US REITs: La encuesta de Citi muestra que los inversores se inclinan al alza en los REITs estadounidenses y prefieren salud, centros de datos y apartamentos para los próximos 12 meses.

Visión general

Citi Research resume una encuesta de septiembre de 2026 a 22 inversores sobre las perspectivas de los REITs estadounidenses. La encuesta apunta a una visión constructiva a 12 meses para esta clase de activos, respaldada por la expectativa de menores tasas de largo plazo, pero con marcadas diferencias de rendimiento esperado entre sectores inmobiliarios.

Perspectivas principales

La encuesta indica que los inversores siguen siendo constructivos con los REITs pese al retroceso reciente. El 50% de los encuestados describió su perspectiva a 12 meses como alcista, frente a 32% neutral y 18% bajista. Los encuestados esperan un rendimiento total promedio de REITs de 6.6% durante los próximos 12 meses, calculado con puntos medios de los rangos de respuesta; aproximadamente 82% espera retornos positivos y aproximadamente 18% caídas. Esto se compara con una ganancia acumulada de 5% para REITs, que queda por detrás del avance de 12% del S&P 500. Citi atribuye su propia visión constructiva a un sólido crecimiento de ganancias, mejora de KPI, valoraciones razonables y un contexto de oferta favorable, aunque subraya que la selección de acciones sigue siendo primordial. La perspectiva de tasas es un elemento central. El pronóstico promedio ponderado de los encuestados implica un rendimiento del Treasury a 10 años de ~4.85% en 12 meses, frente a ~5.25% actualmente, o aproximadamente 40bp menos. El 57% espera que el rendimiento esté entre 4.0% y 5.0%, mientras que el 38% espera que esté por encima de 5.0%. Los inversores también esperan un rendimiento total de 5.0% para el S&P 500 en el mismo periodo, inferior al 6.6% esperado para los REITs; 67% espera que el S&P 500 esté por encima de los niveles actuales en 12 meses y 14% por debajo. Las preferencias sectoriales son muy positivas para salud, centros de datos y apartamentos. Cerca de 59%, 55% y 41% de los inversores, respectivamente, seleccionaron estos sectores como los más probables para superar al mercado en los próximos 12 meses. En votos de primera elección, salud lideró con ~36%, seguida por apartamentos con ~18% y centros de datos con ~14%. Salud tuvo la mayor convicción global: 82% la incluyó entre sus tres mejores o peores sectores, y 72% de ese sentimiento fue positivo. Salud, centros de datos, apartamentos e industrial mostraron un sentimiento mayoritariamente positivo de ~70% o más. Frente a la encuesta de junio, los centros comerciales subieron ocho puestos hasta empatar en el quinto lugar del ranking de mejor desempeño, mientras que vivienda manufacturada cayó siete puestos al 14º. Interanualmente, centros comerciales y arrendamiento neto mejoraron más en el ranking de mejor desempeño, mientras que industrial cayó tres puestos al cuarto desde el primero. Los rankings negativos sitúan alojamiento, autoalmacenamiento y arrendamiento neto como los tres sectores con mayor probabilidad de quedar por debajo. Cerca de 41% de los inversores incluyó cada uno entre sus tres peores sectores. Arrendamiento neto, alojamiento, oficinas y almacenamiento en frío mostraron un sentimiento mayormente negativo de ~80% o más. El pesimismo sobre autoalmacenamiento aumentó materialmente interanualmente, al subir 13 puestos hasta empatar en el peor rango. Frente a junio, centros de datos y salud subieron ocho y seis puestos, respectivamente, en el ranking de peor desempeño; esto señala visiones más polarizadas incluso cuando ambos siguen entre los principales sectores esperados para superar al mercado. En medidas de convicción por total de votos, autoalmacenamiento y arrendamiento neto también recibieron opiniones de más de la mitad de los encuestados. Las opiniones sobre acciones fueron amplias, no concentradas. Unas 33 acciones REIT distintas fueron seleccionadas como posibles ganadoras, pero las diez principales concentraron ~50% de los votos; American Healthcare REIT (AHR), Americold Realty Trust (COLD) y Equinix (EQIX) fueron las selecciones principales. La encuesta de perdedoras fue igualmente dispersa entre unas 34 acciones: Pebblebrook Hotel Trust (PEB) fue primero con ~8.9% de los votos, seguido por COLD con ~6.7%. Por tanto, COLD aparece tanto entre las selecciones de mejor como de peor desempeño, reflejando opiniones inversoras contradictorias. En expectativas de M&A, los REITs de apartamentos fueron el sector más citado con ~23%, pero los encuestados mencionaron 25 tickers distintos; CubeSmart (CUBE), Camden Property Trust (CPT) y Lineage (UE) fueron los objetivos más citados. Citi señala como riesgos para el escenario constructivo de REITs las tasas de interés altas y volátiles, la incertidumbre macroeconómica y las preocupaciones sobre disrupción por IA. Estos factores, junto con las votaciones divergentes por sector y acción, sustentan el énfasis del informe en la dispersión en lugar de un resultado uniforme para los REITs.

Marco de análisis

Citi encuestó a 22 inversores, agregó sus respuestas sobre perspectivas, retornos y tasas mediante puntos medios de rangos de respuesta, y comparó los rankings sectoriales con el trimestre previo y el año anterior. Después separó los votos de mejor y peor desempeño para evaluar posicionamiento, sentimiento direccional y convicción, y recopiló visiones sobre acciones y posibles objetivos de M&A.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Evaluación de los fundamentos sectoriales mediante crecimiento de ganancias, KPI operativos, valoraciones y condiciones de oferta.

  Citi sustenta su visión constructiva de REITs en fundamentos inmobiliarios en mejora, valoraciones razonables y una oferta favorable, al tiempo que diferencia los resultados por tipo de propiedad.

• Finanzas conductuales y análisis de eventosAnálisis de flujos de fondos y posicionamiento

  Análisis de encuesta sobre sentimiento y convicción de los inversores.

  El informe utiliza votos de inversores, cambios de ranking y el porcentaje de encuestados que coloca un sector entre sus tres mejores o peores para medir posicionamiento, sentimiento direccional y dispersión.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• American Healthcare REIT (AHR)

  Uno de los principales REITs seleccionados por inversores para superar al mercado durante los próximos 12 meses.

  Fortalezas

  Seleccionado entre las principales apuestas de la encuesta para superar al mercado.

  Comparación

  Incluido junto con COLD y EQIX como selecciones principales.

• Americold Realty Trust (COLD)

  Seleccionado por inversores tanto entre los valores esperados para superar como para quedar por debajo del mercado.

  Fortalezas

  Entre las principales selecciones de la encuesta para superar al mercado.

  Debilidades

  Fue segundo entre los esperados para quedar por debajo, con ~6.7% de los votos.

  Comparación

  Ejemplo claro de opiniones inversoras divididas.

  Riesgos

  El sentimiento sobre almacenamiento en frío fue mayormente negativo en el análisis de convicción sectorial.

• Equinix (EQIX)

  Uno de los principales REITs seleccionados por inversores para superar al mercado durante los próximos 12 meses.

  Fortalezas

  Entre las principales selecciones de la encuesta; los centros de datos fueron un sector líder entre los favorecidos.

  Comparación

  Incluido junto con AHR y COLD como selecciones principales.

  Riesgos

  Los centros de datos subieron ocho puestos en el ranking de peor desempeño frente a la encuesta previa, lo que indica mayor polarización.

• Pebblebrook Hotel Trust (PEB)

  El principal REIT seleccionado por inversores para quedar por debajo del mercado durante los próximos 12 meses.

  Debilidades

  Recibió ~8.9% de los votos de peor desempeño.

  Comparación

  Se ubicó por delante de COLD entre los valores de peor desempeño más citados.

  Riesgos

  Alojamiento estuvo entre los sectores con mayor expectativa de quedar por debajo.

• CubeSmart (CUBE)

  Uno de los posibles objetivos de M&A más citados por los inversores.

  Fortalezas

  Identificado como objetivo potencial principal.

  Debilidades

  El autoalmacenamiento estuvo entre los sectores con mayor expectativa de quedar por debajo.

  Comparación

  Incluido con CPT y UE como principales objetivos de M&A.

  Riesgos

  El pesimismo sobre autoalmacenamiento aumentó materialmente interanualmente.

Datos clave

• Perspectiva alcista para REITs50%Porcentaje de los 22 encuestados con una visión alcista a 12 meses; 32% fue neutral y 18% bajista.
• Rendimiento total esperado de REITs+6.6%Pronóstico promedio a 12 meses basado en puntos medios de los rangos de respuesta.
• Rendimiento total esperado del S&P 500+5.0%Pronóstico promedio de los encuestados a 12 meses.
• Rendimiento implícito del Treasury a 10 años~4.85%Pronóstico promedio ponderado a 12 meses, frente a un rendimiento actual de ~5.25%.
• Sectores con mayor expectativa de superar al mercadoHealthcare ~59%; Data Centers ~55%; Apartments ~41%Porcentaje de inversores que clasificó cada sector entre los probables ganadores.
• Convicción en salud82%Encuestados que situaron salud entre sus tres mejores o peores sectores; 72% del sentimiento fue positivo.
• Acciones con mayor expectativa de quedar por debajoPEB ~8.9%; COLD ~6.7%Principales selecciones individuales de REITs entre las expectativas de peor desempeño.

Impacto e implicaciones

La encuesta respalda una preferencia relativa por REITs frente al mercado amplio durante el próximo año, condicionada a menores rendimientos de largo plazo y fundamentos inmobiliarios diferenciados. También indica que las etiquetas sectoriales son insuficientes: salud, centros de datos y apartamentos cuentan con el mayor respaldo positivo, mientras que alojamiento, autoalmacenamiento y arrendamiento neto enfrentan las expectativas más negativas, y algunas acciones como COLD reciben opiniones claramente divididas.

Riesgos

• Las tasas de interés altas y volátiles podrían afectar el desempeño de los REITs.
• La incertidumbre macroeconómica sigue siendo un riesgo para las perspectivas de REITs.
• Las preocupaciones sobre disrupción por IA podrían generar mayor dispersión entre REITs.

Aspectos que vigilar

• Si el rendimiento del Treasury a 10 años se acerca al nivel de ~4.85% implícito por la encuesta durante los próximos 12 meses.
• Cambios en el posicionamiento de inversores hacia salud, centros de datos, apartamentos, alojamiento, autoalmacenamiento y arrendamiento neto.
• Si las opiniones inversoras divergentes sobre almacenamiento en frío y COLD se resuelven mediante fundamentos sectoriales o desempeño.
• Evolución relacionada con los principales objetivos de M&A citados: CUBE, CPT y UE.