レポート解説Hilo Research

US REITs：Citiの調査では米国REITsへの投資家心理は強気寄りで、今後12カ月はヘルスケア、データセンター、アパートメントが選好されている。

回答者は今後12カ月のREITトータルリターンを6.6%、S&P 500を5.0%と予想し、10年米国債利回りは約40bp低下すると見込む。見方は大きく分かれ、ヘルスケア、データセンター、アパートメントが上位である一方、宿泊、セルフストレージ、ネットリースが最も不人気だった。

機関Citi Research

日付20260929

業界US REITs and lodging

要約

レポート全体のレーティングや目標株価はなく、調査結果を提示している。

回答者の50%がREITsに強気、32%が中立、18%が弱気だった。
回答者は今後12カ月のREITトータルリターンを6.6%、S&P 500を5.0%と予想している。
ヘルスケア、データセンター、アパートメントが最もアウトパフォームすると予想された。
宿泊、セルフストレージ、ネットリースが最もアンダーパフォームすると予想された。
CUBE、CPT、UEが最も多く挙げられた潜在的M&A対象だった。

レポート解説

概要

Citi Researchは、2026年9月に22人の投資家を対象として実施した米国REITs見通し調査を要約している。調査は、長期金利の低下予想を背景に同資産クラスへの今後12カ月の建設的な見方を示す一方、物件セクター間の予想パフォーマンスには大きな差がある。

主要見解

調査は、最近の下落にもかかわらず、投資家がREITsに対して建設的な見方を維持していることを示す。回答者の50%が今後12カ月の見通しを強気とし、中立は32%、弱気は18%だった。回答レンジの中央値を用いた平均では、回答者は今後12カ月のREITトータルリターンを6.6%と予想しており、約82%がプラスのリターン、約18%が下落を見込む。これはREITsが年初来で5%上昇した一方、S&P 500の12%上昇を下回っていることと対照的である。Citiは、自らの建設的な見方の根拠として、堅調な利益成長、KPIの改善、妥当なバリュエーション、支援的な供給環境を挙げるが、銘柄選別は引き続き重要だと強調する。金利見通しは調査の重要な背景である。回答者の加重平均予想は、12カ月後の10年米国債利回りが約4.85%、現在の約5.25%から約40bp低い水準を示す。57%は利回りが4.0%から5.0%の間になると見込み、38%は5.0%を上回ると見込む。投資家は同期間のS&P 500トータルリターンを5.0%と予想しており、REITsの6.6%予想を下回る。67%はS&P 500が12カ月後に現在水準を上回ると予想し、14%は下回ると予想している。セクター選好はヘルスケア、データセンター、アパートメントで強く、投資家の約59%、55%、41%がそれぞれ今後12カ月にアウトパフォームする可能性が高いセクターとして選んだ。首位票の順位では、ヘルスケアが約36%で先行し、アパートメントが約18%、データセンターが約14%で続いた。ヘルスケアは全体の確信度も最も高く、82%が同セクターを上位3つの最良または最悪セクターのいずれかに置き、そのセンチメントの72%はポジティブだった。ヘルスケア、データセンター、アパートメント、産業用不動産は、おおむね約70%超のポジティブなセンチメントを示した。6月の調査と比べて、ショッピングセンターはアウトパフォーム予想順位を8つ上げて5位タイとなり、マニュファクチャードハウジングは7つ下げて14位となった。前年比では、ショッピングセンターとネットリースが最良パフォーマー順位で最も改善し、産業用不動産は首位から4位へ3つ下落した。ネガティブな順位では、宿泊、セルフストレージ、ネットリースが最もアンダーパフォームする可能性が高い3セクターとなった。投資家の約41%が各セクターをワースト3の一つに入れた。ネットリース、宿泊、オフィス、コールドストレージは、おおむね約80%以上のネガティブなセンチメントを示した。セルフストレージへの悲観は前年比で大幅に強まり、順位を13つ上げて最悪順位タイとなった。6月と比べると、データセンターとヘルスケアはワーストパフォーマー順位でそれぞれ8つ、6つ上昇した。両者は有力なアウトパフォーム候補であり続ける一方、見方がより二極化していることを示す。総投票数による確信度指標でも、セルフストレージとネットリースには半数超の回答者から意見が寄せられた。個別銘柄の見方は集中していなかった。約33の異なるREITsがアウトパフォーム予想として選ばれたが、上位10銘柄で票の約50%を占め、American Healthcare REIT (AHR)、Americold Realty Trust (COLD)、Equinix (EQIX)が上位だった。アンダーパフォーム銘柄の調査も約34銘柄に分散し、Pebblebrook Hotel Trust (PEB)が約8.9%で首位、COLDが約6.7%で続いた。したがってCOLDは主要なアウトパフォーム候補とアンダーパフォーム候補の両方に現れ、投資家の見方の相反を示している。M&A予想では、アパートメントREITsが約23%で最も多く選ばれたセクターだったが、回答者は25の異なるティッカーを挙げた。CubeSmart (CUBE)、Camden Property Trust (CPT)、Lineage (UE)が最も多く挙げられた対象だった。 Citiは、金利の高止まりと変動、マクロ経済の不確実性、AIによるディスラプションへの懸念を、建設的なREITs環境に対するリスクとして指摘する。これらの要因と、調査で示されたセクターおよび銘柄の票の分散が、REITs全体が一様に同じ結果となるのではなく、分化を重視するレポートの根拠となっている。

分析フレームワーク

Citiは22人の投資家を調査し、回答レンジの中央値を用いて見通し、リターン、金利の回答を集計し、セクター順位を前四半期および前年と比較する。その後、最良と最悪のパフォーマンス票を分け、ポジショニング、方向性センチメント、分化を評価するとともに、個別銘柄のパフォーマンスと潜在的M&A対象に関する回答者の見方を集計している。

手法メモ

業界・産業分析フレームワーク需給フレームワーク
利益成長、営業KPI、バリュエーション、供給条件を通じたセクター・ファンダメンタルズの評価。
Citiは、改善する物件レベルのファンダメンタルズ、妥当なバリュエーション、支援的な供給を基にREITsへの建設的な見方を組み立てる一方、物件タイプ別に結果を区分している。
イベントドリブン・行動ファイナンス資金フロー・ポジショニング分析
投資家センチメントと確信度の調査分析。
レポートは投資家投票、順位変化、セクターを最良または最悪の上位3つに入れた回答者の割合を用いて、ポジショニング、方向性センチメント、分化を測定している。

資産マッピングと比較

投資テーゼから固有資産への構造化マッピング（強み、弱み、同業、リスク）。

American Healthcare REIT (AHR)
投資家が今後12カ月にアウトパフォームすると選んだ主要REITsの一つ。
強み
調査で主要なアウトパフォーム候補として選ばれた。
比較
COLD、EQIXとともに主要候補に挙げられた。
Americold Realty Trust (COLD)
投資家がアウトパフォーム予想とアンダーパフォーム予想の両方に選んだ銘柄。
強み
主要なアウトパフォーム予想銘柄の一つ。
弱み
約6.7%の票を得てアンダーパフォーム予想で2位。
比較
投資家の見方が分かれる明確な例。
リスク
コールドストレージはセクター確信度分析でおおむねネガティブなセンチメントを示した。
Equinix (EQIX)
投資家が今後12カ月にアウトパフォームすると選んだ主要REITsの一つ。
強み
主要なアウトパフォーム予想銘柄の一つであり、データセンターは有力な選好セクターだった。
比較
AHR、COLDとともに主要候補に挙げられた。
リスク
データセンターは前回調査比でワーストパフォーマー順位を8つ上げ、見方の二極化を示した。
Pebblebrook Hotel Trust (PEB)
投資家が今後12カ月にアンダーパフォームすると選んだ首位REIT。
弱み
アンダーパフォーム票の約8.9%を得た。
比較
最も多く挙げられたアンダーパフォーム銘柄でCOLDを上回った。
リスク
宿泊は最もアンダーパフォームが予想されるセクターの一つ。
CubeSmart (CUBE)
投資家が最も多く挙げた潜在的M&A対象の一つ。
強み
主要な潜在的対象として特定された。
弱み
セルフストレージは最もアンダーパフォームが予想されるセクターの一つ。
比較
CPT、UEとともに主要M&A対象に挙げられた。
リスク
セルフストレージへの悲観は前年比で大幅に強まった。

主要データ

REITs見通しの強気割合50%今後12カ月に強気とした22人の調査回答者の割合。32%は中立、18%は弱気。
予想REITトータルリターン+6.6%回答レンジの中央値に基づく今後12カ月の平均予想。
予想S&P 500トータルリターン+5.0%回答者による今後12カ月の平均予想。
10年米国債利回りのインプライド水準~4.85%12カ月後の加重平均予想。現在の利回りは~5.25%。
最もアウトパフォームが予想されるセクターHealthcare ~59%; Data Centers ~55%; Apartments ~41%各セクターをアウトパフォーム候補に順位付けした投資家の割合。
ヘルスケアの確信度82%ヘルスケアを最良または最悪の上位3セクターのいずれかに入れた回答者の割合。このうち72%のセンチメントはポジティブ。
最もアンダーパフォームが予想される銘柄PEB ~8.9%; COLD ~6.7%アンダーパフォーム予想の中で上位となった個別REITsの選択。

影響と示唆

この調査は、長期利回りの低下予想と物件ファンダメンタルズの分化を条件に、今後1年のREITsを広範な市場より相対的に選好する見方を支持する。また、セクター名だけでは不十分であることも示す。ヘルスケア、データセンター、アパートメントが最も強いポジティブな支持を得る一方、宿泊、セルフストレージ、ネットリースには最もネガティブな予想が向けられ、COLDのような銘柄では大きく見方が分かれている。

リスク

金利の高止まりと変動はREITsのパフォーマンスに影響する可能性がある。
マクロ経済の不確実性はREITs見通しのリスクとして残る。
AIディスラプションへの懸念はREITs内の分化をさらに広げる可能性がある。

注目点

10年米国債利回りが今後12カ月で調査が示す約4.85%の水準へ向かうか。
ヘルスケア、データセンター、アパートメント、宿泊、セルフストレージ、ネットリースに対する投資家のポジショニング変化。
コールドストレージとCOLDに関する相反する投資家見通しが、セクターのファンダメンタルズまたはパフォーマンスを通じて解消されるか。
主要なM&A対象として挙げられたCUBE、CPT、UEを巡る展開。