Sector inmobiliario de China: El impulso mensual inmobiliario se desacelera, pero la resiliencia de las ciudades de primer nivel mantiene intacta la narrativa de recuperación

Visión general

Este informe es un seguimiento de mitad de mes del sector inmobiliario chino. HSBC considera que los datos sectoriales de alta frecuencia se han desacelerado frente al período anterior, pero la reducción de las caídas interanuales de los precios de la vivienda, la mejora de las transacciones y la reducción de inventarios en las ciudades de primer nivel, y el repunte de la actividad del mercado de suelo respaldan conjuntamente la visión de una recuperación gradual, en lugar de un descarrilamiento de la recuperación.

Perspectivas principales

La visión central es que el sector permanece en una fase de recuperación diferenciada: las ciudades de primer nivel y la demanda residencial premium se comportan con mayor solidez, mientras que la flexibilización de políticas ayuda a estabilizar las expectativas de precios. Los promotores aún deben abordar problemas heredados, y los débiles resultados del 1S26 ya se han descontado en gran medida; el mercado debería centrar su atención en las tendencias de márgenes y la sostenibilidad de las ventas de viviendas premium.

Marco de análisis

El informe combina datos de precios de viviendas de la Oficina Nacional de Estadísticas, ventas en 30 ciudades, transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái y Shenzhen, rotación de inventarios, subastas de suelo, ventas minoristas y previsiones de valoración y ganancias de empresas para evaluar de forma cruzada la demanda sectorial, la oferta, los precios de activos y las oportunidades específicas de acciones.

Notas metodológicas

• ValoraciónMétodo de valor neto de los activos

  Descuento sobre el valor neto de los activos

  Para CR Land y C&D International, el valor neto de los activos por acción se calcula deduciendo la deuda neta del valor bruto de los activos de los proyectos de desarrollo e inversión, con descuentos objetivo establecidos según las operaciones, la fortaleza financiera y el historial de ejecución.

• ValoraciónMétodo de valoración precio-beneficio

  Ratio precio-beneficio objetivo

  Para CR Mixc, se aplica una valoración precio-beneficio, derivando el precio objetivo de las previsiones de beneficio por acción de 2026 a 2027 y los múltiplos P/E objetivo.

• Seguimiento sectorialIndicadores operativos de alta frecuencia

  Ventas, inventario y transacciones de suelo

  Se utilizan indicadores que incluyen ventas por nivel de ciudad, transacciones de viviendas de segunda mano, rotación de inventarios y transacciones de suelo para evaluar la amplitud y sostenibilidad de la recuperación del mercado inmobiliario.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• CR Land (1109 HK)

  Principal elección, calificación de Compra

  Fortalezas

  Ventas líderes de proyectos premium, fuertes ingresos recurrentes y un sólido historial de ejecución, con una visibilidad de ganancias relativamente clara.

  Debilidades

  La sostenibilidad del impulso de ventas aún requiere validación.

  Comparación

  Se beneficia más que el promedio del sector de la resiliencia de los mercados de primer nivel y premium.

  Riesgos

  Márgenes inferiores a lo esperado, desaceleración de las operaciones de centros comerciales, menor estabilidad de dividendos e incertidumbre macroeconómica y de políticas inmobiliarias.

• C&D International (1908 HK)

  Principal elección, calificación de Compra

  Fortalezas

  Tendencia positiva de recuperación de márgenes, con una reserva de suelo relativamente joven y ventajas competitivas diferenciadas.

  Debilidades

  Alta dependencia de la adquisición de suelo y de la ejecución de ventas.

  Comparación

  Tiene potencial de beneficiarse relativamente pronto en la etapa inicial de la recuperación del mercado.

  Riesgos

  Adquisiciones de suelo más lentas, deterioro significativo de las ventas, fuerte compresión de márgenes, colocaciones de acciones con descuento y riesgos de proyectos de empresas conjuntas.

• CR Mixc (1209 HK)

  Seguimiento cauteloso, calificación de Mantener

  Fortalezas

  Cuenta con una base establecida en operaciones comerciales y gestión de propiedades residenciales.

  Debilidades

  Ventas minoristas más débiles y creciente incertidumbre sobre el crecimiento de las ganancias.

  Comparación

  Es más sensible a las condiciones de consumo y comercio minorista que los nombres de promotores preferidos.

  Riesgos

  Crecimiento de ventas comparables inferior a lo esperado, compresión de márgenes, mayor desaceleración de las ventas minoristas y deterioro de las operaciones de gestión de propiedades residenciales.

Datos clave

• Variación interanual en julio de los precios promedio de viviendas nuevas-3.4%Se redujo desde -3.5% en junio.
• Variación interanual en julio de los precios promedio de viviendas de segunda mano-5.4%Se redujo desde -5.6% en junio.
• Variación interanual del área de transacciones de viviendas comerciales en 30 ciudades del 1 al 15 de agosto-8%Afectada por la temporada baja de verano.
• Variación interanual de las transacciones en ciudades de primer nivel del 1 al 15 de agosto+18%Las ciudades de primer nivel siguieron liderando.
• Variación interanual de las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái+19%Los nuevos proyectos premium también se agotaron el día de su lanzamiento.
• Variación interanual del inventario absoluto en ciudades de primer nivel-7%Los ciclos de liquidación de inventario se acortaron 0.8 meses frente a 2025.
• Variación interanual acumulada en el valor nacional de transacciones de suelo residencial-25%La caída continuó reduciéndose.
• Variación interanual de las ventas minoristas+0.6%Por debajo de la expectativa de mercado del 1.5%.
• Precio objetivo y potencial alcista de CR LandHKD43.80；29.0%Precio actual HKD33.96; se mantiene Compra.
• Precio objetivo y potencial alcista de C&D InternationalHKD19.90；28.0%Precio actual HKD15.55; se mantiene Compra.
• Precio objetivo y potencial alcista de CR MixcHKD44.00；10.0%Precio actual HKD40.00; se mantiene Mantener.

Impacto e implicaciones

A nivel sectorial, las ciudades de primer nivel y las propiedades residenciales premium son los principales anclajes de la recuperación, mientras que la mejora del mercado de suelo puede impulsar la confianza del mercado. Desde una perspectiva de inversión, se debe dar prioridad a promotores de calidad con mayor impulso de ventas, ingresos recurrentes y visibilidad de ganancias. La debilidad de las ventas minoristas implica que las expectativas de ganancias para operadores de activos comerciales y empresas de gestión de propiedades pueden seguir bajo presión.

Riesgos

• La incertidumbre macroeconómica y de políticas inmobiliarias podría debilitar la demanda de compra de viviendas.
• El débil consumo minorista podría afectar los ingresos y beneficios de las empresas de bienes raíces comerciales y gestión de propiedades.
• La gestión concentrada de proyectos heredados y problemas de deterioro por parte de los promotores podría aumentar la volatilidad de ganancias a corto plazo.
• Si las ventas residenciales premium no pueden sostenerse, podría debilitarse la visión de que las ciudades de primer nivel lideran la recuperación.
• Si el sentimiento del mercado de suelo se deteriora, la reposición sectorial y la recuperación de valoraciones podrían verse afectadas.

Aspectos que vigilar

• El número de ciudades entre las 70 ciudades que muestran una mejora mensual de los precios de vivienda y si las caídas interanuales de los precios de vivienda continúan reduciéndose.
• Si las ventas en 30 ciudades y las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái y Shenzhen pueden mantener la mejora tras la temporada baja.
• Cambios en los niveles de inventario y los ciclos de liquidación de inventario de las ciudades de primer nivel.
• Tendencias posteriores de las primas pagadas por parcelas de suelo de calidad y de la caída de las transacciones nacionales de suelo.
• Márgenes, tratamiento de deterioros y orientaciones de la dirección sobre las ganancias de 2027 durante la temporada de resultados del 1S26.
• Crecimiento de las ventas minoristas, ventas comparables de centros comerciales y cambios en las expectativas de ganancias de CR Mixc.