Swire Properties (1972.HK): Realização de vendas residenciais e recuperação dos aluguéis em Hong Kong e na China Continental impulsionam resultados acima das expectativas; manter Compra

Visão geral

A Swire Properties reportou lucro líquido contábil atribuível aos acionistas de HK$3.6bn no 1S26. Excluindo ganhos com alienações de propriedades de investimento não essenciais em Hong Kong e o impacto da reavaliação de propriedades de investimento, o lucro subjacente recorrente aumentou 36% em relação ao ano anterior, para HK$4.7bn, impulsionado principalmente pelos lucros das vendas residenciais na Deep Water Bay Road, em Hong Kong, e pela melhora do negócio de locação. A receita total de aluguéis aumentou 2% em relação ao ano anterior, para HK$6.6bn, com o portfólio imobiliário da China Continental apresentando forte desempenho enquanto o negócio em Hong Kong passou de queda para estabilização. O Goldman Sachs ajustou modestamente suas previsões de lucro para FY26-28E e reduziu o preço-alvo de HK$30.70 para HK$30.30, mas manteve a recomendação de Compra com base na melhora do fluxo de caixa, na capacidade de crescimento dos dividendos e na baixa avaliação.

Visões principais

Primeiro, as propriedades de varejo na China Continental são o principal motor de crescimento, com as vendas dos locatários em shoppings aumentando 23% em relação ao ano anterior, e Taikoo Li Sanlitun em Pequim e HKRI Taikoo Hui em Xangai crescendo 63% e 82%, respectivamente. Segundo, a ocupação de escritórios em Hong Kong melhorou e a demanda de locação por projetos principais se recuperou, mas as reversões negativas de aluguel continuam sendo uma pressão no curto prazo. Terceiro, as vendas residenciais fornecem suporte importante para lucros e fluxo de caixa, com o projeto Deep Water Bay Road em Hong Kong reconhecendo HK$2.2bn em receita de vendas e as pré-vendas acumuladas no Lujiazui Taikoo Yuan Residences em Xangai atingindo Rmb16bn. Quarto, a empresa pode financiar seu plano de investimento de longo prazo de HK$100bn e o crescimento sustentado dos dividendos por meio de vendas imobiliárias e alienações de ativos não essenciais. Quinto, a ação é negociada com aproximadamente 52% de desconto em relação ao NAV, 0.4x P/B e rendimento de dividendos de 4.9%, mantendo uma atratividade de avaliação relativamente alta.

Estrutura de análise

O relatório começa com o lucro e prejuízo do 1S26 e os ajustes do lucro recorrente, combina dados de receita de aluguéis, ocupação, reversões de aluguel e vendas dos locatários para propriedades de escritório e varejo em Hong Kong e na China Continental, avalia as vendas de projetos residenciais, despesas de capital, alavancagem e capacidade de dividendos, e utiliza um método de desconto sobre o NAV de FY26E para determinar o preço-alvo de 12 meses.

Notas metodológicas

• AvaliaçãoMétodo de avaliação por desconto sobre NAV

  Com base no valor patrimonial líquido de FY26E e na aplicação de um desconto-alvo de 40%

  O preço-alvo de 12 meses é HK$30.30, aplicando um desconto-alvo de 40% sobre o NAV, inalterado; o preço atual corresponde a um desconto de aproximadamente 52% em relação ao NAV, indicando que a precificação de mercado está abaixo do nível de avaliação-alvo.

• Qualidade dos lucrosAnálise de lucro subjacente recorrente

  Exclui impactos não recorrentes, como alienações de ativos e reavaliações imobiliárias

  O relatório mede a rentabilidade sustentável de negócios principais, como locação, comercialização imobiliária e hotéis, ajustando os ganhos com alienações de propriedades de investimento não essenciais e o impacto das reavaliações de propriedades de investimento.

• Análise multifatorialPerfil de Fatores GS

  Compara ações com base em crescimento, retornos financeiros, múltiplos de avaliação e pontuações compostas

  Esta estrutura realiza comparações padronizadas da posição da empresa em relação ao mercado e aos pares do setor com base em vendas prospectivas, EBITDA, EPS, ROE, ROCE, CROCI e múltiplas métricas de avaliação.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Swire Properties (1972.HK)

  Ação listada em Hong Kong diretamente coberta pelo relatório

  Pontos fortes

  Portfólio de propriedades comerciais principais de alta qualidade, forte crescimento do varejo na China Continental, vendas residenciais melhorando o fluxo de caixa, alavancagem prudente e crescimento sustentado dos dividendos.

  Pontos fracos

  As reversões de aluguel de escritórios em Hong Kong permanecem negativas, o plano de investimento em grande escala gera necessidades contínuas de despesas de capital e os lucros podem ser afetados pelo ritmo de reconhecimento das vendas imobiliárias.

  Comparação

  O atual desconto de aproximadamente 52% sobre o NAV e 0.4x P/B estão abaixo do desconto-alvo de 40% sobre o NAV usado no relatório, indicando um nível de avaliação relativamente baixo.

  Riscos

  Aumento da oferta de escritórios e hotéis, incerteza na recuperação do varejo, execução da expansão de projetos e riscos de investimento de capital.

• Portfólio de propriedades de varejo da China Continental

  Principal motor do crescimento de aluguéis e da expansão de longo prazo

  Pontos fortes

  As vendas dos locatários no 1S26 aumentaram 23% em relação ao ano anterior, projetos-chave registraram crescimento significativo e espera-se que o novo pipeline de projetos quase dobre a ABL total das propriedades de investimento.

  Pontos fracos

  Alguns projetos ainda estão em fases iniciais de abertura ou construção, e o INDIGO registrou queda na receita de aluguéis devido à interrupção causada por obras de desenvolvimento.

  Comparação

  A receita de aluguéis das propriedades na China Continental aumentou 13% em relação ao ano anterior, claramente mais forte que o negócio de locação em Hong Kong no mesmo período.

  Riscos

  Desaceleração do crescimento do consumo, nova oferta de pares, maturação dos projetos mais lenta que o esperado e dificuldade de expandir o portfólio.

• Portfólio de propriedades de escritório e varejo em Hong Kong

  Fonte madura de fluxo de caixa e potencial alvo de recuperação cíclica

  Pontos fortes

  A ocupação de escritórios subiu para 92%, os aluguéis do varejo em Hong Kong aumentaram 2% em relação ao ano anterior e o consumo de alto padrão e o fluxo de visitantes internacionais impulsionaram as vendas em shoppings principais.

  Pontos fracos

  As reversões de aluguel nos principais projetos de escritório ainda caíram de 14% a 17%, e a recuperação dos aluguéis ainda não foi plenamente estabelecida.

  Comparação

  As propriedades de varejo superaram as propriedades de escritório, com as vendas dos locatários em Pacific Place e Citygate Outlets aumentando 15% e 16%, respectivamente.

  Riscos

  Recuperação da demanda por escritórios em Hong Kong abaixo das expectativas, concorrência de novos projetos em Island East e volatilidade na recuperação do varejo de alto padrão.

• Negócio de comercialização imobiliária

  Fonte importante de lucro, fluxo de caixa e reciclagem de capital

  Pontos fortes

  Projetos em Hong Kong, Xangai e Miami fizeram bom progresso em vendas ou pré-vendas, fornecendo recursos para planos de investimento e dividendos.

  Pontos fracos

  O reconhecimento de receita e lucro é baseado em projetos e pode flutuar significativamente de um ano para outro.

  Comparação

  As vendas residenciais na Deep Water Bay Road em Hong Kong contribuíram com HK$1.2bn em lucro de comercialização imobiliária no 1S26, tornando-se um fator importante por trás dos resultados do período acima das expectativas.

  Riscos

  Enfraquecimento da demanda imobiliária, atrasos nos lançamentos de projetos e preços de venda ou ritmo de vendas abaixo das expectativas.

Dados principais

• Preço-alvo de 12 mesesHK$30.30Reduzido de HK$30.70, com o desconto-alvo sobre NAV mantido em 40%.
• Preço atual e potencial de altaHK$23.00; 31.7%Preço atual e potencial de alta implícito pelo preço-alvo, conforme indicado na capa do relatório.
• Lucro líquido contábil do 1S26HK$3.6bnInclui impactos como alienações de ativos e reavaliação de propriedades de investimento.
• Lucro subjacente recorrente do 1S26HK$4.7bn; alta de 36% YoYAcima das expectativas do Goldman Sachs e do mercado, apoiado pelos lucros de vendas residenciais em Hong Kong.
• Receita total de aluguéis do 1S26HK$6.6bn; alta de 2% YoYO crescimento no portfólio imobiliário da China Continental compensou a pressão de reversão de aluguéis em escritórios de Hong Kong.
• Vendas dos locatários em shoppings da China ContinentalAlta de 23% YoYExcluindo vendas de varejistas de automóveis; o crescimento acelerou após a conclusão de obras de melhoria de ativos em vários projetos.
• Ocupação de escritórios em Hong Kong92%Acima dos 91% de FY25, com a ocupação no Two Taikoo Place e Six Pacific Place subindo para 80% e 70%, respectivamente.
• Dividendo interino por ação do 1S26HK$0.37; alta de 6% YoYEm linha com o compromisso da empresa de alcançar crescimento anual absoluto de dividendos em dígitos médios simples.
• Relação dívida líquida/patrimônio líquido14.8%Permaneceu estável no geral, com receitas de vendas residenciais e alienações de ativos não essenciais ajudando a cobrir despesas de capital e dividendos.
• Plano de investimento de longo prazoHK$100bnAproximadamente HK$69bn em compromissos de capital foram identificados, incluindo HK$46bn na China Continental, HK$13bn em Hong Kong e HK$10bn em comercialização imobiliária.
• Avaliação atual52% de desconto sobre NAV; 0.4x P/B; rendimento de dividendos de 4.9%O Goldman Sachs acredita que a avaliação não é exigente e está abaixo dos níveis de meio de ciclo.

Impacto e implicações

Os resultados indicam que os motores de crescimento da empresa estão se expandindo de uma fonte única de receita de locação para a realização de vendas residenciais, recuperação do consumo no varejo e reviravolta hoteleira. Espera-se que o crescimento dos shoppings na China Continental e a melhora do varejo em Hong Kong sustentem os aluguéis e o fluxo de caixa, enquanto uma redução adicional das reversões negativas de aluguel de escritórios poderia levar a melhores expectativas de lucro. Vendas residenciais e alienações de ativos podem reduzir a pressão dos planos de investimento em grande escala sobre o balanço patrimonial e apoiar aumentos contínuos de dividendos. No entanto, a ligeira redução do preço-alvo reflete que algumas previsões de lucro continuam afetadas pelo ritmo de reconhecimento de vendas e pela pressão no mercado de locação.

Riscos

• Novos projetos de desenvolvimento em Island East podem intensificar a concorrência nas propriedades de escritório em Hong Kong.
• Há incerteza de execução quanto à capacidade de o portfólio imobiliário da China Continental se expandir sem dificuldades.
• Os mercados de escritórios e hotéis da China Continental podem enfrentar excesso de oferta.
• Permanece incerteza quanto à recuperação das vendas no varejo em Hong Kong e na China Continental.
• O plano de investimento de longo prazo de HK$100bn pode aumentar as despesas de capital e a pressão de financiamento.
• O ritmo das vendas de projetos residenciais e do reconhecimento de lucros pode levar à volatilidade dos lucros.

Pontos a observar

• Se a queda nas reversões de aluguel de escritórios em Hong Kong poderá continuar a se reduzir e se tornar positiva no início de FY27.
• O progresso de abertura, ocupação e maturação do Taikoo Li Sanya e Taikoo Place Beijing.
• Se o crescimento das vendas dos locatários em shoppings da China Continental pode ser sustentado em meio a um ambiente de desaceleração do consumo.
• As vendas subsequentes e o reconhecimento de lucros para The Headland Residences, Lujiazui Taikoo Yuan Residences e projetos em Miami.
• Tendências no fluxo de visitantes internacionais para Hong Kong, consumo de alto padrão e crescimento dos aluguéis de varejo.
• O equilíbrio entre despesas de capital, alienações de ativos, alavancagem líquida e crescimento de dividendos do 2S26 a FY28.
• Se mudanças nas políticas tributárias para seguros e trusts offshore afetam a demanda por locação de escritórios em Hong Kong.