US housing and mortgage markets — Interpretação do relatório

Visão geral

Este Housing and Mortgage Monitor examina a valorização incomumente fraca, mas ainda positiva, dos preços das residências nos EUA, a divergência regional impulsionada pela oferta sob os números nacionais e os indicadores de apoio de habitação, títulos lastreados em hipotecas e hipotecas comerciais. O Goldman Sachs espera que as restrições de acessibilidade mantenham fraca a valorização dos preços das residências no curto prazo.

Visões principais

O Goldman Sachs descreve o período atual como uma fase incomumente longa de fraca valorização dos preços das residências nos EUA. O S&P Cotality Case-Shiller National Home Price Index mostrou alta de 1.1% em relação ao ano anterior em maio de 2026, enquanto a valorização anual permaneceu em uma faixa estreita de 0–2% nos 12 meses anteriores. O relatório considera este o período comparável mais longo desde uma fase de 20 meses encerrada em agosto de 1993; crescimento sustentado abaixo de 2% foi observado principalmente nas décadas de 1950 e 1960. A persistência do fraco crescimento é atribuída principalmente à acessibilidade pressionada: preços elevados das residências e taxas de hipoteca bem acima dos níveis pré-2022 mantiveram a acessibilidade historicamente apertada por aproximadamente quatro anos, enquanto preocupações com um mercado de trabalho incerto enfraqueceram a confiança do consumidor. Como os preços das residências e as taxas de hipoteca devem continuar elevados em relação à história recente, o Goldman Sachs vê espaço limitado para uma melhora significativa da acessibilidade no curto prazo e, portanto, continuidade de uma fraca valorização dos preços das residências. Os dados nacionais ocultam uma fraqueza significativa no nível metropolitano. Em junho, 45% das 50 maiores áreas metropolitanas tiveram valorização negativa dos preços das residências em relação ao ano anterior, modestamente abaixo do pico recente de 51% em março, embora a valorização nacional permanecesse marginalmente positiva. O relatório observa que uma leitura nacional positiva ao lado de quedas de preços em quase metade das grandes regiões metropolitanas é incomum, pois divergências historicamente tendiam a ocorrer quando a valorização nacional acelerava ou desacelerava ao cruzar zero. Os resultados regionais foram bastante diferentes: Nova York e Chicago registraram valorização anual de 4.23% e 6.93%, e Detroit e Cleveland ganharam aproximadamente 3%, enquanto Tampa, Las Vegas, Denver e Seattle caíram cerca de 2% cada. O Goldman Sachs identifica a dinâmica de estoques como a principal explicação para essa dispersão geográfica. Em cerca de 20 das maiores áreas metropolitanas, o crescimento acumulado dos estoques desde a pandemia tem uma relação negativa forte e estatisticamente significativa com a recente valorização dos preços das residências e explica 73% da variação. A oferta aumentou particularmente no Sul e em partes do Oeste devido à elevada construção de novas moradias. O relatório também aponta para uma redução gradual do efeito lock-in das hipotecas, à medida que as famílias aceitam taxas hipotecárias acima de 6% como o novo normal, e para custos crescentes de seguro residencial em alguns mercados costeiros e expostos ao clima, o que pode levar imóveis de férias, segundas residências e imóveis de investimento ao mercado. Essas forças ajudam a explicar por que o Sul e o Oeste registraram mais quedas de preços, enquanto o Nordeste e o Centro-Oeste permaneceram mais fortes. A instituição argumenta que a dispersão em si é uma característica normal do mercado imobiliário dos EUA, e não uma anomalia estrutural. A dispersão metropolitana atual é amplamente comparável à observada em 2015–19, outro período de valorização nacional relativamente estável, embora o crescimento nacional fosse maior então. Usando a diferença entre os percentis 80 e 20 da valorização dos preços das residências, dados de longo prazo do Historical Housing Prices Project do Philadelphia Fed mostram dispersão média de cerca de 11% em 30 regiões metropolitanas ao longo de 116 anos desde 1890. Dados mais granulares da Zillow desde 2000 mostram dispersão média de 8%, contra cerca de 5% recentemente. Assim, o relatório caracteriza a característica incomum como o baixo nível de valorização nacional, e não a existência de variação regional. Os indicadores de apoio do monitor reforçam um cenário habitacional restrito. A acessibilidade do aluguel permanece superior à acessibilidade hipotecária, o índice de acessibilidade habitacional do Goldman Sachs continua baixo, as vendas de casas existentes diminuíram em junho e o sentimento dos compradores está próximo de mínimas históricas. Ao mesmo tempo, alguns fundamentos permanecem resilientes: a taxa de execuções hipotecárias é de apenas 0.64%, 2.2% das propriedades hipotecadas têm patrimônio líquido negativo, e os índices de dívida/renda e de serviço da dívida das famílias caíram em 2026Q1. Os indicadores de crédito e consumo são mistos, contudo: 33% das novas hipotecas de compra GSE têm índices de dívida/renda acima de 43%, a dívida de HELOC aumentou 11% em relação ao ano anterior até 2026Q1, e as taxas de inadimplência grave aumentaram no Q1. Para os mercados hipotecários, o Goldman Sachs prevê originações totais de hipotecas de 1–4 famílias de $2.156 trillion em 2026, cerca de $2.2 trillion, subindo para $2.215 trillion em 2027. Sua tabela mostra originações de compra de $1.445 trillion em 2026, originações de refinanciamento de $711 billion e participação de refinanciamento de 33%; a previsão para a taxa de hipoteca fixa de 30 anos no fim do período é de 6.45% para 2026 e 6.30% para 2027. O refinanciamento continua limitado porque cerca de 85% das hipotecas em aberto têm taxas de juros abaixo da PMMS e apenas cerca de 4% dos mutuários têm um incentivo de refinanciamento de pelo menos 50bp. As condições de Agency MBS melhoraram recentemente. O mortgage basis de cupom corrente se estreitou para 124bp durante o mês e ficou no percentil 46 de sua faixa de 1997–2023, em que um percentil menor é mais caro e um percentil maior é mais barato. Agency MBS entregou retorno total de 3.4% em 12 meses, contra 2.0% dos títulos corporativos com grau de investimento, embora Agency MBS de 15 anos tenham tido retorno excedente negativo no acumulado do ano. A emissão de Agency MBS aumentou em junho; as velocidades de pré-pagamento de MBS convencionais e governamentais de 30 anos aumentaram, com as taxas de pré-pagamento de FNMA de 30 anos subindo 2% em junho em relação a maio, enquanto coortes convencionais de cupom mais alto e Ginnie Mae de cupom alto registraram quedas mensais de pré-pagamento. O crédito imobiliário comercial continua desafiado pelo refinanciamento e pelos fundamentos das propriedades. As inadimplências de CMBS são descritas como contidas apesar das difíceis condições de CRE, mas grandes vencimentos de CMBS chegam em 2026. As originações recentes de Conduit CMBS têm taxa média de nota de 6.2%, comparada a 4.3% para empréstimos que vencem em 2026, criando um obstáculo de refinanciamento com taxas mais altas. Os preços de propriedades de escritórios e varejo caíram no acumulado do ano, os preços de escritórios em CBD recuaram para níveis pós-crise financeira global, e as taxas de capitalização de escritórios aumentaram nos últimos seis meses. Em contraste, os spreads de CMBS AAA se estreitaram; o relatório também observa que escritórios representaram apenas 14% das garantias de Conduit CMBS em 2025, a menor participação em mais de uma década.

Estrutura de análise

O Goldman Sachs primeiro compara a atual valorização nacional dos preços das residências com longos períodos históricos, depois decompõe o resultado nacional entre as principais regiões metropolitanas e relaciona o desempenho dos preços ao crescimento dos estoques. Complementa essa análise de oferta e demanda com indicadores de acessibilidade, vendas, crédito, balanços das famílias, originação de hipotecas, pré-pagamentos, avaliação de MBS e refinanciamento de CMBS.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  A valorização dos preços das residências nas regiões metropolitanas é comparada ao crescimento acumulado dos estoques e à oferta de novas construções.

  O relatório utiliza a disponibilidade de oferta como mecanismo-chave: regiões metropolitanas com maiores aumentos de estoque geralmente apresentaram valorização recente mais fraca, com o crescimento dos estoques explicando 73% da variação em cerca de 20 grandes regiões metropolitanas.

• Marco de análise setorialDecomposição de volume e preço

  As condições habitacionais são avaliadas por meio da valorização dos preços das residências, volume de vendas, estoque e indicadores de construção.

  Isso separa o desempenho dos preços da atividade do mercado e da oferta disponível, permitindo ao relatório explicar por que o fraco crescimento nacional dos preços coexiste com resultados locais muito diferentes.

• Análise de renda fixa e créditoAnálise de spreads

  A avaliação de Agency MBS é analisada por meio do mortgage basis de cupom corrente e de percentis históricos de avaliação.

  O mortgage basis mede o spread entre a taxa hipotecária de cupom corrente e a taxa do Treasury de 5/10 anos; o relatório usa seu percentil de 1997–2023 para situar as avaliações atuais de MBS no contexto histórico.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Agency MBS

  O relatório observa melhora recente nas avaliações e retornos totais acumulados mais fortes em relação aos títulos corporativos com grau de investimento.

  Pontos fortes

  Retorno de 3.4% nos últimos 12 meses, contra 2.0% dos títulos corporativos com grau de investimento; o mortgage basis de cupom corrente se estreitou para 124bp.

  Pontos fracos

  Os Agency MBS de 15 anos apresentaram retorno excedente negativo no acumulado do ano.

  Comparação

  O retorno total em 12 meses superou o dos títulos corporativos com grau de investimento em 1.4 pontos percentuais.

  Riscos

  O comportamento dos pré-pagamentos varia por cupom e safra; a volatilidade das taxas de juros aumentou ao longo do último ano.

• Conduit CMBS

  O crédito hipotecário comercial está ligado a fundamentos desafiadores de CRE e a um ônus de refinanciamento com taxas mais altas.

  Pontos fortes

  Os spreads de CMBS AAA se estreitaram; escritórios representaram apenas 14% das garantias de Conduit CMBS emitidos em 2025.

  Pontos fracos

  Grandes vencimentos ocorrem em 2026 e os fundamentos imobiliários permanecem desafiadores.

  Comparação

  As originações recentes têm taxa média de nota de 6.2%, contra 4.3% para empréstimos que vencem em 2026.

  Riscos

  Taxas de nota mais elevadas podem dificultar o refinanciamento, especialmente em meio a preços mais fracos de propriedades de escritórios e varejo.

Dados principais

• Valorização dos preços das residências nos EUA1.1% year over yearS&P Cotality Case-Shiller National Home Price Index, maio de 2026.
• Duração da fraca HPA12 months within a 0–2% rangeO período comparável mais longo desde uma fase de 20 meses encerrada em agosto de 1993.
• 50 maiores regiões metropolitanas com HPA negativa45%Junho de 2026; abaixo do pico recente de 51% em março.
• Poder explicativo do crescimento dos estoques73%Parcela da variação na HPA recente explicada em aproximadamente 20 das maiores regiões metropolitanas.
• Previsão de originações hipotecárias totais em 2026$2.156 trillionAproximadamente $2.2 trillion em originações totais de 1–4 famílias.
• Previsão da taxa hipotecária fixa de 30 anos em 20266.45%Previsão para o fim do período; a previsão para 2027 é 6.30%.
• Mutuários com incentivo para refinanciamento4%Hipotecas convencionais de 30 anos em aberto com incentivo de refinanciamento de pelo menos 50bp.
• Retorno total de Agency MBS em 12 meses+3.4%Contra +2.0% para títulos corporativos com grau de investimento.
• Diferença de taxas no refinanciamento de CMBS6.2% versus 4.3%Taxa média de nota em originações recentes de Conduit CMBS versus empréstimos que vencem em 2026.

Impacto e implicações

A principal implicação do relatório é que o fraco crescimento nacional dos preços das residências provavelmente persistirá enquanto a acessibilidade permanecer ruim, mas os resultados locais devem continuar divergindo conforme as condições de oferta e estoque. Para os mercados hipotecários e de crédito, incentivos limitados ao refinanciamento restringem a atividade de refinanciamento, enquanto o CMBS enfrenta uma diferença material nas taxas de refinanciamento, apesar de inadimplências contidas e spreads AAA mais estreitos.