Longfor Group Holdings Limited (00960.HK): Los resultados de Longfor en 1S26 fueron mixtos, con los ingresos recurrentes preparados para superar gradualmente al negocio de desarrollo como principal impulsor

Visión general

El informe evalúa los resultados de Longfor Group en 1S26 y su avance en la transformación de promotor residencial a arrendador y gestor de activos. El deterioro de los ingresos y márgenes del desarrollo inmobiliario agotó casi por completo el beneficio básico, pero los ingresos por alquiler de centros comerciales continuaron creciendo, mientras que la deuda, los costes de financiación y el control de gastos mejoraron. Morgan Stanley considera que los ingresos recurrentes se convertirán gradualmente en el principal motor de crecimiento, aunque espera que el negocio de desarrollo siga registrando fuertes pérdidas en 2S26, sin preverse una moderación significativa hasta 2027.

Perspectivas principales

El negocio de desarrollo inmobiliario fue el principal lastre de los resultados de 1S26. Los ingresos del grupo fueron RMB 397.95 hundred million, un descenso interanual de 32%; los ingresos por desarrollo inmobiliario fueron RMB 260.95 hundred million, un descenso interanual de 43%, principalmente debido al calendario de entregas. El beneficio bruto disminuyó 40% interanual a RMB 44.24 hundred million, mientras que el margen bruto general cayó de 12.6% a 11.1%. El margen bruto de desarrollo descendió de 0.2% en 1S25 a -11.0%, también por debajo del -6.9% registrado en 2025, lo que refleja la presión derivada de la liquidación de inventarios y menores precios medios de venta. Como resultado, el beneficio neto básico fue de solo RMB 0.64 hundred million, un descenso interanual de 95%, mientras que el margen neto básico cayó de 2.3% a 0.2%; el informe señaló que el beneficio básico estuvo en términos generales en línea con las expectativas. El beneficio neto reportado fue RMB 19.61 hundred million, un descenso interanual de 39%, mientras que el dividendo provisional por acción cayó de RMB 0.07 a cero. Las perspectivas a corto plazo del negocio de desarrollo siguen siendo débiles. La compañía espera que el negocio de desarrollo registre fuertes pérdidas en 2S26, aunque la magnitud de las pérdidas debería moderarse significativamente en 2027 a medida que se reduzca la escala de reconocimiento de ingresos. Los recursos comercializables para 2S26 totalizan aproximadamente RMB 840 hundred million, con las ciudades de primer y segundo nivel representando 11% y 73%, respectivamente, y más de 80% compuesto por inventario arrastrado. Con base en ello, Morgan Stanley considera que la tasa de absorción podría ser baja y podría dar lugar a un margen de pérdidas más profundo. Las ventas no reconocidas ascienden a RMB 838 hundred million y se espera que se entreguen y reconozcan durante los próximos años; por tanto, la realización de ingresos y beneficios del negocio de desarrollo seguirá dependiendo del avance de las entregas y de la rentabilidad de los proyectos existentes. Los ingresos recurrentes son el componente más resiliente identificado por el informe. En 1S26, los ingresos por alquiler de centros comerciales aumentaron 9% interanual a RMB 60 hundred million, beneficiándose de una ocupación de centros comerciales superior a 97% y de un crecimiento interanual de 8% en las ventas de tiendas comparables, excluidos automóviles. La compañía prevé abrir seis nuevos centros comerciales en 2S26, lo que, según el informe, podría impulsar una recuperación del crecimiento de los ingresos por alquiler. Otros ingresos recurrentes fueron RMB 77 hundred million, un descenso interanual de 1% pero en términos generales estables, y la caída se atribuyó principalmente a una contracción de la cartera de apartamentos de alquiler. La compañía mantuvo su previsión de RMB 100 hundred million de beneficio recurrente para 2028, basándose en supuestos que incluyen una CAGR de aproximadamente 10% para el negocio de centros comerciales, una CAGR superior a 5% para los servicios de gestión inmobiliaria, una CAGR de aproximadamente 20% para la gestión de construcción y beneficios estables de la vivienda en alquiler. La estructura de activos indica que la transformación se está acelerando. La escala de las propiedades de desarrollo disminuyó 11% semestralmente a RMB 1,590 hundred million debido a adquisiciones limitadas de terrenos; esto implica que el lastre del negocio de desarrollo sobre el flujo de caja y la rentabilidad debería reducirse a medida que se contraiga su escala. Mientras tanto, la compañía tiene 96 centros comerciales en operación. Morgan Stanley considera estos cambios como evidencia del decidido giro de Longfor hacia un modelo de arrendador y gestor de activos, con ingresos recurrentes que se espera reemplacen gradualmente al negocio de desarrollo como principal fuente de ganancias. La estructura financiera y la eficiencia operativa mejoraron. La deuda total disminuyó 4% semestralmente a RMB 1,470 hundred million, la caja cubría la deuda de corto plazo aproximadamente 1.5 veces y las cuentas por pagar disminuyeron 5% semestralmente a RMB 350 hundred million. El coste medio de financiación disminuyó 15 puntos básicos semestralmente a 3.36%; combinado con menores préstamos totales, esto redujo el gasto total por intereses 15% interanual. Los préstamos operativos aumentaron a 69% de los préstamos totales, ascendiendo a aproximadamente RMB 1,020 hundred million. Los gastos administrativos disminuyeron 10% interanual, mientras que la cartera de propiedades de inversión se mantuvo estable en RMB 2,270 hundred million, un alza semestral de 1%, lo que, según el informe, refleja un sólido control de costes y eficiencia operativa. El ratio de apalancamiento neto fue 52%, sin cambios respecto a 2025; la relación pasivo-activo cayó de 56% en 1S25 a 53%. El modelo de beneficios de Morgan Stanley continúa indicando un prolongado período de ajuste para el negocio de desarrollo. Las previsiones de beneficio neto de ModelWare son una pérdida de RMB 17.00 hundred million en 2025, una pérdida de RMB 26.01 hundred million en 2026, un beneficio de RMB 3.24 hundred million en 2027 y un beneficio de RMB 44.29 hundred million en 2028; los beneficios por acción correspondientes son -RMB 0.25, -RMB 0.37, RMB 0.05 y RMB 0.62, respectivamente. Por tanto, el modelo apunta a un retorno a una rentabilidad marginal en 2027 y una recuperación significativa de ganancias en 2028, aunque esta recuperación depende de que se reduzcan las pérdidas de desarrollo y de que los ingresos recurrentes crezcan según lo previsto. El precio objetivo se basa en un marco de valor neto de activos. El NAV previsto por acción para 2026 es HK$11.34, compuesto por HK$9.96 por acción de propiedades de desarrollo, HK$21.86 por acción de propiedades de inversión y HK$20.48 de deuda neta por acción. Las propiedades de desarrollo se valoran mediante DCF con un WACC de 8.7%; las propiedades de inversión se valoran mediante tasas de capitalización de 6% a 9%. Morgan Stanley aplica después un descuento de 35% al NAV basado en su cuadro de evaluación de promotores para derivar un precio objetivo de HK$7.37. El cuadro cubre banco de terrenos 6/10, ejecución 8, escala 6, crecimiento 6, rentabilidad 6, capacidad de financiación 8 y apalancamiento 8; las compañías bajo su cobertura reciben normalmente descuentos de 30% a 40%. Frente al precio de cierre de HK$6.79 el 28 de agosto de 2026, el precio objetivo implica un potencial alcista de 9%. La calificación es Ponderación igual y la visión sectorial es En línea.

Marco de análisis

El informe primero compara los resultados reales de 1S26 con el período del año anterior y las expectativas, y luego desglosa los ingresos y márgenes brutos por propiedades de desarrollo, propiedades de inversión y servicios de gestión inmobiliaria para identificar el origen de la caída del beneficio básico. Posteriormente combina recursos comercializables, ventas no reconocidas y previsiones de la dirección para evaluar la trayectoria de pérdidas del negocio de desarrollo, al tiempo que utiliza la ocupación de centros comerciales, las ventas en tiendas comparables, las nuevas aperturas y los objetivos de crecimiento de cada negocio recurrente para evaluar el avance de la transformación. El informe también examina cambios en deuda, cobertura de deuda de corto plazo, costes de financiación, cuentas por pagar y gastos, antes de derivar el precio objetivo utilizando NAV por segmento, DCF, tasas de capitalización y un descuento de cuadro de evaluación de promotores.

Notas metodológicas

• Método de valoraciónMétodo de valor neto de activos NAV

  Valoración NAV por segmentos

  El informe estima por separado el valor de las propiedades de desarrollo y las propiedades de inversión, deduce la deuda neta para derivar un NAV previsto por acción para 2026 de HK$11.34 y después aplica un descuento de 35% para derivar el precio objetivo.

• Método de valoraciónDCF Flujo de Caja Descontado

  Valoración DCF de propiedades de desarrollo

  El valor de las propiedades de desarrollo se calcula descontando los flujos de caja futuros. El informe utiliza un coste medio ponderado de capital de 8.7% para derivar un valor de propiedades de desarrollo de HK$9.96 por acción.

• Método de valoraciónOtro

  Valoración mediante tasa de capitalización de propiedades de inversión

  El informe convierte los ingresos por alquiler de propiedades de inversión en valor de activos utilizando tasas de capitalización de 6% a 9%, derivando un valor de propiedades de inversión de HK$21.86 por acción.

• Método de valoraciónOtro

  Descuento de cuadro de evaluación de promotores

  El informe puntúa a la compañía en siete dimensiones—banco de terrenos, ejecución, escala, crecimiento, rentabilidad, financiación y apalancamiento—y, en consecuencia, aplica un descuento de 35% al NAV; el rango de descuento típico para las compañías bajo su cobertura es de 30% a 40%.

• Marco de análisis de industria/sectorDesglose de volumen-precio

  Desglose de escala de desarrollo, precios de venta y márgenes

  El informe combina la disminución de la escala reconocida de propiedades de desarrollo, la liquidación de inventarios y la caída de los precios medios de venta para explicar la reducción de ingresos y la caída del margen bruto de desarrollo a -11.0%.

• Marco de fundamentos corporativos y financierosAnálisis de apalancamiento operativo/financiero

  Análisis de deuda y coste de financiación

  El informe evalúa la presión financiera y el progreso de desapalancamiento de la compañía mediante cambios en la deuda total, la cobertura de deuda de corto plazo, la proporción de préstamos operativos, los costes medios de financiación y los gastos por intereses.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Longfor Group Holdings Limited (00960.HK)

  El informe considera que la compañía está transformándose de un promotor residencial a un modelo de arrendador y gestor de activos centrado en centros comerciales y otros ingresos recurrentes.

  Fortalezas

  La ocupación de centros comerciales supera 97% y los ingresos por alquiler de centros comerciales aumentaron 9% interanual; la deuda total y los costes de financiación disminuyeron, aumentó la proporción de préstamos operativos y mejoró el control de costes.

  Debilidades

  Los ingresos por desarrollo inmobiliario disminuyeron 43% interanual, el margen bruto de desarrollo cayó a -11.0%, el beneficio neto básico de 1S26 disminuyó 95% interanual y el dividendo provisional se redujo a cero.

  Comparación

  El informe asigna una calificación de Ponderación igual, lo que indica que se espera que la rentabilidad total ajustada por riesgo de la compañía durante los próximos 12 a 18 meses esté en línea con la media del universo de cobertura inmobiliaria de China de Morgan Stanley.

  Riesgos

  La tasa de absorción podría ser baja en 2S26 y el negocio de desarrollo podría continuar registrando fuertes pérdidas; un crecimiento de los ingresos recurrentes más lento de lo esperado también debilitaría la transformación y la trayectoria de recuperación de ganancias.

Datos clave

• Ingresos de 1S26RMB 397.95 hundred millionDescenso interanual de 32%
• Beneficio neto básico de 1S26RMB 0.64 hundred millionDescenso interanual de 95%, en términos generales en línea con las expectativas
• Beneficio neto reportado de 1S26RMB 19.61 hundred millionDescenso interanual de 39%
• Ingresos por desarrollo inmobiliarioRMB 260.95 hundred millionDescenso interanual de 43%
• Margen bruto de desarrollo inmobiliario-11.0%Descenso interanual de 11.2 puntos porcentuales; -6.9% en 2025
• Ingresos por alquiler de centros comercialesRMB 60 hundred millionAumento interanual de 9%, con ocupación de centros comerciales superior a 97%
• Crecimiento de ventas en tiendas comparables de centros comerciales8%Crecimiento interanual, excluidos automóviles
• Otros ingresos recurrentesRMB 77 hundred millionDescenso interanual de 1%, principalmente debido a la contracción de la cartera de apartamentos de alquiler
• Previsión de beneficio recurrente para 2028RMB 100 hundred millionPrevisión mantenida sin cambios
• Recursos comercializables de 2S26RMB 840 hundred millionLas ciudades de primer nivel representan 11%, las de segundo nivel 73%, y más de 80% corresponde a inventario arrastrado
• Ventas no reconocidasRMB 838 hundred millionSe espera su entrega y reconocimiento durante los próximos años
• Deuda totalRMB 1,470 hundred millionDescenso semestral de 4%
• Coste medio de financiación3.36%Descenso semestral de 15 puntos básicos
• Préstamos operativosRMB 1,020 hundred million69% de los préstamos totales
• Escala de propiedades de desarrolloRMB 1,590 hundred millionDescenso semestral de 11%
• NAV previsto por acción para 2026HK$11.34Base de valoración para el precio objetivo
• Descuento sobre NAV35%Determinado con base en el cuadro de evaluación de promotores

Impacto e implicaciones

El informe considera que la contracción del balance de desarrollo inmobiliario reducirá gradualmente su lastre sobre el flujo de caja y la rentabilidad, mientras que los negocios recurrentes como centros comerciales, gestión inmobiliaria y gestión de construcción asumirán un papel más importante en las ganancias. A corto plazo, la elevada proporción de inventario arrastrado, la incertidumbre sobre la tasa de absorción y una mayor presión sobre los márgenes brutos de desarrollo implican que las ganancias podrían seguir débiles en 2S26; una menor deuda, la reducción de costes de financiación y el control de gastos proporcionan cierto colchón para la transformación. El modelo espera que la compañía vuelva a una rentabilidad marginal en 2027 y logre una recuperación significativa de ganancias en 2028, pero la trayectoria depende de que se reduzcan las pérdidas de desarrollo y se alcance el objetivo de beneficio recurrente.

Riesgos

• Los escenarios alcistas incluyen ventas contratadas más fuertes de lo esperado.
• Los escenarios alcistas incluyen márgenes del negocio de desarrollo superiores a lo esperado.
• Los escenarios bajistas incluyen un deterioro de los márgenes del negocio de desarrollo más rápido de lo esperado.
• Los escenarios bajistas incluyen un crecimiento de los ingresos recurrentes más lento de lo esperado.

Aspectos que vigilar

• Supervisar la tasa de absorción real y los precios de venta de los proyectos correspondientes a los RMB 840 hundred million de recursos comercializables en 2S26.
• Supervisar si los ingresos por alquiler, la ocupación y las ventas en tiendas comparables pueden seguir creciendo tras la apertura de seis nuevos centros comerciales en 2S26.
• Supervisar la magnitud de las pérdidas del negocio de desarrollo en 2S26 y si pueden reducirse significativamente en 2027 según las previsiones.
• Supervisar el avance hacia el objetivo de RMB 100 hundred million de beneficio recurrente para 2028 y la materialización de los supuestos de crecimiento de cada negocio.
• Supervisar cambios posteriores en la deuda total, la cobertura de deuda de corto plazo, la proporción de préstamos operativos y los costes medios de financiación.