지표는 전주 대비 보합이었고 2025년 말 수준보다 2.4% 낮았다. 이는 전체 재고가 점진적으로 흡수되고 있으나 판매 속도가 아직 재고 소진 기간의 유의미한 감소로 이어지지 않았음을 나타낸다. 건설 활동 지표는 부진한 상태를 유지했다. 중국 플로트 유리 산업의 수요와 공급 전망 및 독자적인 주간 플로트 유리 수요 모델에 근거해, 골드만삭스 부동산 준공 추적기는 2026년 8월 준공 연면적이 전년 대비 10%대 후반 감소할 수 있다고 추정한다. 비교를 위해 국가통계국의 7월 데이터는 전년 대비 19% 감소했으며, 골드만삭스도 유사하게 10%대 후반 감소를 추정했다. 골드만삭스는 2026 회계연도 준공 연면적이 전년 대비 15% 감소할 것으로 예상한다. 300개 도시의 토지 판매 추세와 전국 시멘트 출하율이 전월 대비 6.1%포인트 상승한 43.5%를 기록한 데 근거해, 보고서는 8월 신규 착공 연면적이 전년 대비 20%대 후반 감소할 것으로 예상한다. 국가통계국의 7월 데이터는 28% 감소했으며, 골드만삭스는 20%대 중반 감소를 추정했다. 플랫폼 거래 지표는 상대적으로 강했다. 보고서는 베이커의 신규 및 기존 주택 합산 GTV가 7월부터 8월 월초 이후까지 전년 대비 13% 성장했을 수 있다고 추정하며, 이에는 신규 주택 19% 성장과 기존 주택 10% 성장이 포함된다. 이는 신규 주택 GTV 보합 및 기존 주택 GTV 1% 성장을 가정한 인터넷팀의 2026년 3분기 합산 성장률 1% 추정치를 크게 웃돈다. 주가 성과 측면에서 보고서가 커버하는 강한 국유기업 개발업체는 34주차 평균 1% 상승했다. Greentown China, China Overseas Land & Investment 및 China Jinmao는 각각 5%, 3%, 3% 상승했으며, 세 회사 모두 매수 등급이다. 기타 개발업체는 평균 1% 하락했다. 해외 커버리지 개발업체는 평균 2% 상승해 MSCI China Index의 1% 상승을 웃돌았고, 중국 본토 커버리지 개발업체는 평균 3% 하락했지만 CSI 300 Index의 4% 하락을 상회했다. 밸류에이션 측면에서 해외 커버리지 개발업체는 추정 2026년 말 NAV 대비 평균 34% 할인된 수준에서 거래되었으며, 이는 추정 2026년 P/B 0.5배에 해당한다. 과거 침체기 비교치는 2008년 하반기 39% 할인 및 0.7배, 2011년 하반기 73% 할인 및 0.9배, 2014년 상반기 58% 할인 및 0.9배였다. 중국 본토 커버리지 개발업체는 추정 2026년 말 NAV 대비 평균 32% 할인된 수준에서 거래되었으며, 이는 추정 2026년 P/B 0.4배에 해당한다. 동일한 세 과거 기간의 비교치는 각각 67% 할인 및 1.6배, 64% 할인 및 1.5배, 61% 할인 및 1.2배였다. 이를 바탕으로 보고서는 현재 P/B 밸류에이션이 이전 침체기의 저점 부근이라고 설명한다.

분석 프레임워크

보고서는 먼저 최신 중앙 및 지방 주택 지원 정책을 검토한 뒤, 약 75개 도시의 신규 주택, 약 20개 도시의 기존 주택 및 1선 도시의 고빈도 데이터를 사용하여 거래와 가격 기대의 한계적 변화를 평가한다. 이후 주간 데이터를 8월 월초 이후 및 연초 이후로 확장하고, 재고, 토지 판매, 시멘트 출하량 및 플로트 유리 수급 모델을 결합해 신규 착공과 준공 추세를 추정한다. 마지막으로 커버리지 개발업체의 주가 성과, NAV 할인율 및 추정 P/B 비율을 비교하고, 과거 침체기를 밸류에이션 기준으로 활용한다.

방법론 메모

• 산업/섹터 분석 프레임워크거래량-가격 분해

  거래량, 검색 활동 및 가격 기대의 분리 추적

  보고서는 거래량만으로 시장이 전반적으로 개선되는지 판단하지 않기 위해 신규 및 기존 주택 거래 면적, 검색 활동, 매물 공급, 중개인 기대 및 매도자 호가를 별도로 검토한다.

• 산업/섹터 분석 프레임워크수요-공급 프레임워크

  GS 부동산 준공 추적기 및 플로트 유리 수요-공급 모델

  보고서는 하류 플로트 유리 수요-공급 여건과 주간 수요 모델을 활용해 부동산 준공 연면적을 추정하고, 고빈도 산업 데이터로 공식 준공 통계를 보완한다.

• 사이클 및 사업 여건 프레임워크사이클 전환점 분석

  주간, 월간 및 연초 이후 기간의 비교

  보고서는 단기 거래 반등과 중기 펀더멘털 추세를 구분하기 위해 전월 대비, 전년 대비, 월초 이후 및 연초 이후 데이터를 비교한다.

• 밸류에이션 방법P/B 밸류에이션

  추정 2026년 P/B 비율 및 과거 저점과의 비교

  보고서는 현재 밸류에이션 위치를 평가하기 위해 해외 및 중국 본토 개발업체의 현재 추정 P/B 비율을 2008년 하반기, 2011년 하반기 및 2014년 상반기 업계 저점 수준과 비교한다.

• 밸류에이션 방법P/NAV 자원 및 부동산 밸류에이션

  추정 2026년 말 NAV 대비 할인

  보고서는 주가의 추정 순자산가치 대비 할인을 통해 개발업체 밸류에이션을 측정하며, 해외 및 중국 본토 커버리지 기업의 평균 할인율은 각각 34%와 32%이다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

• 중국 부동산 시장

  중앙 및 지방 정책은 계속 완화되었고 34주차 신규 주택 거래는 전월 대비 가속됐지만, 중기 판매, 가격 기대 및 건설 활동은 여전히 압박을 받았다.

  강점

  약 75개 도시의 신규 주택 거래 면적은 전월 대비 15%, 전년 대비 6% 증가했고 재고 잔액도 계속 감소했다.

  약점

  연초 이후 신규 주택 거래는 전년 대비 12% 감소했고, 신규 주택 검색 활동은 감소했으며 기존 주택 가격 상승 기대는 계속 약화됐다.

  비교

  연초 이후 기존 주택 거래는 전년 대비 1% 증가해 신규 주택을 상회했다.

• Greentown China (3900.HK)

  보고서는 이를 강한 개발업체 중 하나로 분류하며, 34주차에 그룹 평균을 크게 상회했다.

  강점

  매수 등급; 34주차 주가 5% 상승.

  비교

  강한 국유기업 개발업체 그룹은 평균 1% 상승했고, 기타 개발업체는 평균 1% 하락했다.

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  보고서는 이를 강한 국유기업 개발업체 중 하나로 분류하며, 34주차에 상대적으로 강한 성과를 냈다.

  강점

  매수 등급; 34주차 주가 3% 상승.

  비교

  강한 국유기업 개발업체 그룹의 주간 평균 상승률 1%를 상회.

• China Jinmao (0817.HK)

  보고서는 이를 강한 국유기업 개발업체 중 하나로 분류하며, 34주차에 상대적으로 강한 성과를 냈다.

  강점

  매수 등급; 34주차 주가 3% 상승.

  비교

  강한 국유기업 개발업체 그룹의 주간 평균 상승률 1%를 상회.

• 골드만삭스 커버리지 해외 개발업체

  34주차 주가 성과는 MSCI China Index를 소폭 상회했고 밸류에이션은 낮은 수준을 유지했다.

  강점

  주간 평균 2% 상승으로 MSCI China Index의 1%를 상회.

  약점

  추정 2026년 말 NAV 대비 평균 34% 할인.

  비교

  추정 2026년 P/B 0.5배로, 보고서에 제시된 세 과거 침체기의 0.7배, 0.9배 및 0.9배보다 낮다.

• 골드만삭스 커버리지 중국 본토 개발업체

  그룹은 34주차 전반적으로 하락했지만 CSI 300 Index를 소폭 상회했다.

  강점

  평균 3% 하락으로 CSI 300 Index의 4% 하락보다 양호.

  약점

  추정 2026년 말 NAV 대비 평균 32% 할인.

  비교

  추정 2026년 P/B 0.4배로, 보고서에 제시된 세 과거 침체기의 1.6배, 1.5배 및 1.2배보다 낮다.

핵심 데이터

• 약 75개 도시의 34주차 신규 주택 거래 면적전월 대비 +15%, 전년 대비 +6%보고서 개요는 신규 주택 거래량이 전월 대비 14% 증가했다고 별도로 언급한다
• 신규 주택 검색 활동전월 대비 -1.9%거래 개선에도 온라인 검색 활동은 감소했다
• 약 20개 도시의 34주차 기존 주택 거래전월 대비 -1%, 전년 대비 -5%등기 거래보다 1~2주 선행하는 청약 판매는 전월 대비 1% 증가했다
• 8월 월초 이후 중간값 신규 주택 거래 면적전월 대비 -19%, 전년 대비 -16%월간 기준은 34주차 단일 주간 성과보다 더 부진했다
• 연초 이후 신규 주택 거래 면적전년 대비 -12%각각 2024년 및 2023년 수준보다 19%와 40% 낮음
• 연초 이후 기존 주택 거래 면적전년 대비 +1%각각 2024년 및 2023년 수준보다 14%와 13% 높음
• 재고 잔액전월 대비 -0.6%, 2025년 말 대비 -7.7%약 20개 모니터링 도시 기준
• 재고 소진 기간27.3개월2026년 6월과 7월 평균은 각각 27.5개월과 27.1개월
• 상위 100개 개발업체의 8월 계약 판매 전망전년 대비 -4%7월에는 전년 대비 -8%
• 2026년 8월 추정 준공 연면적전년 대비 10%대 후반 감소GSPC 모델 추정치이며, 2026 회계연도 전망은 전년 대비 -15%
• 2026년 8월 추정 신규 착공 연면적전년 대비 20%대 후반 감소300개 도시의 토지 판매 및 시멘트 출하율에 근거하며, 시멘트 출하율은 전월 대비 6.1%포인트 상승한 43.5%
• 7월부터 8월 월초 이후까지의 추정 베이커 GTV전년 대비 +13%신규 주택 +19%, 기존 주택 +10%로, 인터넷팀의 2026년 3분기 합산 성장률 +1% 추정치를 상회
• 해외 커버리지 개발업체 밸류에이션추정 2026년 말 NAV 대비 34% 할인, 추정 2026년 P/B 0.5배해외 커버리지 개발업체는 34주차 평균 2% 상승
• 중국 본토 커버리지 개발업체 밸류에이션추정 2026년 말 NAV 대비 32% 할인, 추정 2026년 P/B 0.4배중국 본토 커버리지 개발업체는 34주차 평균 3% 하락

영향과 시사점

보고서는 폭넓은 정책 지원과 34주차 신규 주택 거래 가속이 일부 도시의 수요가 완화 조치에 한계적으로 반응할 수 있음을 보여주며, 관련 징후는 베이징과 상하이 외환선 밖 프로젝트에서 이미 나타나고 있다고 본다. 그러나 신규 주택 검색 감소, 기존 주택 가격 기대 약화, 연초 이후 신규 주택 거래 감소 지속, 준공 및 신규 착공의 추가 위축은 단일 주간 개선이 아직 광범위하고 지속적인 펀더멘털 회복으로 전환되지 않았음을 시사한다. 주식 측면에서는 강한 국유기업 개발업체가 다른 개발업체를 상회했고, 커버리지 기업의 추정 P/B 비율은 이미 여러 과거 침체기 수준에 근접하거나 그보다 낮다.

주시할 점

• 9월 20일 새 주택공적기금 규정 시행 후 인출, 대출 및 도시 간 사용을 모니터링.
• 상하이 외환선 밖 두 번째 주택의 낮아진 계약금 비율 및 주택 구매 보조금이 프로젝트 방문과 거래에 미치는 후속 영향을 모니터링.
• 신규 주택 거래의 단일 주간 가속이 월간 데이터로 이어져 연초 이후 전년 대비 감소를 개선할 수 있는지 추적.
• 신규 상장 기존 주택 공급, 중개인의 가격 기대 및 매도자 호가 지수가 계속 약화되는지 추적.
• 약 20개 도시의 재고 소진 기간이 27.3개월에서 더 낮아질 수 있는지 모니터링.
• 토지 판매, 시멘트 출하율 및 플로트 유리 수요 모델이 가리키는 신규 착공 및 준공 추세를 추적.
• 상위 100개 개발업체의 8월 계약 판매 전년 대비 감소폭이 보고서 추정치인 4%로 축소되는지 모니터링.