上海推出八项楼市支持措施，摩根大通认为政策姿态有助于巩固一线城市温和企稳

概览

本报告解读上海8月20日出台的楼市支持政策，并将其置于北京、上海、深圳一线城市的宽松节奏中。摩根大通认为政策的直接刺激力度有限，但其传递的稳市场信号对上海尤为重要；该机构维持FY26一线城市、尤其上海温和企稳的判断，并看好具备一线城市敞口和较强销售表现的国企开发商。

核心观点

继北京于8月7日出台政策后，上海在约6个月后推出新一轮支持措施。摩根大通认为市场对政策已有较充分预期、力度也较温和，但关键在于政策姿态：上海二手房市场已连续5至6个月趋稳，价格较低点回升3%，政府仍继续放松，显示其希望延续稳定趋势。报告将上海视为全国楼市的重要风向标，并重申FY26一线城市、特别是上海将呈现“温和式”企稳。 上海此次八项措施中，报告归纳出五项重点。其一，放宽使用住房公积金支付首付款的范围，覆盖已竣工的一手房；其二，外环外二套房最低首付比例由20%下调至15%。其三，鼓励“以旧换新”：外环外购房可获按揭补贴，为贷款金额的1%、单套最高人民币5万元，资金池总额人民币2亿元；出售外环内住房并在外环外购房者可获单套人民币3万元现金补贴。其四，鼓励城中村改造采用房票安置；其五，鼓励回购二手房用作保障性租赁住房。报告指出，购房限制并未进一步放松。 该机构判断，单靠这些措施未必会强力提振购房者信心，更可能是将部分需求从韧性较强的核心城区引导至非核心城区，从而改善上海市内楼市的均衡性。报告也质疑最高人民币8万元的补贴能否显著改变购房决策。房票安置和二手房收储虽不是新政策，但若实施规模明显扩大，可能带来更广泛影响；目前二手房收储累计仅超过500套，约为上海年度二手房成交量的0.2%，且政策未明确房票或收储的目标规模与资金来源。 在受益主体上，报告列出的上海归属合约销售额前十开发商中的主要上市公司包括华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、建发国际、中国金茂和绿城中国。摩根大通选择性看好销售增长领先、且一线城市敞口稳固的国企开发商中国海外发展、华润置地和中国金茂。三者年初至今股价分别上涨18%、34%和26%，高于恒生指数的0.3%；因此报告表示，鉴于已显著跑赢，倾向等待回调后再累积。 估值表显示，截至8月20日收盘，华润置地、中国海外发展和中国金茂的1FY/2FY市盈率分别为10.4/9.7倍、10.7/10.1倍和13.9/9.8倍；对应1FY/2FY股息率分别为3.7%/3.7%、3.3%/3.6%和2.3%/2.4%，1FY/2FY市净率分别为0.7/0.7倍、0.3/0.3倍和0.5/0.5倍。三家公司在报告中的评级均为OW。 对于下一步政策，报告指出自2025年8月以来，典型宽松顺序是“北京—上海—深圳”，因而判断深圳最可能成为下一座出台新措施的一线城市。报告列举的潜在方向包括进一步放宽购房限制，例如放宽纳税证明要求；放松住房公积金提取和贷款；提供按揭补贴；以及加快库存收购和在城中村改造中使用房票。

分析框架

报告先以上海二手房价格的企稳表现和政策出台时点判断政府的稳市场意愿，再逐项拆解政策工具及其可能改变的购房需求流向。随后结合一线城市既往宽松顺序、政策后开发商相对股价表现、上海销售排名与开发商估值表，识别政策敞口较高的上市房企并形成选择性偏好。

方法论与常识提炼

• 事件博弈与行为金融事件驱动分析

  一线城市楼市宽松政策后的开发商股价表现比较

  报告用北京、上海、深圳历次政策出台后1日、3日和5日的开发商股价及相对HSCEI表现，作为观察政策事件市场反应和政策节奏的参考。

• 估值方法PE/PEG 估值

  市盈率与股息率估值摘要

  报告列示开发商未来两个财年的市盈率和股息率，用于横向呈现中国海外发展、华润置地和中国金茂等公司的估值水平。

• 估值方法PB 估值

  市净率估值摘要

  报告同时列示未来两个财年的市净率，补充比较开发商相对于账面价值的交易水平。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国海外发展（0688.HK）

  被报告列为对上海政策及一线城市温和企稳具有较高相关性的选择性看好国企开发商。

  优势

  销售增长表现领先，且一线城市敞口稳固。

  对比

  年初至今上涨18%，同期恒生指数上涨0.3%；1FY/2FY市盈率为10.7/10.1倍，市净率为0.3/0.3倍。

  风险

  政策措施力度有限，且该股已跑赢，报告倾向等待回调。

• 华润置地（1109.HK）

  被报告列为对上海政策及一线城市温和企稳具有较高相关性的选择性看好国企开发商。

  优势

  销售增长表现领先，且一线城市敞口稳固。

  对比

  年初至今上涨34%，同期恒生指数上涨0.3%；1FY/2FY市盈率为10.4/9.7倍，市净率为0.7/0.7倍。

  风险

  政策措施力度有限，且该股已跑赢，报告倾向等待回调。

• 中国金茂（0817.HK）

  被报告列为对上海政策及一线城市温和企稳具有较高相关性的选择性看好国企开发商。

  优势

  销售增长表现领先，且一线城市敞口稳固。

  对比

  年初至今上涨26%，同期恒生指数上涨0.3%；1FY/2FY市盈率为13.9/9.8倍，市净率为0.5/0.5倍。

  风险

  政策措施力度有限，且该股已跑赢，报告倾向等待回调。

关键数据

• 上海政策发布日期2026年8月20日上海推出八项支持本地住房市场的措施。
• 上海二手房价格较低点回升3%报告称市场已在过去5至6个月趋稳。
• 外环外二套房最低首付比例15%由20%下调。
• 外环外购房按揭补贴贷款金额的1%，单套最高人民币5万元补贴资金池总额为人民币2亿元。
• 以旧换新现金补贴单套人民币3万元适用于出售外环内住房并在外环外购房的购房者。
• 二手房收储规模超过500套约占上海年度二手房成交量的0.2%。
• 三家国企开发商年初至今表现中国海外发展+18%、华润置地+34%、中国金茂+26%同期恒生指数为+0.3%。
• 三家国企开发商1FY/2FY市盈率华润置地10.4/9.7倍；中国海外发展10.7/10.1倍；中国金茂13.9/9.8倍报告估值摘要中的市盈率数据。

影响与含义

报告认为，上海继续放松本身强化了政府维持市场稳定的信号，但直接需求刺激效果仍取决于房票和收储是否获得更大规模及明确资金支持。若深圳按预期跟进，政策宽松将继续沿一线城市扩展；在上市房企中，报告更关注销售增长较好、并在一线城市拥有较强业务敞口的国企开发商。

风险

• 报告认为，现有措施本身未必能强力提升购房者信心。
• 最高人民币8万元的以旧换新相关补贴未必足以显著改变购房决策。
• 房票安置和二手房收储尚未明确目标规模与资金来源；当前收储规模较小。

后续跟踪

• 上海房票安置和二手房收储的后续目标规模及资金来源。
• 外环外补贴和首付比例下调能否将需求从核心城区有效引导至非核心城区。
• 深圳是否按北京、上海之后的政策节奏推出进一步宽松措施。
• 上海二手房市场的稳定趋势能否延续。