US housing and mortgage markets — Interpretación del informe

Visión general

Este Housing and Mortgage Monitor examina la inusualmente débil pero aún positiva apreciación de los precios de las viviendas en Estados Unidos, la divergencia regional impulsada por la oferta que subyace a las cifras nacionales y los indicadores de vivienda, valores respaldados por hipotecas y crédito hipotecario comercial. Goldman Sachs espera que las limitaciones de accesibilidad mantengan contenida la apreciación de los precios de las viviendas a corto plazo.

Perspectivas principales

Goldman Sachs describe el periodo actual como una etapa inusualmente prolongada de débil apreciación de los precios de las viviendas en Estados Unidos. El índice nacional de precios de viviendas S&P Cotality Case-Shiller mostró un aumento de 1.1% interanual en mayo de 2026, mientras que la apreciación anual se había mantenido en un estrecho rango de 0–2% durante los 12 meses previos. El informe considera que es el periodo comparable más largo desde un tramo de 20 meses finalizado en agosto de 1993; el crecimiento sostenido por debajo de 2% se observó, por lo demás, principalmente en las décadas de 1950 y 1960. Atribuye la persistencia del débil crecimiento principalmente a una accesibilidad limitada: los altos precios de las viviendas y las tasas hipotecarias muy por encima de los niveles previos a 2022 han mantenido la accesibilidad históricamente restringida durante aproximadamente cuatro años, mientras que la preocupación por un mercado laboral incierto ha debilitado la confianza del consumidor. Dado que se espera que tanto los precios de las viviendas como las tasas hipotecarias permanezcan elevados frente a la historia reciente, Goldman Sachs ve un margen limitado para una mejora significativa de la accesibilidad a corto plazo y, por tanto, una continua debilidad de la apreciación de los precios de las viviendas. Los datos nacionales ocultan una debilidad considerable a nivel metropolitano. En junio, 45% de las 50 principales áreas metropolitanas registró apreciación negativa interanual de los precios de las viviendas, moderadamente por debajo de un máximo reciente de 51% en marzo, aunque la apreciación nacional siguió siendo marginalmente positiva. El informe señala que una lectura nacional positiva junto con caídas de precios en casi la mitad de las grandes áreas metropolitanas es inusual, ya que las divergencias históricamente tendían a producirse cuando la apreciación nacional aceleraba o desaceleraba al cruzar cero. Los resultados regionales fueron marcadamente distintos: Nueva York y Chicago registraron apreciaciones interanuales de 4.23% y 6.93%, y Detroit y Cleveland ganaron aproximadamente 3%, mientras que Tampa, Las Vegas, Denver y Seattle cayeron alrededor de 2% cada una. Goldman Sachs identifica la dinámica del inventario como la explicación principal de esta dispersión geográfica. Entre aproximadamente 20 de las mayores áreas metropolitanas, el crecimiento acumulado del inventario desde la pandemia tiene una relación negativa fuerte y estadísticamente significativa con la reciente apreciación de los precios de las viviendas y explica 73% de la variación. La oferta ha aumentado especialmente en el Sur y en partes del Oeste debido a una elevada construcción nueva. El informe también señala una relajación gradual del efecto de bloqueo hipotecario a medida que los hogares aceptan tasas hipotecarias superiores a 6% como la nueva normalidad, así como mayores costos de seguro para propietarios en algunos mercados costeros y expuestos al clima, que podrían llevar al mercado viviendas vacacionales, segundas residencias y propiedades de inversión. Estas fuerzas ayudan a explicar por qué el Sur y el Oeste han experimentado más caídas de precios, mientras que el Noreste y el Medio Oeste se han mantenido más sólidos. La institución sostiene que la dispersión en sí misma es una característica normal del mercado inmobiliario estadounidense, no una anomalía estructural. La actual dispersión a nivel metropolitano es ampliamente comparable con la observada en 2015–19, otro periodo de apreciación nacional relativamente estable, aunque el crecimiento nacional era entonces más alto. Utilizando la diferencia entre los percentiles 80 y 20 de la apreciación de los precios de las viviendas, los datos de largo plazo del Historical Housing Prices Project de la Fed de Filadelfia muestran una dispersión media de aproximadamente 11% entre 30 áreas metropolitanas durante 116 años desde 1890. Los datos más granulares de Zillow desde 2000 muestran una dispersión media de 8%, frente a aproximadamente 5% recientemente. Por ello, el informe presenta como inusual el bajo nivel de apreciación nacional, no la existencia de variación regional. Los indicadores de apoyo del monitor refuerzan un entorno inmobiliario limitado. La accesibilidad del alquiler sigue siendo superior a la accesibilidad hipotecaria, el índice de accesibilidad de vivienda de Goldman Sachs sigue bajo, las ventas de viviendas existentes disminuyeron en junio y el sentimiento de los compradores de vivienda está cerca de mínimos históricos. Al mismo tiempo, algunos fundamentos siguen siendo resilientes: la tasa de ejecuciones hipotecarias es solo 0.64%, 2.2% de las propiedades hipotecadas tienen patrimonio negativo y las ratios de deuda-ingreso y servicio de deuda de los hogares descendieron en 2026Q1. Sin embargo, los indicadores de crédito y consumo son mixtos: 33% de las nuevas hipotecas de compra de GSE tienen ratios de deuda-ingreso superiores a 43%, la deuda HELOC aumentó 11% interanual hasta 2026Q1 y las tasas de morosidad grave aumentaron en Q1. Para los mercados hipotecarios, Goldman Sachs prevé originaciones hipotecarias totales de 1–4 familias de $2.156 trillion en 2026, alrededor de $2.2 trillion, aumentando a $2.215 trillion en 2027. Su tabla muestra originaciones de compra de $1.445 trillion en 2026, originaciones de refinanciación de $711 billion y una participación de refinanciación de 33%; el pronóstico de tasa hipotecaria fija a 30 años al cierre del periodo es 6.45% para 2026 y 6.30% para 2027. La refinanciación sigue limitada porque aproximadamente 85% de las hipotecas pendientes tiene tasas de interés inferiores a PMMS y solo cerca de 4% de los prestatarios cuenta con un incentivo de refinanciación de al menos 50bp. Las condiciones de Agency MBS han mejorado recientemente. El diferencial hipotecario de cupón corriente se redujo a 124bp durante el mes y se situó en el percentil 46 de su rango de 1997–2023, donde un percentil menor es más caro y uno mayor es más barato. Los Agency MBS obtuvieron una rentabilidad total de 3.4% a 12 meses frente a 2.0% de los bonos corporativos con grado de inversión, aunque los Agency MBS a 15 años tuvieron rentabilidad excedente negativa en lo que va del año. La emisión de agencias aumentó en junio; las velocidades de prepago de hipotecas convencionales y gubernamentales a 30 años aumentaron, con tasas de prepago de FNMA a 30 años 2% más altas en junio frente a mayo, mientras que las cohortes convencionales de cupón más alto y Ginnie Mae de cupón alto registraron descensos mensuales de prepagos. El crédito inmobiliario comercial sigue afectado por la refinanciación y los fundamentos de las propiedades. Las morosidades de CMBS se describen como contenidas pese a las difíciles condiciones de CRE, pero vencimientos importantes de CMBS llegan en 2026. Las originaciones recientes de Conduit CMBS tienen una tasa promedio de pagaré de 6.2%, frente a 4.3% para los préstamos que vencen en 2026, creando un obstáculo de refinanciación a tasas más altas. Los precios de las propiedades de oficinas y comercios minoristas han caído en lo que va del año, los precios de oficinas CBD han descendido a niveles posteriores a la crisis financiera global y las tasas de capitalización de oficinas se han ampliado durante los últimos seis meses. En contraste, los diferenciales de CMBS AAA se han estrechado; el informe también señala que las oficinas representaron solo el 14% de las garantías de Conduit CMBS en 2025, la menor proporción en más de una década.

Marco de análisis

Goldman Sachs primero compara la actual apreciación nacional de los precios de las viviendas con periodos históricos prolongados y luego descompone el resultado nacional entre las principales áreas metropolitanas, relacionando el desempeño de los precios con el crecimiento del inventario. Complementa este análisis de oferta y demanda con indicadores de accesibilidad, ventas, crédito, balances de los hogares, originación hipotecaria, prepagos, valoración de MBS y refinanciación de CMBS.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  La apreciación de los precios de las viviendas por área metropolitana se compara con el crecimiento acumulado del inventario y la oferta de nueva construcción.

  El informe utiliza la disponibilidad de oferta como mecanismo clave: las áreas metropolitanas con mayores aumentos de inventario generalmente han experimentado una apreciación reciente más débil de los precios, y el crecimiento del inventario explica 73% de la variación en aproximadamente 20 grandes áreas metropolitanas.

• Marco de análisis sectorialDescomposición de volumen y precio

  Las condiciones de vivienda se evalúan mediante la apreciación de los precios, el volumen de ventas, el inventario y los indicadores de construcción.

  Esto separa el desempeño de los precios de la actividad de mercado y de la oferta disponible, lo que permite al informe explicar por qué el débil crecimiento nacional de precios coexiste con resultados locales muy diferentes.

• Análisis de renta fija y créditoAnálisis de diferenciales

  La valoración de Agency MBS se evalúa mediante el diferencial hipotecario de cupón corriente y percentiles históricos de valoración.

  El diferencial hipotecario mide la diferencia entre la tasa hipotecaria de cupón corriente y la tasa del Treasury a 5/10 años; el informe utiliza su percentil de 1997–2023 para situar las valoraciones actuales de MBS en un contexto histórico.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Agency MBS

  El informe señala una mejora reciente de las valoraciones y rentabilidades totales acumuladas superiores frente a los bonos corporativos con grado de inversión.

  Fortalezas

  Rentó 3.4% en los últimos 12 meses frente a 2.0% de los bonos corporativos con grado de inversión; el diferencial hipotecario de cupón corriente se redujo a 124bp.

  Debilidades

  Los Agency MBS a 15 años registraron rentabilidad excedente negativa en lo que va del año.

  Comparación

  La rentabilidad total a 12 meses superó la de los bonos corporativos con grado de inversión en 1.4 puntos porcentuales.

  Riesgos

  El comportamiento de los prepagos varía según cupón y cosecha; la volatilidad de las tasas de interés aumentó durante el último año.

• Conduit CMBS

  El crédito hipotecario comercial está vinculado a fundamentos difíciles de CRE y a una carga de refinanciación a tasas más altas.

  Fortalezas

  Los diferenciales de CMBS AAA se han estrechado; las oficinas representaron solo el 14% de las garantías de Conduit CMBS en 2025.

  Debilidades

  Vencimientos importantes llegan en 2026 y los fundamentos inmobiliarios siguen siendo difíciles.

  Comparación

  Las originaciones recientes tienen una tasa promedio de pagaré de 6.2% frente a 4.3% para los préstamos que vencen en 2026.

  Riesgos

  Las mayores tasas de pagaré pueden obstaculizar la refinanciación, especialmente en un contexto de precios más débiles de oficinas y comercios minoristas.

Datos clave

• Apreciación de los precios de las viviendas en Estados Unidos1.1% year over yearÍndice nacional de precios de viviendas S&P Cotality Case-Shiller, mayo de 2026.
• Duración de la baja HPA12 months within a 0–2% rangeEl tramo comparable más largo desde un periodo de 20 meses finalizado en agosto de 1993.
• Las 50 principales áreas metropolitanas con HPA negativa45%Junio de 2026; por debajo de un máximo reciente de 51% en marzo.
• Poder explicativo del crecimiento del inventario73%Porción de la variación de la HPA reciente explicada en aproximadamente 20 de las mayores áreas metropolitanas.
• Previsión de originaciones hipotecarias totales en 2026$2.156 trillionAproximadamente $2.2 trillion de originaciones totales de 1–4 familias.
• Previsión de tasa hipotecaria fija a 30 años en 20266.45%Previsión al final del periodo; la previsión para 2027 es 6.30%.
• Prestatarios con incentivo de refinanciación4%Hipotecas convencionales pendientes a 30 años con al menos un incentivo de refinanciación de 50 puntos básicos.
• Rentabilidad total de Agency MBS a 12 meses+3.4%Frente a +2.0% de los bonos corporativos con grado de inversión.
• Diferencia de tasas de refinanciación de CMBS6.2% versus 4.3%Tasa promedio de pagaré en originaciones recientes de Conduit CMBS frente a préstamos que vencen en 2026.

Impacto e implicaciones

La implicación central del informe es que el débil crecimiento nacional de los precios de las viviendas probablemente persistirá mientras la accesibilidad siga siendo pobre, pero los resultados locales continuarán divergiendo según las condiciones de oferta e inventario. Para los mercados hipotecarios y de crédito, los limitados incentivos de refinanciación restringen la actividad de refinanciación, mientras que CMBS afronta una importante diferencia de tasas de refinanciación pese a las morosidades contenidas y los diferenciales AAA más estrechos.