Setor Imobiliário da China: O Impulso Mensal do Setor Imobiliário Desacelera, mas a Resiliência das Cidades Tier-1 Mantém Intacta a Narrativa de Recuperação

Visão geral

Este relatório é um acompanhamento de meados do mês para o setor imobiliário chinês. O HSBC acredita que os dados setoriais de alta frequência desaceleraram em relação ao período anterior, mas a redução das quedas anuais dos preços das moradias, a melhora nas transações e a redução de estoques nas cidades Tier-1, e a recuperação da atividade no mercado de terrenos sustentam conjuntamente a visão de uma recuperação gradual, e não de um descarrilamento da recuperação.

Visões principais

A visão central é que o setor permanece em uma fase de recuperação diferenciada: as cidades Tier-1 e a demanda residencial premium apresentam desempenho mais forte, enquanto a flexibilização das políticas ajuda a estabilizar as expectativas de preços. As incorporadoras ainda precisam resolver questões legadas, e os fracos resultados do 1S26 já foram em grande parte precificados; o mercado deve voltar sua atenção às tendências de margem e à sustentabilidade das vendas de imóveis premium.

Estrutura de análise

O relatório combina dados de preços de moradias do Escritório Nacional de Estatísticas, vendas em 30 cidades, transações de imóveis de segunda mão em Xangai e Shenzhen, giro de estoques, leilões de terrenos, vendas no varejo e previsões de avaliação e lucros das empresas para avaliar de forma cruzada a demanda setorial, a oferta, os preços dos ativos e as oportunidades específicas em ações.

Notas metodológicas

• AvaliaçãoMétodo do Valor Patrimonial Líquido

  Desconto sobre o Valor Patrimonial Líquido

  Para CR Land e C&D International, o valor patrimonial líquido por ação é calculado deduzindo-se a dívida líquida do valor bruto dos ativos de projetos de desenvolvimento e investimento, com descontos-alvo definidos com base nas operações, força financeira e histórico de execução.

• AvaliaçãoMétodo de Avaliação por Preço sobre Lucro

  Relação Preço sobre Lucro-Alvo

  Para a CR Mixc, é aplicada a avaliação por preço sobre lucro, derivando o preço-alvo das previsões de lucro por ação de 2026 a 2027 e dos múltiplos P/L-alvo.

• Acompanhamento SetorialIndicadores Operacionais de Alta Frequência

  Vendas, Estoques e Transações de Terrenos

  Indicadores incluindo vendas segmentadas por categoria de cidade, transações de imóveis de segunda mão, giro de estoques e transações de terrenos são usados para avaliar a amplitude e a sustentabilidade da recuperação do mercado imobiliário.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• CR Land (1109 HK)

  Principal escolha, recomendação de Compra

  Pontos fortes

  Vendas líderes de projetos premium, forte receita recorrente e sólido histórico de execução, com visibilidade de lucros relativamente clara.

  Pontos fracos

  A sustentabilidade do impulso de vendas ainda requer validação.

  Comparação

  Beneficia-se mais do que a média do setor da resiliência dos mercados Tier-1 e premium.

  Riscos

  Margens abaixo das expectativas, desaceleração das operações de shoppings, menor estabilidade dos dividendos e incerteza macroeconômica e de políticas imobiliárias.

• C&D International (1908 HK)

  Principal escolha, recomendação de Compra

  Pontos fortes

  Tendência positiva de recuperação de margens, com um banco de terrenos relativamente jovem e vantagens competitivas diferenciadas.

  Pontos fracos

  Alta dependência da aquisição de terrenos e da execução de vendas.

  Comparação

  Tem potencial para se beneficiar relativamente cedo no estágio inicial da recuperação do mercado.

  Riscos

  Aquisições de terrenos mais lentas, deterioração significativa das vendas, forte compressão de margens, colocações de ações com desconto e riscos de projetos em joint venture.

• CR Mixc (1209 HK)

  Monitoramento cauteloso, recomendação de Manutenção

  Pontos fortes

  Possui uma base estabelecida em operações comerciais e gestão de propriedades residenciais.

  Pontos fracos

  Vendas no varejo mais fracas e crescente incerteza quanto ao crescimento dos lucros.

  Comparação

  Mais sensível às condições de consumo e varejo do que as incorporadoras preferidas.

  Riscos

  Crescimento das vendas nas mesmas lojas abaixo das expectativas, compressão de margens, desaceleração adicional das vendas no varejo e deterioração das operações de gestão de propriedades residenciais.

Dados principais

• Variação anual em julho dos preços médios de imóveis novos-3.4%Diminuiu em relação a -3.5% em junho.
• Variação anual em julho dos preços médios de imóveis de segunda mão-5.4%Diminuiu em relação a -5.6% em junho.
• Variação anual da área de transações de imóveis residenciais em 30 cidades de 1 a 15 de agosto-8%Afetada pela baixa temporada de verão.
• Variação anual das transações nas cidades Tier-1 de 1 a 15 de agosto+18%As cidades Tier-1 continuaram a liderar.
• Variação anual das transações de imóveis de segunda mão em Xangai+19%Projetos novos premium também esgotaram no dia do lançamento.
• Variação anual do estoque absoluto nas cidades Tier-1-7%Os ciclos de liquidação de estoque encurtaram 0.8 meses em relação a 2025.
• Variação anual acumulada no ano do valor das transações nacionais de terrenos residenciais-25%A queda continuou a diminuir.
• Variação anual das vendas no varejo+0.6%Abaixo da expectativa de mercado de 1.5%.
• Preço-alvo e potencial de valorização da CR LandHKD43.80；29.0%Preço atual HKD33.96; Compra mantida.
• Preço-alvo e potencial de valorização da C&D InternationalHKD19.90；28.0%Preço atual HKD15.55; Compra mantida.
• Preço-alvo e potencial de valorização da CR MixcHKD44.00；10.0%Preço atual HKD40.00; Manutenção mantida.

Impacto e implicações

No nível setorial, as cidades Tier-1 e os imóveis residenciais premium são as principais âncoras da recuperação, enquanto a melhora no mercado de terrenos pode impulsionar a confiança do mercado. Sob a perspectiva de investimento, deve-se priorizar incorporadoras de qualidade com maior impulso de vendas, receita recorrente e visibilidade de lucros. As fracas vendas no varejo implicam que as expectativas de lucros para operadores de ativos comerciais e empresas de gestão de propriedades podem continuar sob pressão.

Riscos

• A incerteza macroeconômica e de políticas imobiliárias pode enfraquecer a demanda por moradias.
• O fraco consumo no varejo pode pressionar a receita e o lucro de empresas de imobiliário comercial e gestão de propriedades.
• O tratamento concentrado, pelas incorporadoras, de projetos legados e questões de impairment pode aumentar a volatilidade dos lucros no curto prazo.
• Se as vendas residenciais premium não puderem ser sustentadas, a visão de que as cidades Tier-1 lideram a recuperação poderá enfraquecer.
• Se o sentimento no mercado de terrenos se deteriorar, a recomposição de estoques e a recuperação das avaliações do setor poderão ser afetadas.

Pontos a observar

• O número de cidades entre as 70 cidades que apresentam melhora mensal nos preços das moradias e se as quedas anuais desses preços continuam a diminuir.
• Se as vendas em 30 cidades e as transações de imóveis de segunda mão em Xangai e Shenzhen conseguem manter a melhora após a baixa temporada.
• Mudanças nos níveis de estoque e nos ciclos de liquidação de estoque das cidades Tier-1.
• Tendências subsequentes nos prêmios pagos por lotes de terrenos de qualidade e na queda das transações nacionais de terrenos.
• Margens, tratamento de impairment e orientações da administração sobre os lucros de 2027 durante a temporada de resultados do 1S26.
• Crescimento das vendas no varejo, vendas nas mesmas lojas dos shoppings e mudanças nas expectativas de lucros da CR Mixc.