地产月度动能放缓，但一线城市韧性未改复苏叙事

概览

本报告为中国房地产月中跟踪。汇丰认为行业高频数据较前期放缓，但房价同比跌幅收窄、一线城市成交与去库存改善，以及土地市场活跃度回升，共同支撑“缓慢修复而非复苏脱轨”的判断。

核心观点

核心判断是行业仍处于分化复苏阶段：一线城市和高端住宅需求表现更强，政策放松有助于稳定价格预期；开发商则仍需消化历史问题，2026年上半年业绩疲弱已被较多计价，市场应转向观察利润率走势及高端销售可持续性。

分析框架

报告结合国家统计局房价数据、30城销售、上海和深圳二手房交易、库存周转、土地拍卖、零售销售及公司估值与盈利预测，对行业需求、供给、资产价格和个股机会进行交叉评估。

方法论与常识提炼

• 估值净资产价值法

  净资产价值折价

  对 CR Land 和 C&D International，将开发项目及投资项目的总资产价值扣除净负债后计算每股净资产价值，并基于经营、财务实力与执行纪录设定目标折价。

• 估值市盈率估值法

  目标市盈率

  对 CR Mixc 采用市盈率估值，以2026至2027年每股盈利预测及目标市盈率推导目标价。

• 行业跟踪高频经营指标

  销售、库存与土地成交

  通过城市分层销售、二手房成交、库存周转及土地成交等指标判断房地产市场修复的广度和持续性。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• CR Land (1109 HK)

  首选标的，买入评级

  优势

  高端项目销售领先、经常性收入较强、执行纪录稳健，具备较清晰的盈利能见度。

  劣势

  销售动能维持能力仍需验证。

  对比

  相较行业平均，更受益于一线及高端市场韧性。

  风险

  利润率低于预期、商场业务放缓、股息稳定性下降、宏观及地产政策不确定性。

• C&D International (1908 HK)

  首选标的，买入评级

  优势

  利润率修复趋势积极，拥有较年轻的土地储备及差异化竞争优势。

  劣势

  对拿地和销售执行的依赖较高。

  对比

  在市场修复初期具备较早受益的潜力。

  风险

  拿地放缓、销售显著恶化、利润率大幅压缩、折价配股及合营项目风险。

• CR Mixc (1209 HK)

  谨慎关注，持有评级

  优势

  具备商业运营及住宅物业管理业务基础。

  劣势

  零售销售走弱及盈利增长不确定性上升。

  对比

  相较开发商首选标的，对消费和零售景气更敏感。

  风险

  同店销售增长不及预期、利润率压缩、零售销售进一步放缓、住宅物业管理业务恶化。

关键数据

• 7月新房均价同比变化-3.4%较6月的-3.5%收窄。
• 7月二手房均价同比变化-5.4%较6月的-5.6%收窄。
• 8月1日至15日30城商品房成交面积同比变化-8%受夏季淡季影响。
• 8月1日至15日一线城市成交同比变化+18%一线城市继续领跑。
• 上海二手房成交同比变化+19%高端新盘亦有开盘当日售罄表现。
• 一线城市绝对库存同比变化-7%库存去化周期较2025年缩短0.8个月。
• 全国住宅用地成交额年初至今同比变化-25%降幅继续收窄。
• 零售销售同比变化+0.6%低于1.5%的市场预期。
• CR Land目标价及潜在上行空间HKD43.80；29.0%现价HKD33.96，维持买入。
• C&D International目标价及潜在上行空间HKD19.90；28.0%现价HKD15.55，维持买入。
• CR Mixc目标价及潜在上行空间HKD44.00；10.0%现价HKD40.00，维持持有。

影响与含义

行业层面，一线城市及高端住宅是复苏的主要锚点，土地市场改善可提振市场信心；投资层面，应优先关注销售动能、经常性收入和利润能见度更强的优质开发商。零售疲弱意味着商业资产运营及物业管理企业的盈利预期仍可能承压。

风险

• 宏观经济和房地产政策的不确定性可能削弱购房需求。
• 零售消费疲弱可能拖累商业地产及物业管理企业的收入和利润。
• 开发商集中处理历史项目和减值事项，或令短期业绩波动加大。
• 高端住宅销售若不能持续，可能削弱一线城市引领复苏的判断。
• 土地市场情绪若转弱，可能影响行业补库存和估值修复。

后续跟踪

• 70城房价环比改善城市数量及房价同比跌幅是否持续收窄。
• 30城销售、上海和深圳二手房成交能否在淡季后保持改善。
• 一线城市库存水平及去化周期的变化。
• 优质地块成交溢价和全国土地成交降幅的后续趋势。
• 2026年上半年业绩季中的利润率、减值处理及管理层对2027年盈利的指引。
• 零售销售增速、商场同店销售及 CR Mixc 的盈利预期变化。