Imóveis e conglomerados de Hong Kong: Novas regras de investimento externo podem não restringir compras de imóveis em Hong Kong para moradia própria; a incerteza sobre tributação global retroativa é a principal pressão

Visão geral

O relatório usa seis perguntas frequentes de investidores para interpretar o impacto potencial das Medidas revisadas da Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma para a Administração de Investimentos Externos sobre o mercado residencial de Hong Kong. Conclui que as novas regras não proíbem explicitamente residentes da China continental de comprar imóveis em Hong Kong. A pressão de curto prazo decorre principalmente de regras pouco claras, procedimentos administrativos adicionais, do alcance da tributação global retroativa e de preocupações com altas de juros, e não apenas de controles de saída de capital.

Visões principais

Em 21 de agosto, a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma divulgou um projeto revisado das Medidas para a Administração de Investimentos Externos e o submeteu a consulta pública até 20 de setembro. Isso fornece detalhes de implementação após a proposta do Conselho de Estado de uma estrutura regulatória para investimentos externos em 1º de junho. Em comparação com a versão de 2017, as principais mudanças incluem incluir “residentes individuais” em seu escopo, definir reinvestimento offshore como investimento externo e esclarecer que investimentos em valores mobiliários realizados por mecanismos como QDII, Stock Connect e Cross-boundary Wealth Management Connect não estão sujeitos às medidas. O projeto também torna mais rigorosa a estrutura de reporte para todos os reinvestimentos offshore e eventos adversos relevantes; anteriormente, o limite aplicável para reinvestimento offshore era superior a US$300 milhões. O relatório enfatiza que imóveis não são um alvo regulatório recém-adicionado neste projeto. A aquisição de propriedade, direitos de uso ou outros interesses em terrenos no exterior já estava incluída nas regras da NDRC de 2017, enquanto os imóveis também foram listados como setor sensível para investimento externo em 2018. A questão efetivamente não resolvida é se regras anteriormente voltadas sobretudo ao investimento imobiliário corporativo, após a inclusão de residentes individuais no escopo, também abrangerão indivíduos que compram imóveis para moradia própria, especialmente aqueles que já residem em Hong Kong. O relatório tende a acreditar que compras de imóveis para moradia própria não deveriam constituir investimento externo, mas, como as autoridades ainda não esclareceram a questão, ela pode continuar a pesar sobre o mercado. Mesmo sob a hipótese mais adversa de que residentes da China continental precisem obter aprovação prévia da NDRC antes de comprar imóveis em Hong Kong, o relatório acredita que isso ao menos não significaria que a política proíbe tais compras. A atual cota de facilitação de compra de moeda estrangeira para remessas transfronteiriças individuais da China continental para Hong Kong já é de US$50,000 por pessoa por ano, e compras de imóveis não são um uso aprovado dos recursos remetidos. Portanto, mesmo antes do novo projeto, remeter recursos da China continental para Hong Kong para comprar um imóvel já era não conforme. As regras existentes permitem que compradores utilizem fontes legais de recursos fora da China continental, como salários ou dividendos recebidos em Hong Kong. Para pessoas que residem em Hong Kong e compram imóveis para uso próprio, o relatório não vê motivo necessário para a NDRC rejeitá-las, desde que suas fontes de financiamento sejam legais. Compras de investimento em pequena escala também podem ser aprovadas se as declarações exigidas forem realizadas e os tributos relevantes forem pagos. Contudo, os próprios procedimentos adicionais de aprovação e reporte podem dissuadir alguns potenciais compradores. Mesmo que se confirme em definitivo que compras individuais de imóveis não exigem aprovação da NDRC, as questões tributárias não desaparecerão. O relatório afirma que contribuintes da China continental são teoricamente obrigados a pagar imposto de 20% sobre renda de aluguel offshore. Hong Kong já cobra um imposto predial de 15%, de modo que, sob o princípio de evitar a dupla tributação, a alíquota adicional teórica é de 5%. A alíquota sobre ganhos de capital de imóveis offshore é de 20%, enquanto Hong Kong atualmente não tem imposto correspondente sobre ganhos de capital. Uma fiscalização rigorosa reduziria, portanto, a atratividade financeira de manter imóveis como investimentos, embora o imposto seja devido somente quando houver lucro, de modo que ocupantes-proprietários que não revendam teoricamente não incorreriam em carga tributária adicional. Essas regras não são novas; a questão central é a intensidade da fiscalização. Em um aviso emitido em 24 de julho, as autoridades demonstraram intenção de cobrar rigorosamente o imposto relevante de 20% sobre trusts offshore mantidos por residentes da China continental. O foco atual parece estar principalmente em indivíduos de patrimônio líquido ultraelevado, mas o relatório não pode descartar uma fiscalização tributária individual mais ampla no futuro. O CRS atualmente não abrange imóveis. O relatório acredita que imóveis poderão, em última instância, ser incluídos, embora a implementação possa levar bastante tempo. Mesmo antes de os imóveis serem incluídos no CRS, residentes fiscais da China continental ainda são teoricamente obrigados a declarar ativos imobiliários offshore às autoridades tributárias da China continental. Caso a fiscalização se torne mais rigorosa, tecnicamente não seria inteiramente inviável rastrear a propriedade de imóveis em Hong Kong. O relatório acredita que as preocupações do mercado sobre restrições à saída de capital podem superestimar a demanda de compra de imóveis efetivamente afetada. Com base na identificação dos compradores pela grafia em pinyin mandarim de seus sobrenomes, os “compradores da China continental” representam 29% do volume de transações residenciais privadas de Hong Kong e 37% do valor das transações. Contudo, essa definição não consegue distinguir o atual local de residência ou a identidade dos compradores e também inclui residentes de origem continental que vivem em Hong Kong e residentes locais que usam grafias em pinyin mandarim de seus sobrenomes. O relatório estima que compradores da China continental que de fato não residem em Hong Kong representam somente 5%-10% do volume de transações e 10%-15% do valor das transações. A maioria das pessoas classificadas como compradores da China continental pode ser de residentes de Hong Kong com necessidades reais de moradia. Portanto, restrições ao fluxo de capital ou impostos relacionados a imóveis, por si só, podem não enfraquecer significativamente a demanda fundamental. A maior preocupação do relatório é a extensão em que a tributação global poderá cobrir retroativamente outras receitas offshore, em vez de apenas impostos imobiliários. Em teoria, isso poderia incluir receitas como salários recebidos em Hong Kong por residentes da China continental e afetar sua poupança, fluxo de caixa e capacidade de compra de imóveis. As regras atuais não especificam claramente os arranjos de retroatividade para não conformidade, mas o aviso tributário sobre trusts offshore exige o pagamento de impostos atrasados sobre ativos colocados em trusts desde janeiro de 2023 e sobre receitas de trusts auferidas antes de 2026, com liquidação obrigatória em 90 dias para evitar multas por atraso. O relatório, portanto, acredita que três anos podem se tornar um período de referência. Em um cenário extremo no qual sejam cobrados impostos não pagos dos últimos 20 anos, o impacto se ampliaria materialmente. O relatório estima que aproximadamente 200,000-400,000 residentes da China continental tenham vivido em Hong Kong por menos de sete anos e ainda não sejam elegíveis para um passaporte da RAE de Hong Kong, representando cerca de 2%-5% da população de Hong Kong. A capacidade de compra desse grupo poderia ser afetada. Se as autoridades esclarecerem as regras aplicáveis a indivíduos que compram imóveis para moradia própria, o relatório acredita que isso poderia servir como catalisador para aliviar as preocupações dos investidores. Se o esclarecimento continuar ausente por um período prolongado, a pressão decorrente da política poderá persistir. Combinado com preocupações sobre altas de juros, o sentimento no mercado residencial de Hong Kong poderá se tornar mais cauteloso no curto prazo. Nesse contexto, o relatório prefere locadores a incorporadoras, tendo Swire Properties, Link REIT, Wharf Real Estate Investment Company e Hongkong Land como suas principais escolhas.

Estrutura de análise

O relatório primeiro compara as medidas originais de 2017, a estrutura de junho do Conselho de Estado e o projeto revisado da NDRC para identificar mudanças envolvendo residentes individuais, reinvestimento offshore, isenções para investimento em valores mobiliários e requisitos de reporte. Em seguida, utiliza seis perguntas e respostas para examinar se os imóveis foram recém-incluídos, se compras individuais de imóveis para moradia própria são abrangidas, as consequências de exigir ou não exigir aprovação, as implicações tributárias e do CRS, e os riscos de mercado mais relevantes. Por fim, o relatório usa dados como a grafia em pinyin mandarim dos sobrenomes dos compradores, a posse de carteira de identidade de Hong Kong e o tempo de residência em Hong Kong para distinguir “compradores da China continental” nominais de compradores que genuinamente não residem em Hong Kong, formando assim seu julgamento sobre o sentimento do mercado imobiliário e sua preferência relativa por locadores em vez de incorporadoras.

Notas metodológicas

• Jogos de Eventos e Finanças ComportamentaisAnálise Orientada por Eventos

  Análise orientada por eventos de política

  O relatório concentra-se no evento de política representado pelo projeto revisado da NDRC, comparando disposições antigas e novas e analisando como a incerteza sobre aprovações, reporte e tributação afeta o comportamento de compra de imóveis e o sentimento de mercado.

• Jogos de Eventos e Finanças ComportamentaisOutro

  Análise de cenário de pior caso e de período de retroatividade

  O relatório pressupõe separadamente que compras individuais de imóveis exigem aprovação e não exigem aprovação, e discute adicionalmente um período de retroatividade de referência de três anos e um cenário extremo de retroatividade de 20 anos para ilustrar como diferentes abordagens de implementação poderiam afetar o fluxo de caixa e a capacidade de compra.

• Teoria Quantitativa/de Fatores/de PortfólioOutro

  Estimativa por proxy da identidade dos compradores

  O relatório utiliza a grafia em pinyin mandarim dos sobrenomes dos compradores como proxy para “compradores da China continental”, ajustando-a pela posse de carteira de identidade de Hong Kong, para mostrar que as participações divulgadas de 29% e 37% podem superestimar o número de compradores que genuinamente não residem em Hong Kong.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Swire Properties (01972.HK)

  O relatório a lista como uma de suas atuais principais escolhas no setor imobiliário de Hong Kong e a classifica entre suas empresas locadoras preferidas.

  Pontos fortes

  Seu perfil de locadora está alinhado à preferência relativa do relatório em meio à incerteza de política.

  Comparação

  O relatório geralmente prefere locadores a incorporadoras.

  Riscos

  O sentimento do mercado imobiliário de Hong Kong pode ser afetado por esclarecimento insuficiente de políticas e preocupações com altas de juros.

• Link REIT (00823.HK)

  O relatório a lista como uma de suas atuais principais escolhas no setor imobiliário de Hong Kong e a classifica entre seus ativos locadores preferidos.

  Pontos fortes

  Seu perfil de locadora está alinhado à preferência relativa do relatório em meio à incerteza de política.

  Comparação

  O relatório geralmente prefere locadores a incorporadoras.

  Riscos

  O sentimento do mercado imobiliário de Hong Kong pode ser afetado pela incerteza de política e de juros.

• Wharf Real Estate Investment Company (01997.HK)

  O relatório a lista como uma de suas atuais principais escolhas no setor imobiliário de Hong Kong e a classifica entre suas empresas locadoras preferidas.

  Pontos fortes

  Seu perfil de locadora está alinhado à preferência relativa do relatório em meio à incerteza de política.

  Comparação

  O relatório geralmente prefere locadores a incorporadoras.

  Riscos

  O sentimento do mercado imobiliário de Hong Kong pode ser afetado por esclarecimento insuficiente de políticas e preocupações com altas de juros.

• Hongkong Land (HKLD.SI)

  O relatório a lista como uma de suas atuais principais escolhas no setor imobiliário de Hong Kong e a classifica entre suas empresas locadoras preferidas.

  Pontos fortes

  Seu perfil de locadora está alinhado à preferência relativa do relatório em meio à incerteza de política.

  Comparação

  O relatório geralmente prefere locadores a incorporadoras.

  Riscos

  O sentimento do mercado imobiliário de Hong Kong pode ser afetado pela incerteza de política e de juros.

Dados principais

• Data de divulgação do projeto21 de agostoA Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma divulgou o projeto revisado das Medidas para a Administração de Investimentos Externos.
• Prazo da consulta pública20 de setembroO prazo da consulta pública para o projeto revisado.
• Cota individual de facilitação de compra de moeda estrangeiraUS$50,000/pessoa/anoNo atual arranjo de remessas transfronteiriças da China continental para Hong Kong, compras de imóveis não são um uso compatível dos recursos remetidos.
• Limite anterior de reporte para reinvestimento offshore>US$300 milhõesO projeto revisado adota uma estrutura de reporte mais rigorosa para todos os reinvestimentos offshore.
• Alíquota de imposto sobre renda de aluguel offshore20%Hong Kong já cobra imposto predial de 15%, resultando em uma alíquota adicional teórica de 5% após evitar a dupla tributação.
• Alíquota de imposto sobre ganhos de capital de imóveis offshore20%Devido somente quando o imóvel gera lucro; Hong Kong atualmente não tem imposto correspondente sobre ganhos de capital.
• Participação nominal dos “compradores da China continental”29% do volume de transações; 37% do valor das transaçõesIdentificados pela grafia em pinyin mandarim dos sobrenomes, que não consegue distinguir atual local de residência ou identidade real.
• Participação estimada de compradores da China continental que não residem em Hong Kong5%-10% do volume de transações; 10%-15% do valor das transaçõesEstimativa do relatório para compradores que genuinamente viajam para Hong Kong de fora da cidade para adquirir imóveis.
• População relevante de residentes da China continental em Hong Kong200,000-400,000 pessoasPessoas que viveram em Hong Kong por menos de sete anos e ainda não são elegíveis para um passaporte da RAE de Hong Kong, representando aproximadamente 2%-5% da população de Hong Kong.
• Potencial período de referência para retroatividade tributária3 anosInferência do relatório baseada em arranjos tributários de trusts offshore; as regras específicas de implementação permanecem pouco claras.
• Cenário extremo de retroatividadeÚltimos 20 anosUtilizado pelo relatório para ilustrar o potencial impacto sobre poupança, fluxo de caixa e capacidade de compra de imóveis no cenário de pior caso.
• Prazo para pagamento de impostos atrasados de trusts offshore90 diasO aviso relevante exige a liquidação dos impostos dentro do prazo para evitar multas por atraso.

Impacto e implicações

O relatório acredita que o novo projeto em si não constitui uma proibição explícita de residentes da China continental comprarem imóveis em Hong Kong. O que realmente afeta o mercado é a ausência de regras claras sobre escopo, procedimentos de aprovação e tributação retroativa. Como a participação de compradores da China continental que genuinamente não residem em Hong Kong pode ser muito menor do que as estatísticas divulgadas sugerem, o impacto direto das restrições à saída de capital sobre as transações pode ser relativamente limitado. Contudo, se a tributação global cobrir retroativamente outras receitas offshore, como salários, ela poderá enfraquecer a poupança e a capacidade de compra de imóveis de alguns residentes da China continental que vivem em Hong Kong. A combinação da pressão decorrente da política e de preocupações com altas de juros leva o relatório a preferir locadores com receitas de aluguel a incorporadoras residenciais no curto prazo.

Riscos

• As autoridades ainda não esclareceram se residentes individuais que compram imóveis para moradia própria em Hong Kong constituem investimento externo, e regras pouco claras podem pesar sobre o sentimento de mercado por um período prolongado.
• Mesmo que compras de imóveis sejam finalmente aprovadas, os procedimentos adicionais de aprovação e reporte podem dissuadir alguns potenciais compradores.
• A fiscalização rigorosa de impostos relacionados a renda de aluguel offshore e ganhos de capital pode reduzir a atratividade financeira de compras de imóveis para investimento.
• Se a tributação global cobrir retroativamente outras receitas offshore, como salários, ela poderá enfraquecer a poupança, o fluxo de caixa e a acessibilidade habitacional de residentes da China continental que vivem em Hong Kong.
• A fiscalização tributária atualmente parece concentrada em indivíduos de patrimônio líquido ultraelevado, mas não se pode descartar sua expansão para um grupo mais amplo de indivíduos.
• A combinação de preocupações com altas de juros e incerteza de política pode tornar mais cauteloso o sentimento no mercado residencial de Hong Kong no curto prazo.

Pontos a observar

• Após o encerramento do período de consulta em 20 de setembro, observar se as medidas finais esclarecem o escopo de aplicação e os requisitos de aprovação para compras individuais de imóveis para moradia própria.
• Observar se a tributação global tem efeito retroativo e as regras específicas de implementação que regem o escopo das receitas e o período de retroatividade.
• Observar se a fiscalização do imposto de 20% sobre renda de aluguel offshore e ganhos de capital se expande de indivíduos de patrimônio líquido ultraelevado para indivíduos comuns.
• Observar se o CRS incluirá imóveis no futuro e quaisquer mudanças nos mecanismos de declaração e rastreamento da propriedade de imóveis em Hong Kong.
• Observar se o esclarecimento de políticas poderá servir como catalisador para aliviar as preocupações do mercado e como temores de altas de juros afetam o sentimento de compra de imóveis no curto prazo.