Fosun International (0656.HK): La mayor visibilidad del desapalancamiento y la recuperación de ganancias llevan a Goldman Sachs a mejorar Fosun International a Comprar
Con un plan más claro de monetización de activos, ganancias en mejora gradual y un compromiso más sólido con la remuneración al accionista, Fosun tiene mayor potencial de recuperación de valoración que New World Development.
Resumen
Con un plan más claro de monetización de activos, ganancias en mejora gradual y un compromiso más sólido con la remuneración al accionista, Fosun tiene mayor potencial de recuperación de valoración que New World Development.
- El precio objetivo a 12 meses de Fosun International se eleva de HK$5.1 a HK$6.6, y su calificación se mejora a Comprar.
- Fosun planea reducir la deuda total de la sociedad holding de aproximadamente Rmb90bn a Rmb60bn para 2030 y ha identificado múltiples activos potenciales para venta o escisión.
- Se espera que el beneficio neto FY28E de Fosun alcance Rmb6.6bn, y su previsión de beneficio neto para 1H26 es de Rmb1.5-1.8bn, más del doble interanual.
- New World Development se mantiene en Neutral; su proyecto 11 SKIES podría generar obligaciones financieras de más de HK$70bn durante el período de arrendamiento a largo plazo.
- Se espera que los ratios consolidados de endeudamiento neto de Fosun y New World Development disminuyan gradualmente a alrededor de 78% y 71%, respectivamente, para FY28E.
Interpretación del informe
Visión general
El informe compara Fosun International y New World Development en términos de estructura de activos, proceso de desvalorización, deuda y liquidez, capacidades de desinversión de activos, perspectivas de ganancias y remuneración al accionista. Las capitalizaciones bursátiles de ambas compañías han caído alrededor de 70%-80% en los últimos cuatro a cinco años, y sus descuentos sobre NAV se han ampliado significativamente. Sin embargo, Fosun presenta un desempeño relativamente mejor en cobertura de intereses, apalancamiento de la sociedad holding, claridad de los planes de monetización de activos y remuneración al accionista, lo que conduce a la mejora de su calificación.
Perspectivas principales
Ambas compañías se expandieron anteriormente aprovechando el entorno de bajas tasas de interés y enfrentaron un alto apalancamiento, deterioros de activos y caídas de ganancias después de que subieran las tasas de interés y se debilitaran los mercados inmobiliarios de Hong Kong y China continental. Aunque el apalancamiento consolidado de Fosun es mayor y tiene más deuda con vencimiento a corto plazo, su efectivo y líneas de crédito no dispuestas proporcionan una cobertura relativamente suficiente para las necesidades de reembolso de deuda. También planea vender bienes raíces comerciales y su participación en Banco Comercial Português, y buscar cotizaciones o escisiones de activos como Atlantis Sanya, Club Med y Easun Technology. Goldman Sachs considera que estas medidas probablemente reducirán la deuda de la sociedad holding, disminuirán los gastos por intereses y liberarán NAV. En contraste, New World Development depende principalmente de las ventas residenciales, las desinversiones de activos no esenciales y la potencial monetización de terrenos agrícolas. Carece de una guía de desinversión y apalancamiento objetivo comparablemente clara, mientras también enfrenta obligaciones contractuales a largo plazo derivadas de 11 SKIES, lo que limita el potencial de revalorización.
Marco de análisis
El informe utiliza una combinación de comparación entre empresas y revisión histórica de valoración, comparando las caídas de capitalización bursátil, descuentos sobre NAV, ratios P/B, deterioros de activos, vencimientos de deuda, liquidez, ratios de cobertura de intereses y ratios de endeudamiento neto de las dos compañías. También construye escenarios de flujo de caja y desinversión de activos para estimar las vías de desapalancamiento, recuperación de ganancias y potencial acreción de NAV de cotizaciones por escisión, y determina la valoración objetivo de Fosun con base en descuentos históricos y descuentos de pares.
Notas metodológicas
Aplicar un descuento objetivo basado en el NAV por segmento
El precio objetivo a 12 meses de Fosun de HK$6.6 se basa en un descuento objetivo sobre NAV de 55%, una desviación estándar por debajo de su descuento histórico promedio de aproximadamente 40%.
Comparar descuentos sobre NAV, ratios P/B y múltiplos de valoración por segmento
El informe compara las dos compañías con pares inmobiliarios y conglomerados de Hong Kong y China continental, y hace referencia a múltiplos EV/EBITDA o P/E de Marriott, Hilton y empresas cotizadas de manufactura inteligente para evaluar potenciales activos de escisión.
Proyectar cambios en la deuda con base en flujo de caja operativo, desinversiones de activos, gasto de capital y costos de financiación
El informe pronostica la deuda neta y el ratio de endeudamiento neto de cada compañía hasta FY28E, y evalúa la viabilidad de que Fosun reduzca la deuda total de la sociedad holding al objetivo de Rmb60bn.
Evaluar individualmente el valor de los activos potencialmente cotizables y escindibles
Atlantis Sanya se compara con el valor de tasación independiente y los rendimientos de C-REIT, Club Med se valora utilizando 10-15x EV/EBITDA, y Easun Technology se analiza utilizando 15-25x P/E FY26E en análisis de sensibilidad.
Correspondencia y comparación de activos
Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).
- Fosun International（0656.HK）Acción principal recomendada en el informe
- Fortalezas
- La lista de desinversión de activos y el objetivo de desapalancamiento para 2030 son relativamente claros; la liquidez es relativamente suficiente; las ganancias muestran señales de recuperación; la disposición a pagar dividendos y recomprar acciones es relativamente fuerte.
- Debilidades
- El ratio consolidado de endeudamiento neto sigue siendo alto, una gran cantidad de deuda vence dentro de uno a dos años y la reducción de la deuda de la sociedad holding se ha estancado durante los últimos dos años.
- Comparación
- En comparación con New World Development, Fosun tiene un ratio de cobertura de intereses más alto, menor apalancamiento de la sociedad holding y una vía más clara para la reducción de deuda y la liberación del valor de los activos.
- Riesgos
- Retrasos en ventas o escisiones de activos, valoraciones de transacciones inferiores a las expectativas, venta de activos rentables que conduzca a menores ganancias recurrentes y riesgos relacionados con tasas de interés, regulación y el mercado inmobiliario.
- New World Development（0017.HK）Objetivo de comparación
- Fortalezas
- Tras completar una refinanciación a gran escala, la proporción de deuda que vence a corto plazo es relativamente baja; una recuperación del mercado residencial de Hong Kong y las ventas de propiedades pueden respaldar los cobros de efectivo; la deuda neta ha disminuido gradualmente.
- Debilidades
- La capacidad de cobertura de intereses es relativamente débil, los objetivos de reducción de deuda y desinversión de activos no son suficientemente claros, y la suspensión de dividendos ordinarios y cupones de bonos perpetuos refleja presión para preservar efectivo.
- Comparación
- El apalancamiento consolidado es menor que el de Fosun, pero la deuda neta respecto de EBITDA a nivel de la sociedad holding es mayor, y las obligaciones de 11 SKIES constituyen una carga adicional a largo plazo.
- Riesgos
- Obligaciones de arrendamiento de 11 SKIES, alto inventario inmobiliario en China continental, volatilidad de las ventas residenciales, incertidumbre sobre desinversiones de activos y estabilidad de la gestión y la estrategia.
- Atlantis SanyaActivo potencial de escisión C-REIT de Fosun
- Fortalezas
- Valor de tasación independiente de Rmb13.9bn, con una venta prevista de una participación del 70%, que ofrece potencial para liberar efectivo y reducir deuda a nivel del proyecto.
- Debilidades
- Se espera que la mayor parte de los ingresos se utilice para reembolsar deuda del proyecto, dejando un efectivo relativamente limitado que regrese al grupo.
- Comparación
- El rendimiento objetivo está ampliamente en línea con el rango de cotización de aproximadamente 4%-5% de otros C-REIT cotizados en acciones A.
- Riesgos
- Existe incertidumbre respecto de la aprobación de cotización, valoración, condiciones de mercado y momento de finalización de la transacción.
- Club MedActivo potencial de cotización en Hong Kong de Fosun
- Fortalezas
- Cuenta con una red global de resorts que abarca Europa, Oriente Medio, África, las Américas y Asia, y una potencial cotización podría liberar valor de activos y captar capital.
- Debilidades
- El negocio turístico es cíclico, y la valoración es sensible a las ganancias y múltiplos de mercado.
- Comparación
- El informe realiza análisis de sensibilidad utilizando 10-15x EV/EBITDA, por debajo de los múltiplos a futuro de Marriott y Hilton.
- Riesgos
- El plan de cotización sigue siendo incierto, y la demanda turística, márgenes operativos y volatilidad de los mercados de capitales pueden afectar la valoración.
Datos clave
- Precio objetivo de FosunHK$6.6Precio objetivo a 12 meses, con el precio objetivo anterior en HK$5.1.
- Objetivo de desapalancamiento de la sociedad holding de FosunRmb90bn a Rmb60bnObjetivo de lograrse antes de 2030.
- Ratios consolidados de endeudamiento neto FY28E de Fosun y New World Development78% / 71%Goldman Sachs pronostica que ambas compañías se desapalancarán gradualmente.
- Ratio de cobertura de interesesFosun 1.4x; New World Development 1.0xLa capacidad de Fosun para pagar intereses es relativamente mejor.
- Deuda neta de la sociedad holding respecto de EBITDAFosun 11.8x; New World Development 21.6xEl apalancamiento de Fosun a nivel de la sociedad holding es menor.
- Deuda consolidada y liquidez de FosunDeuda Rmb224bn; liquidez Rmb206bnLa liquidez incluye Rmb61bn en efectivo y Rmb145bn en líneas de crédito no dispuestas.
- Escala potencial de monetización de capital de FosunHasta aproximadamente Rmb64bnIncluye principalmente propiedades comerciales y residenciales, la participación en Banco Comercial Português y otros activos.
- Potencial acreción de NAV para Fosun procedente de escisionesHasta HK$2.8/acción o 19%Depende de las valoraciones de cotización por escisión, el momento de ejecución y el uso de los ingresos.
- Previsión de beneficio neto FY28E de FosunRmb6.6bnImpulsada principalmente por el retorno a la rentabilidad del segmento de Felicidad y las caídas en intereses y gastos de gestión de la sociedad holding.
- Previsión de beneficio neto 1H26 de FosunRmb1.5-1.8bnMás del doble interanual, frente a Rmb0.7bn en 1H25.
- Posibles obligaciones de arrendamiento de 11 SKIES de New World DevelopmentAproximadamente HK$71bnObligaciones a largo plazo estimadas hasta 2066 con base en un alquiler garantizado divulgado de HK$1.8bn por año.
- Compromiso de remuneración al accionista FY26 de FosunDividendo total de al menos HK$1.5bn o HK$0.18 por acciónAdemás, ha recomprado aproximadamente 0.8% de las acciones en circulación desde finales de febrero.
Impacto e implicaciones
Si Fosun vende o escinde activos según lo previsto y utiliza los ingresos para reembolsar deuda, se espera que los gastos por intereses de la sociedad holding disminuyan, que mejoren la calidad de las ganancias y la cobertura del flujo de caja, y que el actual profundo descuento sobre NAV converja hacia los pares de conglomerados con posiciones financieras más sanas. Para New World Development, una recuperación en las ventas residenciales de Hong Kong ayudaría a reducir la deuda neta, pero los compromisos de arrendamiento a largo plazo, la presión de inventario en los bienes raíces de China continental y la falta de un objetivo claro de desapalancamiento pueden seguir limitando la recuperación de la valoración.
Riesgos
- Las desinversiones de activos o cotizaciones por escisión de Fosun avanzan más lentamente de lo esperado, o las valoraciones de transacciones están por debajo del valor en libros y de los supuestos analíticos.
- La venta de activos rentables de alta calidad puede debilitar aún más el beneficio recurrente y los ingresos por dividendos de la sociedad holding.
- El apalancamiento consolidado relativamente alto de Fosun y los vencimientos de deuda concentrados dentro de uno a dos años pueden aumentar la presión de refinanciación.
- Una renovada debilidad en los mercados inmobiliarios de Hong Kong y China continental puede provocar más deterioros de activos y afectar los ingresos por ventas.
- Que las tasas de interés se mantengan altas puede limitar la disminución de los gastos por intereses y la recuperación de la valoración.
- Las obligaciones de arrendamiento a largo plazo del proyecto 11 SKIES de New World Development pueden seguir generando presión sobre el flujo de caja.
- Las revisiones regulatorias, restricciones a los flujos transfronterizos de capital y cambios en la estrategia de gestión pueden afectar las desinversiones de activos y la asignación de capital.
Aspectos que vigilar
- Progreso y valoraciones de la venta por Fosun de Shanghai BFC, Wuhan BFC, 28 Liberty, HK Clear Water Bay y su participación en Banco Comercial Português.
- Progreso de la cotización o escisión de Atlantis Sanya C-REIT, Club Med, Easun Technology y Fosun Adgenvax.
- Si la deuda total de la sociedad holding de Fosun cae de aproximadamente Rmb90bn a Rmb60bn según lo previsto, y la magnitud de la caída de los gastos por intereses.
- Si el segmento de Felicidad de Fosun puede pasar de pérdidas a beneficios e impulsar el beneficio neto del grupo FY28E a Rmb6.6bn.
- El compromiso de dividendo FY26 de Fosun de al menos HK$0.18 por acción y la posterior ejecución de recompras de acciones.
- Las ventas residenciales contratadas de New World Development en Hong Kong, ventas de activos no esenciales y el progreso en la monetización de terrenos agrícolas en la Metrópolis del Norte.
- El resultado de las negociaciones entre New World Development y la Autoridad Aeroportuaria de Hong Kong sobre posibles ajustes al contrato de 11 SKIES.
- Cambios trimestrales o semestrales en los ratios de endeudamiento neto, ratios de cobertura de intereses y costos de refinanciación de las dos compañías.