US housing and mortgage markets 리서치 보고서 해설

개요

이 Housing and Mortgage Monitor는 이례적으로 약하지만 여전히 플러스인 미국 주택가격 상승률, 전국 수치 아래의 지역별 공급 주도 격차, 그리고 주택·MBS·상업용 모기지의 보조 지표를 검토한다. Goldman Sachs는 구매여력 제약으로 단기 주택가격 상승률이 둔화된 수준에 머물 것으로 예상한다.

핵심 견해

Goldman Sachs는 현재를 미국 주택가격 상승률이 이례적으로 오래 약세를 보이는 기간으로 설명한다. S&P Cotality Case-Shiller National Home Price Index 기준 2026년 5월 주택가격은 전년 대비 1.1% 상승했으며, 연간 상승률은 이전 12개월 동안 좁은 0–2% 범위에 머물렀다. 보고서는 이를 1993년 8월에 끝난 20개월 기간 이후 가장 긴 유사 구간으로 본다. 2% 미만의 성장률이 장기간 지속된 사례는 그 밖에는 주로 1950년대와 1960년대에 나타났다. Goldman Sachs는 높은 주택가격과 2022년 이전 수준을 크게 웃도는 모기지 금리로 인해 구매여력이 약 4년간 역사적으로 긴축된 수준에 머물렀고, 불확실한 노동시장에 대한 우려가 소비자 신뢰를 약화시킨 점을 지속적 약세의 주된 원인으로 제시한다. 주택가격과 모기지 금리가 최근 역사 대비 높은 수준을 유지할 것으로 예상되는 만큼, 단기에 구매여력이 의미 있게 개선될 여지는 제한적이며 주택가격 상승률도 계속 약할 것으로 본다. 전국 수치는 대도시권 수준의 상당한 약세를 가린다. 2026년 6월 상위 50개 대도시권 중 45%가 전년 대비 주택가격 하락을 기록했으며, 이는 3월의 최근 고점인 51%에서 소폭 낮아진 수준이다. 그럼에도 전국 주택가격 상승률은 미미하게나마 플러스였다. 보고서는 전국 상승률이 플러스인 가운데 대형 대도시권의 거의 절반에서 가격이 하락하는 상황은 이례적이라고 본다. 과거의 괴리는 대체로 전국 상승률이 0%를 넘어서거나 밑으로 내려갈 때 나타났기 때문이다. 지역별 성과는 크게 엇갈렸다. 뉴욕과 시카고의 전년 대비 상승률은 각각 4.23%와 6.93%였고, 디트로이트와 클리블랜드는 약 3% 상승했다. 반면 탬파, 라스베이거스, 덴버, 시애틀은 각각 약 2% 하락했다. Goldman Sachs는 재고 동학을 이러한 지역별 분산의 핵심 설명으로 제시한다. 최대 대도시권 약 20곳에서 팬데믹 이후 누적 재고 증가는 최근 주택가격 상승률과 강하고 통계적으로 유의한 음의 관계를 보였으며, 변동의 73%를 설명한다. 남부와 서부 일부 지역에서는 높은 신규 건설이 주택 공급을 늘렸다. 보고서는 또한 가계가 6%를 넘는 모기지 금리를 새로운 정상으로 받아들이면서 모기지 lock-in 효과가 점진적으로 완화되고 있다고 본다. 일부 해안 및 기후 노출 지역에서의 주택보험 비용 상승도 휴가용 주택, 세컨드하우스 및 투자용 부동산의 매물을 늘릴 수 있다. 이런 요인들이 남부와 서부의 가격 하락이 더 컸던 반면 북동부와 중서부는 더 강세를 보인 이유를 설명한다. 기관은 분산 자체가 구조적 이상 현상이 아니라 미국 주택시장의 일반적 특징이라고 주장한다. 현재의 대도시권 분산은 전국 상승률이 상대적으로 안정적이었던 또 다른 시기인 2015–19년과 대체로 비슷하지만, 당시 전국 상승률은 지금보다 높았다. 주택가격 상승률의 80백분위와 20백분위의 차이를 이용한 Philadelphia Fed Historical Housing Prices Project의 장기 자료에 따르면, 1890년 이후 116년 동안 30개 대도시권의 평균 분산은 약 11%였다. 2000년 이후의 더 세분화된 Zillow 자료에서는 평균 분산이 8%였고, 최근에는 약 5%였다. 따라서 보고서는 지역별 차이의 존재보다 전국 주택가격 상승률의 낮은 수준을 더 이례적인 특징으로 본다. 모니터의 보조 지표도 제약된 주택 환경을 뒷받침한다. 임대 구매여력은 모기지 구매여력보다 우수하고, Goldman Sachs 주택 구매여력 지수는 낮은 수준에 머물며, 기존주택 판매는 6월에 감소했고 주택 구매자 심리는 역사적 저점 부근이다. 동시에 일부 펀더멘털은 회복력을 보인다. 압류율은 0.64%에 불과하고, 모기지가 있는 부동산 중 2.2%가 negative equity 상태이며, 가계 부채 대비 소득 및 부채상환 비율은 2026Q1에 하락했다. 그러나 신용 및 소비자 지표는 엇갈린다. 신규 GSE 매입 모기지 중 33%의 debt-to-income ratio가 43%를 넘었고, HELOC 부채는 2026Q1까지 전년 대비 11% 증가했으며, serious-delinquency rate는 1분기에 상승했다. 모기지 시장에서 Goldman Sachs는 2026년 1–4 family 모기지 대출액을 약 $2.2 trillion, 즉 $2.156 trillion으로 전망하며 2027년에는 $2.215 trillion으로 늘어날 것으로 본다. 표에 따르면 2026년 매입 대출은 $1.445 trillion, 재융자 대출은 $711 billion, 재융자 비중은 33%다. 기간 말 30년 고정 모기지 금리 전망은 2026년 6.45%, 2027년 6.30%다. 미결제 모기지의 약 85%가 PMMS보다 낮은 금리를 적용받고 있고, 최소 50bp의 재융자 유인이 있는 차주는 약 4%에 불과해 재융자 활동은 제약된다. Agency MBS 여건은 최근 개선됐다. current-coupon mortgage basis는 해당 월 124bp로 축소됐고, 1997–2023년 범위에서 46백분위에 위치했다. 이 기준에서 낮은 백분위는 비싸고 높은 백분위는 저렴함을 의미한다. Agency MBS의 12개월 총수익률은 3.4%로 투자등급 회사채의 2.0%를 웃돌았으나, 15년물 agency MBS는 연초 이후 초과수익률이 마이너스였다. Agency 발행은 6월에 증가했고, 30년 conventional 및 government MBS 조기상환 속도도 증가했다. 30년 FNMA 조기상환율은 6월에 5월 대비 2% 상승한 반면, 고쿠폰 conventional 및 고쿠폰 Ginnie Mae 코호트의 조기상환은 전월 대비 감소했다. 상업용 부동산 신용은 차환과 부동산 펀더멘털 측면에서 여전히 어렵다. CMBS 연체율은 까다로운 CRE 여건에도 제한적인 것으로 설명되지만, 대규모 CMBS 만기가 2026년에 도래한다. 최근 conduit CMBS 발행의 평균 note rate는 6.2%로, 2026년 만기 대출의 4.3%보다 높아 고금리 차환 장벽을 만든다. 오피스와 리테일 부동산 가격은 연초 이후 하락했고, CBD 오피스 가격은 글로벌 금융위기 이후 수준으로 내려갔으며, 오피스 cap rate는 지난 6개월간 확대됐다. 반면 AAA CMBS 스프레드는 축소됐다. 보고서는 또한 2025년 conduit CMBS 담보 중 오피스 비중이 14%로 10년 이상 만의 최저치였다고 언급한다.

분석 프레임워크

Goldman Sachs는 먼저 현재의 전국 주택가격 상승률을 장기 역사적 저성장 기간과 비교한 뒤, 전국 수치를 주요 대도시권별로 분해하고 가격 성과를 재고 증가와 연결한다. 이어 구매여력, 주택 판매, 신용, 가계 대차대조표, 모기지 대출, 조기상환, MBS 밸류에이션 및 CMBS 차환 지표를 함께 검토한다.

방법론 메모

• 산업 분석 프레임워크수급 프레임워크

  대도시권 주택가격 상승률을 누적 재고 증가 및 신규 건설 공급과 비교한다.

  보고서는 공급 가용성을 핵심 메커니즘으로 사용한다. 재고가 더 많이 증가한 대도시권일수록 최근 가격 상승률이 대체로 약했으며, 재고 증가는 대형 대도시권 약 20곳의 변동 중 73%를 설명한다.

• 산업 분석 프레임워크물량·가격 분해

  주택 여건을 주택가격 상승률, 판매량, 재고 및 건설 지표로 평가한다.

  이는 가격 성과를 시장 활동과 가용 공급에서 분리해, 전국 가격 상승률이 약한 가운데서도 지역별 결과가 크게 다른 이유를 설명한다.

• 채권 및 신용 분석스프레드 분석

  Agency MBS 밸류에이션을 current-coupon mortgage basis 및 역사적 밸류에이션 백분위로 평가한다.

  mortgage basis는 current-coupon mortgage rate와 5/10년 국채 금리의 스프레드를 측정하며, 보고서는 1997–2023년 백분위를 사용해 현재 MBS 밸류에이션을 역사적 맥락에 배치한다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

• Agency MBS

  보고서는 최근 밸류에이션 개선과 투자등급 회사채 대비 더 높은 후행 총수익률을 언급한다.

  강점

  지난 12개월 동안 3.4%의 수익률을 기록해 투자등급 회사채의 2.0%를 상회했으며, current-coupon mortgage basis는 124bp로 축소됐다.

  약점

  15년물 agency MBS는 연초 이후 초과수익률이 마이너스였다.

  비교

  12개월 총수익률은 투자등급 회사채보다 1.4%p 높았다.

  위험

  조기상환은 쿠폰과 발행연도별로 차이가 나며, 지난 1년간 금리 변동성은 높아졌다.

• Conduit CMBS

  상업용 모기지 신용은 어려운 CRE 펀더멘털과 높은 금리의 차환 부담에 연동돼 있다.

  강점

  AAA CMBS 스프레드는 축소됐고, 2025년 conduit CMBS 발행에서 오피스 담보 비중은 14%에 그쳤다.

  약점

  대규모 만기가 2026년에 도래하며 부동산 펀더멘털은 여전히 어렵다.

  비교

  최근 발행의 평균 note rate는 6.2%로, 2026년 만기 대출의 4.3%보다 높다.

  위험

  특히 오피스와 리테일 부동산 가격 약세 속에서 높은 note rate가 차환을 저해할 수 있다.

핵심 데이터

• 미국 주택가격 상승률1.1% year over yearS&P Cotality Case-Shiller National Home Price Index, 2026년 5월.
• 낮은 HPA 지속 기간12 months within a 0–2% range1993년 8월에 끝난 20개월 기간 이후 가장 긴 유사 구간.
• 마이너스 HPA를 기록한 상위 50개 대도시권45%2026년 6월 기준이며, 3월의 최근 고점 51%에서 하락.
• 재고 증가의 설명력73%대형 대도시권 약 20곳의 최근 HPA 변동 중 설명 비중.
• 2026년 총 모기지 대출 전망$2.156 trillion전체 1–4 family 대출액은 약 $2.2 trillion.
• 2026년 30년 고정 모기지 금리 전망6.45%기간 말 전망이며, 2027년 전망은 6.30%.
• 재융자 유인이 있는 차주4%최소 50bp의 재융자 유인이 있는 미결제 30년 conventional 모기지 차주.
• Agency MBS 12개월 총수익률+3.4%투자등급 회사채의 +2.0%와 비교.
• CMBS 차환 금리 격차6.2% versus 4.3%최근 conduit CMBS 발행의 평균 note rate와 2026년 만기 대출의 비교.

영향과 시사점

보고서의 핵심 시사점은 구매여력이 부진한 동안 전국 주택가격 상승률의 둔화가 지속될 가능성이 높지만, 지역별 결과는 공급과 재고 여건에 따라 계속 차별화될 것이라는 점이다. 모기지 및 신용시장에서는 제한적인 재융자 유인이 재융자 활동을 제약하고, CMBS는 제한적인 연체율과 AAA 스프레드 축소에도 불구하고 상당한 차환 금리 격차에 직면한다.