Setor imobiliário da China: Xangai introduz oito medidas de apoio ao mercado imobiliário; a J.P. Morgan acredita que a postura de política ajudará a reforçar a estabilização moderada nas cidades de primeira linha

Visão geral

Este relatório interpreta as políticas de apoio ao mercado imobiliário introduzidas por Xangai em 20 de agosto e as situa na sequência de flexibilização nas cidades de primeira linha de Pequim, Xangai e Shenzhen. A J.P. Morgan acredita que as políticas têm estímulo direto limitado, mas seu sinal de estabilização do mercado é particularmente importante para Xangai. A instituição mantém sua visão de estabilização moderada nas cidades de primeira linha, especialmente Xangai, no FY26, e favorece incorporadoras estatais com exposição a cidades de primeira linha e forte desempenho de vendas.

Visões principais

Após a introdução de políticas por Pequim em 7 de agosto, Xangai lançou uma nova rodada de medidas de apoio após cerca de seis meses. A J.P. Morgan acredita que o mercado já havia antecipado em grande parte as políticas e que sua magnitude é moderada, mas o ponto central está na postura de política: o mercado de imóveis usados de Xangai se estabilizou por cinco a seis meses consecutivos, com os preços 3% acima do piso, porém o governo continuou flexibilizando, sinalizando sua intenção de prolongar a tendência de estabilização. O relatório considera Xangai um importante indicador antecedente do mercado imobiliário nacional e reitera que as cidades de primeira linha, especialmente Xangai, terão estabilização “moderada” no FY26. Entre as oito medidas de Xangai, o relatório identifica cinco elementos principais. Primeiro, amplia o escopo para uso dos saldos do fundo de previdência habitacional no pagamento de entradas, incluindo imóveis novos concluídos. Segundo, o percentual mínimo de entrada para a compra de segunda residência fora do Anel Externo é reduzido de 20% para 15%. Terceiro, incentiva transações de “troca”: compras de imóveis fora do Anel Externo podem receber subsídios de hipoteca equivalentes a 1% do valor do empréstimo, limitados a RMB50.000 por unidade, com um fundo total de RMB200 milhões; compradores que vendem imóveis dentro do Anel Externo e compram imóveis fora dele podem receber um subsídio em dinheiro de RMB30.000 por unidade. Quarto, incentiva o uso de vouchers habitacionais para reassentamento na reurbanização de vilas urbanas. Quinto, incentiva a recompra de imóveis usados para uso como moradia de aluguel acessível. O relatório observa que as restrições de compra não foram mais relaxadas. A instituição avalia que essas medidas isoladamente podem não elevar fortemente a confiança dos compradores. É mais provável que redirecionem parte da demanda dos distritos centrais mais resilientes para distritos não centrais, melhorando assim o equilíbrio do mercado imobiliário de Xangai. O relatório também questiona se subsídios de até RMB80.000 podem alterar materialmente as decisões de compra de imóveis. O reassentamento por vouchers habitacionais e as compras de estoque de imóveis usados não são políticas novas, mas podem ter implicações mais amplas se implementados em escala significativamente maior. Atualmente, as compras acumuladas de imóveis usados totalizam apenas mais de 500 unidades, equivalentes a cerca de 0,2% do volume anual de transações de imóveis usados de Xangai, enquanto a política não especifica metas ou fontes de financiamento para vouchers habitacionais ou compras de estoque. Entre as principais empresas listadas dentro das 10 maiores incorporadoras por vendas contratadas atribuíveis em Xangai, o relatório inclui China Resources Land, China Merchants Shekou, Poly Developments, China Overseas Land & Investment, C&D International Investment, China Jinmao e Greentown China. A J.P. Morgan favorece seletivamente as incorporadoras estatais China Overseas Land & Investment, China Resources Land e China Jinmao, que apresentam crescimento líder em vendas e sólida exposição a cidades de primeira linha. Seus preços de ações subiram 18%, 34% e 26% no ano, respectivamente, superando o ganho de 0,3% do Índice Hang Seng. Assim, diante da substancial superação de desempenho, o relatório prefere acumular em recuos. A tabela de avaliação mostra que, no fechamento de 20 de agosto, China Resources Land, China Overseas Land & Investment e China Jinmao eram negociadas a múltiplos P/L de 1FY/2FY de 10,4x/9,7x, 10,7x/10,1x e 13,9x/9,8x, respectivamente; os rendimentos de dividendos correspondentes de 1FY/2FY eram 3,7%/3,7%, 3,3%/3,6% e 2,3%/2,4%, enquanto os múltiplos P/VPA de 1FY/2FY eram 0,7x/0,7x, 0,3x/0,3x e 0,5x/0,5x. As três empresas têm classificação OW no relatório. Quanto ao próximo passo de política, o relatório observa que, desde agosto de 2025, a sequência típica de flexibilização tem sido “Pequim—Xangai—Shenzhen” e, portanto, considera Shenzhen a cidade de primeira linha com maior probabilidade de introduzir novas medidas. As possíveis direções citadas incluem relaxamento adicional das restrições de compra, como flexibilização dos requisitos de comprovantes de pagamento de impostos; flexibilização de saques e empréstimos do fundo de previdência habitacional; subsídios de hipoteca; e aceleração de aquisições de estoque e uso de vouchers habitacionais na reurbanização de vilas urbanas.

Estrutura de análise

O relatório primeiro avalia a intenção do governo de estabilizar o mercado por meio dos preços estabilizados de imóveis usados em Xangai e do momento do anúncio das políticas, depois analisa cada instrumento de política e seu potencial de alterar o fluxo da demanda dos compradores. Em seguida, combina a sequência anterior de flexibilização nas cidades de primeira linha, o desempenho relativo dos preços das ações das incorporadoras após as políticas, os rankings de vendas em Xangai e as tabelas de avaliação das incorporadoras para identificar empresas imobiliárias listadas com maior exposição às políticas e formular suas preferências seletivas.

Notas metodológicas

• Negociação orientada a eventos e finanças comportamentaisAnálise orientada a eventos

  Comparação do desempenho das ações das incorporadoras após políticas de flexibilização do mercado imobiliário em cidades de primeira linha

  O relatório usa o desempenho das ações das incorporadoras e o desempenho relativo ao HSCEI um, três e cinco dias após anúncios de políticas anteriores em Pequim, Xangai e Shenzhen como referência para avaliar as reações do mercado a eventos de política e à sequência de políticas.

• Metodologia de avaliaçãoAvaliação PE/PEG

  Resumo de avaliação por P/L e rendimento de dividendos

  O relatório apresenta múltiplos P/L e rendimentos de dividendos das incorporadoras para os próximos dois exercícios fiscais, fornecendo uma visão transversal dos níveis de avaliação de empresas como China Overseas Land & Investment, China Resources Land e China Jinmao.

• Metodologia de avaliaçãoAvaliação PB

  Resumo de avaliação por P/VPA

  O relatório também apresenta múltiplos P/VPA para os próximos dois exercícios fiscais, complementando as comparações dos níveis de negociação das incorporadoras em relação ao valor patrimonial.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  Identificada pelo relatório como uma incorporadora estatal seletivamente favorecida, com alta relevância para as políticas de Xangai e para a estabilização moderada nas cidades de primeira linha.

  Pontos fortes

  Desempenho líder de crescimento de vendas e sólida exposição a cidades de primeira linha.

  Comparação

  Alta de 18% no ano, versus ganho de 0,3% no Índice Hang Seng; P/L de 1FY/2FY de 10,7x/10,1x e P/VPA de 0,3x/0,3x.

  Riscos

  As medidas de política são limitadas em magnitude, e a ação já superou o mercado; o relatório prefere aguardar um recuo.

• China Resources Land (1109.HK)

  Identificada pelo relatório como uma incorporadora estatal seletivamente favorecida, com alta relevância para as políticas de Xangai e para a estabilização moderada nas cidades de primeira linha.

  Pontos fortes

  Desempenho líder de crescimento de vendas e sólida exposição a cidades de primeira linha.

  Comparação

  Alta de 34% no ano, versus ganho de 0,3% no Índice Hang Seng; P/L de 1FY/2FY de 10,4x/9,7x e P/VPA de 0,7x/0,7x.

  Riscos

  As medidas de política são limitadas em magnitude, e a ação já superou o mercado; o relatório prefere aguardar um recuo.

• China Jinmao (0817.HK)

  Identificada pelo relatório como uma incorporadora estatal seletivamente favorecida, com alta relevância para as políticas de Xangai e para a estabilização moderada nas cidades de primeira linha.

  Pontos fortes

  Desempenho líder de crescimento de vendas e sólida exposição a cidades de primeira linha.

  Comparação

  Alta de 26% no ano, versus ganho de 0,3% no Índice Hang Seng; P/L de 1FY/2FY de 13,9x/9,8x e P/VPA de 0,5x/0,5x.

  Riscos

  As medidas de política são limitadas em magnitude, e a ação já superou o mercado; o relatório prefere aguardar um recuo.

Dados principais

• Data do anúncio da política de Xangai20 de agosto de 2026Xangai introduziu oito medidas para apoiar seu mercado habitacional local.
• Preços de imóveis usados em Xangai3% acima do pisoO relatório afirma que o mercado se estabilizou nos últimos cinco a seis meses.
• Percentual mínimo de entrada para segundas residências fora do Anel Externo15%Reduzido de 20%.
• Subsídio de hipoteca para compras de imóveis fora do Anel Externo1% do valor do empréstimo, limitado a RMB50.000 por unidadeO fundo total de subsídios é de RMB200 milhões.
• Subsídio em dinheiro para trocaRMB30.000 por unidadeAplicável a compradores que vendem imóveis dentro do Anel Externo e compram imóveis fora dele.
• Escala de compras de estoque de imóveis usadosMais de 500 unidadesEquivalente a cerca de 0,2% do volume anual de transações de imóveis usados de Xangai.
• Desempenho no ano de três incorporadoras estataisChina Overseas Land & Investment +18%, China Resources Land +34%, China Jinmao +26%O Índice Hang Seng teve +0,3% no mesmo período.
• Múltiplos P/L de 1FY/2FY de três incorporadoras estataisChina Resources Land 10,4x/9,7x; China Overseas Land & Investment 10,7x/10,1x; China Jinmao 13,9x/9,8xDados de P/L do resumo de avaliação do relatório.

Impacto e implicações

O relatório acredita que a flexibilização contínua de Xangai reforça o sinal do compromisso do governo em manter a estabilidade do mercado, mas o efeito direto de estímulo à demanda ainda dependerá de os vouchers habitacionais e as compras de estoque receberem maior escala e apoio de financiamento claramente definido. Se Shenzhen seguir conforme esperado, a flexibilização de políticas continuará a se estender pelas cidades de primeira linha; entre as empresas imobiliárias listadas, o relatório concentra-se mais em incorporadoras estatais com maior crescimento de vendas e exposição relevante a negócios em cidades de primeira linha.

Riscos

• O relatório acredita que as medidas existentes isoladamente podem não melhorar fortemente a confiança dos compradores.
• Subsídios relacionados à troca de até RMB80.000 podem não ser suficientes para alterar materialmente as decisões de compra de imóveis.
• O reassentamento por vouchers habitacionais e as compras de estoque de imóveis usados não especificaram escala-alvo nem fontes de financiamento; a escala atual de aquisição é pequena.

Pontos a observar

• A escala-alvo posterior e as fontes de financiamento para o reassentamento por vouchers habitacionais de Xangai e as compras de estoque de imóveis usados.
• Se os subsídios fora do Anel Externo e os menores percentuais de entrada podem redirecionar efetivamente a demanda dos distritos centrais para os distritos não centrais.
• Se Shenzhen introduz medidas adicionais de flexibilização seguindo a sequência de políticas de Pequim e Xangai.
• Se a tendência de estabilização no mercado de imóveis usados de Xangai pode continuar.