Imóveis de escritórios e conglomerados de Hong Kong: Fundos proprietários ficam de fora das concessões fiscais, mas a lógica de recuperação dos escritórios no CBD de Hong Kong permanece intacta

Visão geral

O relatório avalia o impacto do regime tributário preferencial proposto por Hong Kong para fundos e carried interest sobre o mercado de escritórios. Em 12 de agosto de 2026, o governo esclareceu que fundos proprietários estão fora do escopo, mas o projeto de lei ainda propõe ampliar o escopo de fundos elegíveis, ativos de investimento e entidades pagadoras, além de aplicar uma alíquota de 0% ao carried interest elegível. A JPMorgan acredita que esse esclarecimento reduz o limite superior dos potenciais beneficiários da política, mas não altera a direção da recuperação da demanda por escritórios no CBD impulsionada pelo crescimento de gestores de ativos e escritórios familiares.

Visões principais

As principais visões incluem: primeiro, negócios de negociação proprietária não atendem à definição de “fundo” porque os participantes têm controle diário sobre os ativos e usam seu próprio capital para gerar retornos; segundo, fundos hedge não proprietários, escritórios familiares, crédito privado, fundos imobiliários e outros ainda podem se beneficiar, potencialmente aumentando a atratividade de Hong Kong como centro de gestão de ativos; terceiro, instituições financeiras tendem a se concentrar geograficamente, e Central, Admiralty e Kowloon Oeste serão as principais áreas a absorver a demanda por escritórios; quarto, os aluguéis em Central já entraram em fase de recuperação, com espaço para crescimento de um dígito médio no segundo semestre de 2026; quinto, a Hongkong Land é a melhor exposição acionária devido à sua maior exposição a escritórios no CBD, enquanto Swire Properties, Henderson Land e Champion REIT também apresentam diferentes graus de exposição beneficiária.

Estrutura de análise

O relatório primeiro compara o atual regime tributário com o projeto de lei de 2026 para definir os limites de fundos elegíveis, classes de ativos, carried interest e negócios proprietários; em seguida, combina o número de gestores de ativos e escritórios familiares em Hong Kong para conduzir uma análise de cenários da potencial demanda por escritórios por parte de novas instituições; depois, mapeia a demanda incremental para os principais proprietários usando área locável atribuível e a proporção de escritórios no CBD no valor total dos ativos; por fim, utiliza dados da JLL sobre aluguéis, taxas de vacância, oferta e absorção líquida para avaliar o ritmo da recuperação do setor.

Notas metodológicas

• Análise de políticasComparação entre o regime atual e o projeto de lei

  Escopo de aplicabilidade da concessão fiscal

  Compara regras sobre estratégias de fundos, ativos elegíveis, certificação de fundos, taxas de retorno mínima, entidades pagadoras, veículos de participação de empregados e datas de vigência para determinar quais negócios de gestão de ativos podem receber uma alíquota de imposto de 0% sobre carried interest.

• Análise de cenáriosEstimativa de demanda por escritórios de novas instituições

  Número de instituições multiplicado pela área média alugada

  Pressupõe 300 novas instituições e uma área média alugada de 2.000 pés quadrados por instituição para estimar cerca de 600.000 pés quadrados de demanda incremental e compara isso com a absorção líquida de 2026 e a taxa de vacância existente; esse resultado é uma análise de sensibilidade, e não uma previsão definitiva.

• Mapeamento de ativosComparação da exposição a distritos comerciais centrais

  Exposição por área construída e valor total dos ativos

  Utiliza a área de escritórios atribuível em Central, Admiralty e Kowloon Oeste, bem como sua proporção no valor total dos ativos de cada proprietário, para comparar o impacto relativo da melhora de demanda impulsionada pela política em diferentes empresas.

• Análise do ciclo setorialAvaliação da recuperação de aluguéis e taxas de vacância

  Relação entre aluguéis, absorção líquida e taxas de vacância

  Combina dados de escritórios da JLL para observar a relação entre a recuperação dos aluguéis a partir dos níveis mínimos, a absorção de demanda e as quedas nas taxas de vacância, a fim de avaliar a sustentabilidade da recuperação dos escritórios no CBD de Hong Kong.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Hongkong Land（HKLD.SI）

  Ação beneficiária principal preferida

  Pontos fortes

  Possui cerca de 4 milhões de pés quadrados de área locável atribuível em Central, com escritórios no CBD representando cerca de 44% do valor total dos ativos, tornando-a a mais sensível às melhorias nos aluguéis e na ocupação em Central.

  Pontos fracos

  A alta concentração em distritos comerciais centrais significa que os lucros dependem mais do ciclo de escritórios de alto padrão de Hong Kong e da demanda de locação por instituições financeiras.

  Comparação

  Seus escritórios no CBD como proporção do valor total dos ativos são superiores aos da Champion REIT, Henderson Land e Swire Properties, e o relatório a considera a melhor exposição à recuperação dos escritórios em Central.

  Riscos

  A implementação da política ou o número de novas instituições pode ficar abaixo das expectativas, a demanda por escritórios pode se deslocar para áreas não centrais e a recuperação dos escritórios de Hong Kong pode desacelerar.

• Swire Properties（1972.HK）

  Principal beneficiária

  Pontos fortes

  Detém cerca de 2,2 milhões de pés quadrados de escritórios no CBD por meio do Pacific Place em Admiralty, permitindo-lhe se beneficiar da demanda concentrada de instituições financeiras em Admiralty.

  Pontos fracos

  Os escritórios no CBD representam apenas cerca de 14% do valor total dos ativos, implicando sensibilidade relativa de benefício inferior à da Hongkong Land e Henderson Land.

  Comparação

  Sua exposição relativa ao CBD é inferior aos 44% da Hongkong Land, 41% da Champion REIT e 21% da Henderson Land.

  Riscos

  Escala limitada de demanda incremental de locação, preferência de instituições financeiras por Central e pressão geral da oferta de escritórios.

• Henderson Land（0012.HK）

  Principal beneficiária

  Pontos fortes

  Detém cerca de 3,3 milhões de pés quadrados de escritórios no CBD por meio do IFC, The Henderson e do Central Yards em construção, com o portfólio de projetos cobrindo localizações premium em Central.

  Pontos fracos

  Parte do benefício depende de os projetos em construção serem entregues no prazo e locados com sucesso; os escritórios no CBD representam cerca de 21% do valor total dos ativos, abaixo da Hongkong Land.

  Comparação

  Sua exposição relativa é superior à da Swire Properties, mas inferior à da Hongkong Land e Champion REIT.

  Riscos

  Progresso de locação dos novos projetos, aumento da oferta, risco de execução do desenvolvimento e demanda efetiva gerada pela política insuficiente.

• Sun Hung Kai Properties（0016.HK）

  Beneficiária da demanda por escritórios em Kowloon Oeste

  Pontos fortes

  Possui cerca de 5,3 milhões de pés quadrados de portfólio de escritórios em Kowloon Oeste, incluindo ICC, IGC e Artist Square Towers, com área construída absoluta relativamente grande.

  Pontos fracos

  Os escritórios no CBD representam cerca de 5% do valor total dos ativos, de modo que a demanda relacionada à política tem impacto relativamente limitado sobre o valor geral do grupo.

  Comparação

  Sua área absoluta de escritórios é relativamente grande, mas sua exposição ao CBD por valor total dos ativos é significativamente inferior à da Hongkong Land, Henderson Land e Swire Properties.

  Riscos

  A demanda incremental de instituições financeiras pode estar mais concentrada em Central ou Admiralty, além da concorrência da nova oferta em Kowloon Oeste.

• Champion REIT（2778.HK）

  Beneficiária potencial de alta exposição, mas não coberta pela JPMorgan

  Pontos fortes

  Os escritórios no CBD representam cerca de 41% do valor total dos ativos segundo a metodologia do relatório, conferindo-lhe alta sensibilidade a melhorias de ocupação e aluguéis em áreas centrais.

  Pontos fracos

  O relatório não cobre formalmente a empresa, e seus dados de valor total dos ativos utilizam a avaliação do portfólio divulgada pela empresa, e não estimativas da JPMorgan.

  Comparação

  Sua exposição relativa é inferior apenas à da Hongkong Land e superior à da Henderson Land e Swire Properties.

  Riscos

  Risco de ciclo de mercado decorrente da alta concentração, elevação efetiva limitada induzida pela política e ausência de suporte formal de recomendação e preço-alvo no relatório.

Dados principais

• Recuperação dos aluguéis de escritórios em CentralAlta de 9% desde o piso do terceiro trimestre de 2025O relatório espera que o crescimento de um dígito médio continue no segundo semestre de 2026.
• Gestores de ativos licenciados em Hong KongAproximadamente 2.400A taxa composta anual de crescimento na última década foi de cerca de 6%; a tabela mostra o número específico de 2.358.
• Profissionais licenciados de gestão de ativos em Hong Kong15.700 pessoasUsado para ilustrar a escala do ecossistema existente de gestão de ativos de Hong Kong.
• Escritórios familiares em Hong KongAproximadamente 3.400A tabela mostra o número específico de 3.384.
• Demanda incremental por escritórios sob a premissa de cenário600.000 pés quadradosPressupõe 300 novas instituições, cada uma alugando em média 2.000 pés quadrados.
• Demanda incremental como parcela da absorção líquida esperada em 202635%Utiliza a previsão da JLL para o mercado de escritórios de Hong Kong como parâmetro de comparação.
• Taxa de vacância no cenário para escritórios Classe A de Hong KongCai de 13,1% para 12,5%Cálculo pro forma baseado em 600.000 pés quadrados de demanda incremental.
• Taxa de vacância no cenário para escritórios em CentralCai de 8,8% para 7,3%Pressupõe que todas as novas instituições aluguem escritórios em Central, o que constitui um cenário relativamente positivo.
• Exposição da Hongkong Land a escritórios no CBD44% do valor total dos ativosA maior exposição relativa entre os principais proprietários comparados no relatório.
• Alíquota de imposto proposta para carried interest elegível0%O projeto de lei ainda está sujeito à conclusão do processo legislativo; fundos proprietários não são elegíveis.

Impacto e implicações

O impacto da política opera principalmente por meio da expansão da escala de gestores de ativos qualificados e escritórios familiares estabelecidos em Hong Kong, convertendo-se em demanda por escritórios nos distritos comerciais centrais. Como as instituições financeiras tendem a se concentrar em Central, Admiralty e Kowloon Oeste, proprietários com portfólios relevantes de escritórios de alto padrão podem obter suporte para maior ocupação, poder de negociação de aluguéis e avaliações de ativos. A exclusão dos fundos proprietários significa que a potencial demanda incremental é menor do que as expectativas mais otimistas anteriores do mercado, mas o escopo de política existente ainda é suficiente para fornecer suporte marginal à recuperação. Sob a perspectiva de investimento, deve-se priorizar proprietários com maior exposição ao CBD e maior qualidade do portfólio de escritórios, distinguindo entre as empresas explicitamente cobertas no relatório e a Champion REIT não coberta.

Riscos

• Cingapura está considerando concessões fiscais similares para gestores de fundos, o que pode enfraquecer a vantagem relativa de Hong Kong na atração de novas instituições.
• A fiscalização tributária global de trusts offshore e produtos de seguros detidos por indivíduos da China continental pode compensar parte da demanda por gestão de ativos e escritórios.
• O projeto de lei ainda está sob revisão por um comitê de projetos de lei do Conselho Legislativo de Hong Kong, e os termos finais, o momento de aprovação e o escopo de aplicação permanecem incertos.
• As premissas de 300 novas instituições e área média alugada de 2.000 pés quadrados são premissas de cenário; o número efetivo de instituições, a área alugada e as escolhas de localização podem divergir significativamente.
• O cálculo de que a taxa de vacância de Central cai para 7,3% pressupõe que todas as novas instituições se mudem para Central, o que é uma premissa relativamente positiva.
• Nova oferta de escritórios, desaceleração macroeconômica ou reduções de custos pelo setor financeiro podem suprimir a recuperação dos aluguéis e da absorção.

Pontos a observar

• O momento da retomada, pelo Conselho Legislativo de Hong Kong, do debate de segunda leitura do projeto de lei no segundo semestre de 2026 e sua aprovação final.
• As definições finais e os detalhes de implementação para negócios proprietários, escritórios familiares, fundos hedge e outros fundos elegíveis.
• O número de novos gestores de ativos, fundos e escritórios familiares registrados em Hong Kong após a aprovação do projeto de lei.
• Mudanças na absorção líquida, taxas de vacância e aluguéis de renovação em Central, Admiralty e Kowloon Oeste.
• O progresso de locação de escritórios centrais da Hongkong Land, Henderson Land e Swire Properties.
• O escopo, as alíquotas e o cronograma de implementação de políticas tributárias similares em Cingapura.
• O impacto da fiscalização tributária global de trusts offshore e produtos de seguros sobre a atividade de gestão de patrimônio em Hong Kong.