US REITs: Pesquisa da Citi mostra investidores inclinados ao otimismo com REITs dos EUA, favorecendo saúde, data centers e apartamentos nos próximos 12 meses.

Visão geral

A Citi Research resume uma pesquisa de setembro de 2026 com 22 investidores sobre a perspectiva para REITs dos EUA. A pesquisa indica uma visão construtiva para a classe de ativos nos próximos 12 meses, apoiada pela expectativa de menores taxas de longo prazo, mas com diferenças marcantes de desempenho esperado entre os setores imobiliários.

Visões principais

A pesquisa indica que os investidores permanecem construtivos com REITs apesar da queda recente. Cinquenta por cento dos respondentes classificaram sua perspectiva de 12 meses como otimista, contra 32% neutros e 18% pessimistas. Os respondentes esperam retorno total médio de REITs de 6.6% nos próximos 12 meses, calculado com os pontos médios das faixas de resposta; aproximadamente 82% esperam retornos positivos e aproximadamente 18% quedas. Isso se compara a REITs em alta de 5% no ano, mas abaixo da alta de 12% do S&P 500. A Citi atribui sua própria visão construtiva ao forte crescimento de lucros, melhora de KPI, avaliações razoáveis e oferta favorável, mas enfatiza que a seleção de ações continua primordial. A perspectiva de taxas é um elemento central. A previsão média ponderada implica Treasury de 10 anos em ~4.85% em 12 meses, contra ~5.25% atualmente, ou aproximadamente 40bp abaixo. Cinquenta e sete por cento esperam rendimento entre 4.0% e 5.0%, enquanto 38% esperam acima de 5.0%. Os investidores também esperam retorno total de 5.0% para o S&P 500 no período, abaixo dos 6.6% esperados para REITs; 67% esperam o S&P 500 acima dos níveis atuais em 12 meses e 14% abaixo. As preferências setoriais são fortemente positivas para saúde, data centers e apartamentos. Aproximadamente 59%, 55% e 41% dos investidores, respectivamente, selecionaram esses setores como os mais propensos a superar o mercado. Nos votos de primeira escolha, saúde liderou com ~36%, seguida por apartamentos com ~18% e data centers com ~14%. Saúde teve a maior convicção geral: 82% a incluiu entre seus três melhores ou piores setores, e 72% desse sentimento foi positivo. Saúde, data centers, apartamentos e industrial tiveram sentimento majoritariamente positivo de ~70% ou mais. Ante a pesquisa de junho, shopping centers subiram oito posições para empate no quinto lugar do ranking de melhor desempenho, enquanto habitação manufaturada caiu sete posições para 14º. Em termos anuais, shopping centers e locação líquida melhoraram mais no ranking de melhor desempenho, enquanto industrial caiu três posições para quarto, vindo do primeiro. Os rankings negativos colocam hospedagem, autoarmazenamento e locação líquida como os três setores mais propensos a ter desempenho inferior. Aproximadamente 41% dos investidores incluiu cada um entre seus três piores setores. Locação líquida, hospedagem, escritórios e armazenamento refrigerado tiveram sentimento majoritariamente negativo de ~80% ou mais. O pessimismo sobre autoarmazenamento aumentou materialmente no ano, subindo 13 posições para empate no pior ranking. Ante junho, data centers e saúde subiram oito e seis posições, respectivamente, no ranking de pior desempenho; isso indica visões mais polarizadas, mesmo quando ambos continuam entre os principais setores esperados para superar o mercado. Em medidas de convicção pelo total de votos, autoarmazenamento e locação líquida também receberam opiniões de mais da metade dos respondentes. As opiniões sobre ações foram amplas, não concentradas. Cerca de 33 REITs diferentes foram selecionados como candidatos a desempenho superior, mas os dez principais concentraram ~50% dos votos; American Healthcare REIT (AHR), Americold Realty Trust (COLD) e Equinix (EQIX) foram as escolhas líderes. A pesquisa de pior desempenho foi igualmente dispersa entre cerca de 34 ações: Pebblebrook Hotel Trust (PEB) ficou em primeiro com ~8.9% dos votos, seguido por COLD com ~6.7%. Assim, COLD aparece tanto entre as escolhas de melhor como de pior desempenho, refletindo visões conflitantes dos investidores. Em M&A, REITs de apartamentos foram o setor mais citado, com ~23%, mas os respondentes mencionaram 25 tickers únicos; CubeSmart (CUBE), Camden Property Trust (CPT) e Lineage (UE) foram os alvos mais citados. A Citi aponta taxas de juros altas e voláteis, incerteza macroeconômica e preocupações com disrupção por IA como riscos ao cenário construtivo de REITs. Esses fatores, junto às votações divergentes por setor e ação, sustentam a ênfase do relatório em dispersão, em vez de um resultado uniforme para REITs.

Estrutura de análise

A Citi pesquisou 22 investidores, agregou respostas sobre perspectiva, retorno e taxas usando os pontos médios das faixas de resposta e comparou rankings setoriais com o trimestre anterior e o ano anterior. Em seguida, separou votos de melhor e pior desempenho para avaliar posicionamento, sentimento direcional e convicção, além de compilar opiniões sobre ações e possíveis alvos de M&A.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Avaliação de fundamentos setoriais por meio de crescimento de lucros, KPI operacionais, avaliações e condições de oferta.

  A Citi embasa sua visão construtiva para REITs em fundamentos imobiliários em melhora, avaliações razoáveis e oferta favorável, enquanto distingue os resultados por tipo de propriedade.

• Finanças comportamentais e análise de eventosAnálise de fluxos de recursos e posicionamento

  Análise de pesquisa de sentimento e convicção dos investidores.

  O relatório usa votos de investidores, mudanças de ranking e a parcela de respondentes que coloca um setor entre seus três melhores ou piores para medir posicionamento, sentimento direcional e dispersão.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• American Healthcare REIT (AHR)

  Um dos principais REITs selecionados pelos investidores para superar o mercado nos próximos 12 meses.

  Pontos fortes

  Selecionado entre as principais escolhas da pesquisa para desempenho superior.

  Comparação

  Listado com COLD e EQIX como escolha principal.

• Americold Realty Trust (COLD)

  Selecionado por investidores tanto entre as ações esperadas para superar como para ficar abaixo do mercado.

  Pontos fortes

  Entre as principais escolhas da pesquisa para desempenho superior.

  Pontos fracos

  Ficou em segundo entre as esperadas para desempenho inferior, com ~6.7% dos votos.

  Comparação

  Exemplo claro de opiniões divididas dos investidores.

  Riscos

  O sentimento para armazenamento refrigerado foi majoritariamente negativo na análise de convicção setorial.

• Equinix (EQIX)

  Um dos principais REITs selecionados pelos investidores para superar o mercado nos próximos 12 meses.

  Pontos fortes

  Entre as principais escolhas da pesquisa; data centers foram um setor líder entre os favorecidos.

  Comparação

  Listado com AHR e COLD como escolha principal.

  Riscos

  Data centers subiram oito posições no ranking de pior desempenho frente à pesquisa anterior, indicando maior polarização.

• Pebblebrook Hotel Trust (PEB)

  O principal REIT selecionado pelos investidores para ficar abaixo do mercado nos próximos 12 meses.

  Pontos fracos

  Recebeu ~8.9% dos votos de pior desempenho.

  Comparação

  Ficou à frente de COLD entre as ações de pior desempenho mais citadas.

  Riscos

  Hospedagem esteve entre os setores com maior expectativa de desempenho inferior.

• CubeSmart (CUBE)

  Um dos possíveis alvos de M&A mais citados pelos investidores.

  Pontos fortes

  Identificado como alvo potencial principal.

  Pontos fracos

  Autoarmazenamento esteve entre os setores com maior expectativa de desempenho inferior.

  Comparação

  Listado com CPT e UE como principais alvos de M&A.

  Riscos

  O pessimismo sobre autoarmazenamento aumentou materialmente no ano.

Dados principais

• Perspectiva otimista para REITs50%Parcela dos 22 respondentes da pesquisa otimista para os próximos 12 meses; 32% estavam neutros e 18% pessimistas.
• Retorno total esperado de REITs+6.6%Previsão média para os próximos 12 meses baseada nos pontos médios das faixas de resposta.
• Retorno total esperado do S&P 500+5.0%Previsão média dos respondentes para os próximos 12 meses.
• Rendimento implícito do Treasury de 10 anos~4.85%Previsão média ponderada para 12 meses, frente ao rendimento atual de ~5.25%.
• Setores com maior expectativa de desempenho superiorHealthcare ~59%; Data Centers ~55%; Apartments ~41%Parcela dos investidores que classificou cada setor entre os prováveis vencedores.
• Convicção em saúde82%Respondentes que colocaram saúde entre seus três melhores ou piores setores; 72% do sentimento foi positivo.
• Ações com maior expectativa de desempenho inferiorPEB ~8.9%; COLD ~6.7%Principais escolhas individuais de REITs entre as expectativas de desempenho inferior.

Impacto e implicações

A pesquisa apoia uma preferência relativa por REITs frente ao mercado amplo no próximo ano, condicionada a menores rendimentos de longo prazo e fundamentos imobiliários diferenciados. Também mostra que rótulos setoriais não são suficientes: saúde, data centers e apartamentos têm o apoio positivo mais forte, enquanto hospedagem, autoarmazenamento e locação líquida enfrentam as expectativas mais negativas, e ações como COLD recebem opiniões claramente divididas.

Riscos

• Taxas de juros altas e voláteis podem afetar o desempenho dos REITs.
• A incerteza macroeconômica continua sendo um risco para a perspectiva de REITs.
• Preocupações com disrupção por IA podem gerar maior dispersão entre REITs.

Pontos a observar

• Se o rendimento do Treasury de 10 anos se aproxima do nível de ~4.85% implícito pela pesquisa nos próximos 12 meses.
• Mudanças no posicionamento de investidores em saúde, data centers, apartamentos, hospedagem, autoarmazenamento e locação líquida.
• Se as visões divergentes sobre armazenamento refrigerado e COLD se resolvem por meio de fundamentos setoriais ou desempenho.
• Desenvolvimentos envolvendo os principais alvos de M&A citados, CUBE, CPT e UE.