Swire Properties (1972.HK): Resultados do 1S26 da Swire Properties Confirmam Força Ampla em Todos os Segmentos; Reitera Overweight

Visão geral

Esta é a análise do J.P. Morgan sobre os resultados do 1S26 da Swire Properties. A instituição acredita que o desempenho do 1S26 mostra que a Swire Properties está no caminho certo em todos os principais segmentos de negócio (até mesmo os escritórios em Hong Kong estão melhores do que se temia anteriormente), reiterando a recomendação Overweight e o preço-alvo de HK$30 para junho de 2027. A lógica central é: alta visibilidade de lucros (CAGR do lucro recorrente FY25-FY28 de aproximadamente 13%), forte previsibilidade de dividendos (crescimento anual de um dígito médio) e valuation atrativo (desconto de 52% sobre o NAV, yield de dividendos de 5,2%).

Visões principais

Tema de Lucros e Dividendos: O J.P. Morgan acredita que a Swire Properties possui alta visibilidade de lucros para os próximos anos. O lucro subjacente recorrente subiu 36% A/A no 1S26, impulsionado principalmente pela confirmação da entrega de propriedades em desenvolvimento (DP) em Deep Water Bay, Hong Kong. A instituição espera que o lucro subjacente recorrente de todo o FY26 cresça 31% A/A, também impulsionado por entregas de DP em Hong Kong e Xangai. Após a normalização das contribuições de DP a partir do FY27, o crescimento dos lucros desacelerará para um dígito, com previsões de +4% para FY27 e +7% para FY28, resultando em um CAGR do lucro recorrente FY25-FY28 de aproximadamente 13%. Quanto aos dividendos, a Swire Properties possui histórico de crescimento anual de dividendos de um dígito médio no médio e longo prazo, o que a instituição considera um valor escasso que sustenta as avaliações. Tema de Varejo na China Continental (aprox. 40% da receita de aluguel): Este é o segmento em relação ao qual a instituição está mais otimista. As vendas dos lojistas na China Continental cresceram 23% A/A no 1S26, impulsionadas principalmente pelo Shanghai Xintiandi Taikoo Li (+82%, após a abertura da Louis Vuitton em junho de 2025) e pelo Beijing Sanlitun Taikoo Li (+63%, abertura de quatro lojas flagship no Distrito Norte). Excluindo esses dois shoppings, as vendas dos lojistas ainda cresceram 10% A/A, superando significativamente o mercado varejista geral da China Continental (+1% no mesmo período). Consequentemente, a receita total de aluguel atribuível do varejo na China Continental cresceu 14% A/A no 1S26, e a instituição espera que o crescimento permaneça acima de 10% no 2S26. Há um amplo pipeline de inaugurações de novos shoppings: a Fase II do Shanghai Qiantan Taikoo Li e o Pacific Place em Sydney estão programados para conclusão no 2S26, enquanto Xi'an Taikoo Li, Guangzhou Julongwan Taikoo Li e a Fase III do Guangzhou Taikoo Hui abrirão sucessivamente a partir de 2027. A instituição espera que a receita de aluguel atribuível na China Continental mantenha crescimento A/A acima de 10% tanto no FY27 quanto no FY28, impulsionada por revisões positivas de aluguel e inaugurações de novos shoppings. Tema de Escritórios em Hong Kong (aprox. 34% da receita de aluguel): O desempenho foi melhor do que se temia anteriormente. Embora os aluguéis de renovação no Taikoo Place e no One Taikoo Place tenham registrado quedas negativas de dois dígitos, as taxas de ocupação melhoradas resultaram em receita de aluguel atribuível estável A/A para os escritórios em Hong Kong no 1S26, uma surpresa positiva. A administração afirmou que o impulso de locação no Taikoo Place é forte e que os aluguéis spot se estabilizaram. Portanto, a instituição acredita que as revisões de aluguel no Taikoo Place podem se estabilizar no FY27. No entanto, a instituição adota uma postura mais cautelosa em relação ao One Taikoo Place: espera-se que a concorrência da nova oferta em West Kowloon, como IFC Two e Artist Square, cujos preços pedidos são comparáveis aos do One Taikoo Place, permaneça intensa; portanto, é mantida a previsão de quedas anuais de um dígito baixo na receita de aluguel de escritórios em Hong Kong para FY26-28. Tema de Varejo em Hong Kong (aprox. 17% da receita de aluguel): As taxas de ocupação dos três shoppings atingiram 100%. A receita de aluguel atribuível do varejo em Hong Kong cresceu 3% A/A no 1S26, com as vendas dos lojistas no Taikoo Place, Cityplaza e DigiMax aumentando 15%, 3% e 16% A/A, respectivamente. A instituição espera efeitos de base ligeiramente mais altos no 2S26, mas o crescimento médio das vendas dos lojistas dos shoppings ainda pode manter taxas altas de um dígito, com o Taikoo Place também se beneficiando do desvio de fluxo de pedestres devido às obras de renovação no Landmark Mid-Levels. Tema de Reciclagem de Capital e Valuation: A instituição valoriza a reciclagem ativa de capital da Swire Properties e seu bom histórico de monetização, acreditando que a venda de ativos com potencial de valorização pode gerar risco de alta. Em valuation, o preço atual da ação é negociado com desconto de 52% sobre o NAV, com yield de dividendos forward de 12 meses de 5,2%. O preço-alvo de HK$30 baseia-se em um desconto de 40% sobre o NAV; esse nível de desconto está 0,5 desvios-padrão acima de sua média histórica de longo prazo e é maior que o dos pares devido ao valor escasso da alta previsibilidade de dividendos. As principais projeções financeiras mostram que a área bruta construída concluída atribuível aumentará de 10,6 milhões de pés quadrados no FY25 para 19,3 milhões de pés quadrados a partir do FY28, proporcionando uma boa margem para o crescimento dos lucros.

Estrutura de análise

A instituição segue a abordagem de 'desagregação por segmento + direcionadores de lucros + âncora de valuation'. Etapa 1: Desagrega os quatro segmentos por participação na receita de aluguel (Varejo na China Continental 40%, Escritórios em Hong Kong 34%, Varejo em Hong Kong 17%, Outros) e avalia individualmente o desempenho real versus as expectativas de cada segmento. Etapa 2: Conecta os resultados de curto prazo com a trajetória de crescimento de lucros no médio prazo: utiliza o cronograma de entregas de DP para explicar o alto crescimento no FY26 e a desaceleração a partir do FY27, e utiliza a área bruta construída concluída e os pipelines de inauguração de novos shoppings para demonstrar o CAGR do lucro recorrente para FY26-28. Etapa 3: Utiliza o histórico de dividendos, descontos sobre o NAV e yields de dividendos para ancorar o valuation, derivando o preço-alvo. Em geral, esta é uma metodologia típica de análise de ações imobiliárias: 'situação atual dos segmentos - direcionadores de médio prazo - verificação de valuation'.

Notas metodológicas

• Método de ValuationMétodo de Valor Patrimonial Líquido NAV

  Valorização de incorporadoras imobiliárias listadas em Hong Kong pelo método de desconto sobre o NAV, medindo o grau de desconto do preço da ação em relação aos seus ativos líquidos reavaliados.

  O J.P. Morgan utiliza o método de desconto sobre o NAV para avaliar a Swire Properties: o preço atual da ação está com desconto de 52% sobre o NAV, enquanto o preço-alvo de HK$30 corresponde a um desconto de 40% sobre o NAV. Esse nível de desconto de 40% está 0,5 desvios-padrão acima de sua média histórica de longo prazo, refletindo a visão da instituição de que a elevada previsibilidade de dividendos sustenta um prêmio de valuation maior.

• Método de ValuationMétodo de Yield de Dividendos

  Medição de retornos de investimento por meio do yield de dividendos, sustentada por compromissos de crescimento anual de dividendos de um dígito médio.

  O relatório enfatiza o histórico da Swire Properties de crescimento anual de dividendos de um dígito médio, com yield de dividendos forward de 12 meses atual de 5,2% (FY26E). A elevada previsibilidade de dividendos é vista como valor escasso, sustentando um múltiplo de valuation NAV mais alto em relação aos pares.

• Estrutura de Ciclo e ProsperidadeAnálise do Ponto de Inflexão de Prosperidade

  Avaliação sobre se o mercado de escritórios está apresentando pontos de inflexão de melhora marginal por meio de indicadores de alta frequência, como taxas de ocupação, impulso de locação e aluguéis spot.

  A avaliação da instituição sobre o mercado de escritórios em Hong Kong não se baseia em uma única métrica: apesar do crescimento negativo dos aluguéis de renovação, as taxas de ocupação melhoradas, o forte impulso de locação no Taikoo Place e a estabilização dos aluguéis spot levam à conclusão de que as revisões de aluguel no Taikoo Place podem se estabilizar no FY27; para o One Taikoo Place, a cautela é mantida devido à concorrência da nova oferta em West Kowloon. Essa abordagem de 'buscar pontos de inflexão nos totais e diferenças na estrutura' é um método comum para avaliar fundos de ciclo.

• Estrutura de Análise da Indústria/SetorDecomposição de Volume-Preço

  Decomposição do crescimento da receita de aluguel em duas dimensões: taxa de ocupação (volume) e revisão de aluguel (preço).

  Para os escritórios em Hong Kong, a instituição observa que, embora os aluguéis de renovação tenham sido negativamente impactados (fator preço), a melhora nas taxas de ocupação (fator volume) manteve a receita de aluguel atribuível estável A/A. Esse método de separar 'volume' e 'preço' ajuda a explicar os verdadeiros direcionadores por trás dos dados agregados.

• Estrutura de Fundamentos Corporativos e FinanceirosAnálise da Qualidade dos Lucros

  Distinção entre itens recorrentes e não recorrentes, utilizando o lucro subjacente recorrente para medir a qualidade do negócio principal.

  A instituição distingue entre 'lucro subjacente recorrente' e o lucro total incluindo desenvolvimento imobiliário: no 1S26, o lucro líquido subjacente recorrente de Propriedades de Investimento (IP) caiu 8% A/A, apesar do EBIT ter aumentado mais de 10%, principalmente porque a taxa de capitalização de juros caiu de 40% para 22% (um item não caixa) e devido a impactos tributários. A instituição acredita que esses fatores se normalizarão no FY27. Essa prática de avaliar o negócio principal excluindo fatores não recorrentes/não caixa é central para a análise da qualidade dos lucros.

• Estrutura de Fundamentos Corporativos e Financeiros

  Análise de Reciclagem de Capital: Recuperação de capital por meio de alienações de ativos e reinvestimento em projetos de maior retorno.

  A instituição valoriza a reciclagem ativa de capital da Swire Properties e seu bom histórico de monetização, acreditando que a venda de ativos com potencial de valorização pode trazer risco de alta aos lucros. A reciclagem de capital é uma estratégia geral para empresas imobiliárias melhorarem a eficiência de capital e concretizarem a liberação de valor, servindo como potencial catalisador positivo neste relatório.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Swire Properties (1972.HK)

  Principal alvo de cobertura do relatório de pesquisa. Beneficiando-se do forte crescimento do varejo na China Continental, da estabilização dos escritórios em Hong Kong, da alta previsibilidade de dividendos e da reciclagem ativa de capital, está incluída entre as principais escolhas.

  Pontos fortes

  Forte crescimento do varejo na China Continental (vendas dos lojistas +23%, amplo pipeline); escritórios em Hong Kong melhores que o esperado; histórico de crescimento de dividendos de um dígito médio; alta visibilidade estimada de lucros.

  Pontos fracos

  Aluguéis de renovação do One Taikoo Place sob pressão, enfrentando concorrência da nova oferta em West Kowloon; a receita de aluguel de escritórios em Hong Kong pode registrar quedas de um dígito baixo no futuro.

  Comparação

  O nível de desconto sobre o NAV (40% correspondente ao preço-alvo) está 0,5 desvios-padrão acima da média histórica de longo prazo, superior ao dos pares devido ao valor escasso da alta previsibilidade de dividendos.

  Riscos

  A deterioração do mercado de escritórios em Hong Kong supera as expectativas; a recuperação do varejo na China Continental/Hong Kong fica abaixo das expectativas; cortes inesperados de dividendos.

Dados principais

• Lucro Subjacente Recorrente do 1S26 A/A+36%Impulsionado principalmente pela entrega de DP em Deep Water Bay, HK; lucro líquido subjacente recorrente de IP caiu 8% A/A, principalmente devido a fatores não caixa, como menores taxas de capitalização de juros
• Previsão de Lucro Subjacente Recorrente FY26 A/A+31%Impulsionado conjuntamente por entregas de DP em Hong Kong e Xangai
• CAGR do Lucro Recorrente FY25-FY2813%Dado central para a visibilidade de lucros
• Vendas dos Lojistas no Varejo da China Continental A/A (1S26)+23%Ainda +10% após excluir duas lojas flagship, superando significativamente o mercado amplo (+1%)
• Receita de Aluguel Atribuível do Varejo na China Continental A/A (1S26)+14%Espera-se manter crescimento >10% em FY27/FY28
• Receita de Aluguel Atribuível de Escritórios em Hong Kong A/A (1S26)EstávelInesperado; aluguéis de renovação caíram dois dígitos, mas a ocupação melhorou
• Previsão de Receita de Aluguel de Escritórios em Hong Kong FY26-FY28Queda anual de um dígito baixoAfetada pela concorrência da nova oferta em West Kowloon
• Área Bruta Construída Concluída Atribuível (FY25→FY28)10.6M → 19.3M sq ftProporciona margem para o crescimento do desempenho
• Desconto do Preço da Ação sobre o NAV52%O preço-alvo corresponde a desconto de 40% sobre o NAV
• Yield de Dividendos Forward de 12 Meses5.2%Baseado em FY26E
• Preço-alvoHK$30.00Preço-alvo para jun-27, implicando alta aproximada de 28.3% em relação ao preço de fechamento de HK$23.38 em 07 Aug 26

Impacto e implicações

O relatório de pesquisa sugere que a Swire Properties está em uma fase em que todas as linhas de negócio apresentam tendências positivas: fortes vendas dos lojistas no varejo da China Continental e um amplo pipeline de novos shoppings sustentarão crescimento superior a 10% na receita de aluguel entre FY25 e FY28; embora os aluguéis de renovação de escritórios em Hong Kong permaneçam pressionados, a melhora nas taxas de ocupação resultou em desempenho total melhor que o esperado, e o Taikoo Place pode se estabilizar primeiro no FY27; o varejo em Hong Kong tem ocupação total e crescimento estável nas vendas dos lojistas. Juntamente com o potencial risco de alta decorrente da reciclagem ativa de capital, o yield de dividendos atual de 5,2% e o desconto de 52% sobre o NAV, a instituição acredita que o valuation não reflete integralmente esses fatores positivos e mantém a recomendação Overweight. A instituição enfatiza especificamente que a visibilidade do crescimento dos lucros e a previsibilidade dos dividendos conferem à Swire Properties valor escasso dentro do setor imobiliário.

Riscos

• A deterioração do mercado de escritórios em Hong Kong supera as expectativas
• A recuperação do varejo em Hong Kong ou na China Continental fica abaixo das expectativas
• Corte inesperado de dividendos da empresa
• A concorrência da nova oferta de escritórios em West Kowloon supera as expectativas

Pontos a observar

• Se as vendas dos lojistas do varejo na China Continental no 2S26 conseguem manter crescimento geral superior a 10%
• Se as revisões de aluguel no Taikoo Place se estabilizam no FY27
• Progresso dos novos shoppings no 2S26: conclusão e desempenho de abertura da Fase II do Shanghai Qiantan Taikoo Li e do Pacific Place em Sydney
• Ritmo de abertura de Xi'an Taikoo Li, Guangzhou Julongwan Taikoo Li e da Fase III do Guangzhou Taikoo Hui a partir de 2027
• Potencial de alta para os lucros decorrente da reciclagem de capital e do progresso na alienação de ativos
• Mudanças marginais nos aluguéis e nas taxas de ocupação no mercado de escritórios do governo de HK e de Hong Kong