보고서 해설

개요

이 보고서는 중국 본토와 홍콩의 부동산 시장, 관련 주식 및 크레딧 채권을 다루는 주간 데이터 모니터이다. 보고서의 핵심 견해는 중국 본토의 실시간 중고 거래가 개선됐지만 공식 등록 및 가격·심리 지표는 여전히 불안정하다는 것이다. 홍콩 주택 가격은 계속 상승하고 있으나, 신규 프로젝트의 분양 소진율은 상대 가격에 따라 극도로 양극화됐다. 보고서는 또한 홍수이키우 시범 프로젝트의 비용과 잠재 이익을 분석하고 주식 성과, 남향자금 보유 지분 및 크레딧 채권 성과를 업데이트한다.

핵심 견해

중국 본토 중고 주택의 고빈도 거래 지표가 개선됐다. 9개 도시의 실시간 중고 거래는 전년 대비 7% 증가해 전주 1%를 상회했으며, 1선 도시는 이전 3% 감소 대비 전년 대비 8% 성장했고 베이징은 전년 대비 12% 상승했다. 보고서는 이 실시간 지표가 일반적으로 공식 등록보다 수주 선행한다고 특별히 언급하며, 따라서 개선이 아직 공식 데이터에 완전히 반영되지 않았을 수 있다고 본다. 그러나 현재 공식 데이터는 여전히 부진하다. 19개 도시의 1차 시장 등록은 전년 대비 8% 감소해 이전의 2% 성장과 대조를 이뤘고, 1선 도시만 전년 대비 13% 성장으로 양호했다. 12개 도시의 2차 시장 등록은 전년 대비 1% 감소해 이전의 10% 성장과 대조를 이뤘다. 고빈도 지표와 공식 지표 간 괴리는 지속적인 회복이 형성되고 있는지 확인하기 위해 후속 등록 데이터가 여전히 필요함을 의미한다. 중국 본토 선행지표는 “거래는 소폭 회복하지만 심리와 가격은 여전히 약한” 조합을 나타낸다. 1선 도시 주택 관람 지수는 21에서 22로 상승했으며, 이는 보고서가 정의한 “회복” 범위인 20~40 안에 있다. 20 미만의 수치만 침체를 나타낸다. 중개 관리자 신뢰 지수는 51에서 50으로 하락했으며 도시별 성과는 엇갈렸다. 상하이는 46에서 51로 상승한 반면 광저우는 48에서 43으로 하락했다. 호가 측면에서 Centaline 1선 도시 호가 지수는 15.2에서 사상 최저인 15.1로 하락했다. Bingshan 호가 지수는 전월 대비 보합으로, 전주의 0.1% 하락과 비교된다. 공급 측면에서 10개 도시의 중고 매물은 전월 대비 0.2% 증가했지만 1선 도시는 1.2% 감소했으며, 베이징은 3.2%, 상하이는 0.8% 감소했다. 중고 매물은 3월 정점 이후 누적으로 약 6% 감소했으며, 보고서는 매물 감소가 주택 가격 안정에 기여할 수 있는 신호로 본다. 중국 본토 부동산 주식은 개별 종목 성과가 크게 엇갈렸지만 광범위한 시장을 상회했다. 해당 섹터는 지난주 1% 상승해 항셍지수의 0.2% 상승과 비교된다. Country Garden은 13% 상승했고, China Overseas Property Holdings는 배당 증가로 9% 올랐으며, China Overseas Land & Investment는 1% 하락했다. 남향자금 보유 지분은 전주 대비 0.66% 증가했으며, China Jinmao는 1.4%, Sunac China는 1.3%, Greentown China는 1.2% 증가했다. JPMorgan의 중국 본토 최선호 주식은 China Overseas Land & Investment, China Resources Land, China Jinmao 및 China Resources Mixc Lifestyle이다. 홍콩의 1차 주거 시장은 매우 강한 가격 민감도를 보여준다. China Resources Land는 웨스트 카오룽의 The Sterling 첫 180가구를 평방피트당 HK$18.4K에 출시해 47,000건의 청약을 유치했으며, 이는 254배 초과 청약에 해당하고 모든 가구가 판매됐다. 세 번째 가격표는 두 번째 가격표보다 2% 높은 평방피트당 HK$19.2K로 책정됐으나 여전히 중고 시장보다 24% 낮으며, 판매는 8월 29일 예정돼 있다. 보고서는 개발사가 후속 물량에서 가격을 평방피트당 HK$21K~HK$22K로 점진적으로 인상할 것으로 예상한다. 반면 Kwu Tung의 Park Silicon 2단계는 먼저 미판매 16가구의 평균 판매가격을 1%~7% 인상한 뒤, 두 번째 물량 58가구를 현지 중고 시장보다 18% 높은 평방피트당 HK$18.0K에 출시했다. 출시 시 1가구만 판매되어 2%의 분양 소진율을 기록했다. 보고서는 공격적인 가격 책정이 이후의 판매 모멘텀을 매우 약하게 만들 것으로 본다. Sino Land 주도의 La Mirabelle II 두 번째 가격표는 129가구를 평균 평방피트당 HK$17.8K에 포함하며, 이는 이전 가격표 및 중고 시장보다 각각 9%와 3% 높다. 추가로 148가구는 8월 28일 판매될 예정이다. 홍콩 중고 주거 시장의 가격 성과는 강세를 유지하지만 거래량은 아직 완전히 회복되지 않았다. 주요 35개 주택단지의 거래는 주간 53가구로 전주 대비 33% 증가했으나 전년 대비로는 여전히 35% 감소했다. 15개 단지의 주말 주택 관람 예약은 전주 대비 3%, 전년 대비 2% 증가했다. 주택 가격 지수는 다시 전주 대비 0.6% 상승해 2023년 4분기 이후 최고 수준에 도달했다. 주택 가격은 연초 대비 13% 상승하여 JPMorgan의 기존 연간 목표 범위인 10%~15%에 도달했다. 이에 따라 보고서는 올해 남은 기간 동안 상승 모멘텀이 둔화될 것으로 예상한다. Centaline Valuation Index는 73.4에서 73.3으로 소폭 하락해 선행 가치평가 지표가 동반 상승하지 않았음을 나타낸다. 홍수이키우/하추엔 신개발지역의 첫 대규모 토지 처분 시범 프로젝트는 China Overseas Land & Investment, China Merchants Shekou 산하 China Merchants Land, China Resources Land, China Tourism Group, JD.com 및 Sino Land를 포함한 6개사 컨소시엄에 낙찰됐다. 낙찰가는 HK$1.03 billion이며 총투자액은 HK$16.8 billion으로 추정된다. 프로젝트는 총 3,120가구와 총 주거용 연면적 1.82 million square feet로 구성된 3개의 주거 부지와 JD.com이 주도하는 기업 및 기술 단지를 포함한다. 컨소시엄은 또한 2개의 기업 및 기술 단지와 정부 시설 부지를 건설해 2028년 말까지 정부에 반환해야 한다. 컨소시엄이 운영하는 주거 및 기업기술단지의 총 연면적을 기준으로 토지비는 평방피트당 HK$435에 불과하지만, 총 개발비는 약 평방피트당 HK$7.1K이다. 홍수이키우의 최신 평균 중고 시장 가격인 평방피트당 HK$10K~HK$11K와 비교하면, 보고서는 개발 및 비개발 프로젝트에 비용을 비례 배분한다는 가정하에 프로젝트 마진이 30%를 초과할 수 있다고 추정한다. 홍콩 관광 및 관련 주식 데이터도 긍정적이었다. 홍콩 방문객 수는 전년 대비 6%, 전월 대비 3% 증가했다. 홍콩 부동산 및 복합기업 주식은 지난주 3% 상승해 항셍지수의 0.2% 상승과 비교된다. Henderson Land는 2026년 상반기 실적이 기대를 상회한 후 6% 상승했고, Sino Land는 5% 상승했으며, Champion REIT는 3% 하락했다. 전체 남향자금 보유 지분은 전월 대비 0.02% 감소했고, MTR과 New World Development는 각각 0.1% 상승했으며 Hysan Development는 0.5% 하락했다. JPMorgan의 홍콩 개발업체 및 임대업체 최선호 종목은 Swire Properties, Wharf Real Estate Investment Company, Link REIT 및 Hongkong Land이며, 최선호 복합기업 종목은 CK Hutchison과 Jardine Matheson이다. 크레딧 시장에서 JACI China High Yield Property Index는 지난주 0.62% 하락해 China High Yield Bond Index의 0.17% 하락을 하회했다. 이로써 수주간의 상승세가 종료됐고 연초 이후 수익률은 10.9%로 낮아졌다. Fitch는 Hysan Development의 BBB 등급과 안정적 전망을 확인했으며, 긍정적인 임대료 재조정의 지원으로 소매 임대 수입이 견조하게 유지되고 임대 수요 개선에 따라 오피스 수입도 안정될 것으로 예상한다. 지속적인 자산 재활용과 2026년 4분기부터 시작되는 Lee Garden Eight의 점진적 이익 기여는 추가 디레버리징을 지원할 것으로 예상된다. JPMorgan은 이 평가가 자체 견해와 일치하며 Hysan을 홍콩 상업용 부동산 회복의 수혜자로 긍정적으로 평가한다고 밝혔다. Hysan의 7.2% 영구채에 대해 비중확대 의견을 유지하며, 이를 콜수익률 5.7%의 캐리 전략으로 본다. 기타 최선호 크레딧 채권에는 New World Development의 10.131% 영구채(매도호가 101.4, 만기수익률 10.7%), New World Development의 12.179% 영구채(매도호가 98.4, 만기수익률 13.8%), Hysan의 7.2% 영구채(매도호가 105.4, 콜수익률 5.7%), Longfor의 2029년 만기 채권(매도호가 86.3, 만기수익률 9.2%)이 포함된다.

분석 프레임워크

보고서는 먼저 9개 도시의 실시간 거래를 19개 도시의 공식 1차 시장 등록 및 12개 도시의 2차 시장 등록과 비교하여 고빈도 지표와 후행 데이터 간 차이를 식별한다. 이후 중국 본토 시장의 수요, 기대 및 공급 변화를 평가하기 위해 주택 관람 활동, 중개업자 신뢰도, 호가 및 매물 수를 결합한다. 홍콩 부문은 신규 프로젝트 가격의 중고 시장 대비 프리미엄 또는 할인과 분양 소진율을 비교하여 소진율 차이를 설명하고, 중고 거래, 예약 물량, 주택 가격 및 가치평가 지수를 통해 시장 모멘텀을 교차 검증한다. 이어 보고서는 토지 및 개발 비용과 인근 판매 가격을 비교해 홍수이키우 프로젝트의 잠재 이익률을 추정하고, 마지막으로 주식 성과, 남향자금 보유 지분, 크레딧 지수, 채권 호가 및 발행사의 신용 펀더멘털을 활용해 자산별 최선호 목록을 구성한다.

방법론 메모

• 산업/섹터 분석 프레임워크수요-공급 프레임워크

  거래, 주택 관람, 매물 수 및 가격을 통한 수요-공급 모니터링

  보고서는 거래 및 주택 관람 물량을 수요 측정에, 매물 수를 가용 공급 측정에 사용한 후, 호가와 주택 가격의 변화를 관찰하여 부동산 시장이 회복, 침체 또는 안정화 국면인지 판단한다.

• 산업/섹터 분석 프레임워크거래량-가격 분해

  거래량, 분양 소진율 및 가격 프리미엄 또는 할인 분해

  홍콩 신규 프로젝트 분석은 실제 분양 소진율과 함께 중고 시장 대비 판매가격의 할인 또는 프리미엄을 비교하며, 100%와 2%의 분양 소진율 차이가 주로 가격 전략에서 비롯됨을 보여준다.

• 이벤트 게임 및 행동재무이벤트 기반 분석

  신규 프로젝트 출시, 토지 낙찰 및 실적 이벤트 추적

  보고서는 특정 출시일, 홍수이키우 프로젝트 낙찰, Henderson Land의 예상 상회 실적 등 이벤트가 판매 성과, 프로젝트 경제성 및 주가에 미치는 즉각적인 영향을 추적한다.

• 채권 및 크레딧 분석스프레드 분석

  상대 지수 성과, 채권 호가 및 수익률 비교

  크레딧 부문은 China High Yield Property Index의 성과를 보다 광범위한 High Yield Bond Index와 비교하고, 매도호가, 만기 또는 콜 수익률, 발행사의 신용 추세를 결합해 상대가치를 식별한다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

• China Overseas Land & Investment (00688.HK), China Resources Land (01109.HK), China Jinmao (00817.HK), China Resources Mixc Lifestyle (01209.HK)

  JPMorgan의 중국 본토 부동산 및 부동산 관리 최선호 주식.

  강점

  보고서는 이들을 최선호 포트폴리오에 포함한다.

  비교

  중국 본토 부동산 주식은 지난주 1% 상승했으며, 항셍지수는 0.2% 상승했다.

• Swire Properties (01972.HK), Wharf Real Estate Investment Company (01997.HK), Link REIT (00823.HK), Hongkong Land

  JPMorgan의 홍콩 개발업체 및 임대업체 최선호 주식.

  강점

  보고서는 이들을 최선호 홍콩 부동산 주식 포트폴리오에 포함한다.

  비교

  홍콩 부동산 및 복합기업 주식은 지난주 3% 상승했으며, 항셍지수는 0.2% 상승했다.

• CK Hutchison (00001.HK), Jardine Matheson

  JPMorgan의 홍콩 복합기업 최선호 종목.

  강점

  보고서는 이들을 최선호 복합기업 포트폴리오에 포함한다.

• Hysan Development 7.2% 영구채

  JPMorgan은 비중확대 의견을 유지하며 이를 캐리 전략으로 본다.

  강점

  Fitch는 BBB 등급과 안정적 전망을 확인했다. 소매 임대 수입은 견조하게 유지되고 오피스 수입은 안정될 것으로 예상되며, 자산 재활용과 Lee Garden Eight의 기여는 디레버리징을 지원할 것으로 예상된다.

  비교

  매도호가 105.4, 콜수익률 5.7%.

• New World Development 10.131% 영구채

  JPMorgan의 최선호 크레딧 채권.

  비교

  매도호가 101.4, 만기수익률 10.7%.

• New World Development 12.179% 영구채

  JPMorgan의 최선호 크레딧 채권.

  비교

  매도호가 98.4, 만기수익률 13.8%.

• Longfor 2029년 만기 채권

  JPMorgan의 최선호 크레딧 채권.

  비교

  매도호가 86.3, 만기수익률 9.2%.

핵심 데이터

• 중국 본토 9개 도시의 실시간 중고 거래+7% YoY이전: +1% YoY
• 중국 본토 1선 도시의 실시간 중고 거래+8% YoY이전: -3% YoY; 베이징 +12% YoY
• 중국 본토 19개 도시의 1차 시장 등록-8% YoY이전: +2%; 1선 도시 +13% YoY
• 중국 본토 12개 도시의 2차 시장 등록-1% YoY이전: +10%
• 1선 도시 주택 관람 지수22이전: 21; 20~40은 회복을 의미
• 중개 관리자 신뢰 지수50이전: 51; 상하이 46→51, 광저우 48→43
• 1선 도시 중고 매물-1.2% MoM베이징 -3.2%, 상하이 -0.8%; 3월 정점 대비 약 6% 하락
• The Sterling 첫 번째 물량의 분양 소진율100%180가구, HK$18.4K/sq. ft., 청약 47,000건 및 254배 초과 청약
• Park Silicon 2단계 두 번째 물량의 분양 소진율2%58가구 중 1가구만 판매; HK$18.0K/sq. ft., 중고 시장 대비 18% 높음
• 홍콩 주요 35개 주택단지 거래53가구+33% WoW, -35% YoY
• 홍콩 중고 주택 가격+0.6% WoW, +13% YTD2023년 4분기 이후 최고 수준에 도달했고 연간 목표 범위 10%~15%에 진입
• 홍수이키우 시범사업 낙찰가 및 총투자액HK$1.03 billion; HK$16.8 billion주거용 3,120가구 및 총 주거용 연면적 1.82 million square feet 포함
• 홍수이키우 시범사업 단위 비용토지 HK$435/sq. ft.; 총 개발비 HK$7.1K/sq. ft.최신 현지 평균 중고 시장 가격은 HK$10K~HK$11K/sq. ft.
• 추정 홍수이키우 프로젝트 마진>30%개발 및 비개발 프로젝트에 비용이 비례 배분된다는 가정에 근거
• 홍콩 방문객 수+6% YoY+3% MoM
• 중국 본토 부동산 주식 섹터 성과지난주 +1%같은 기간 항셍지수 +0.2%
• 홍콩 부동산 및 복합기업 섹터 성과지난주 +3%같은 기간 항셍지수 +0.2%
• JACI China High Yield Property Index지난주 -0.62%; YTD +10.9%같은 기간 China High Yield Bond Index는 0.17% 하락
• Hysan 신용등급BBB, 안정적 전망Fitch가 등급을 확인했으며, 보고서는 Hysan의 7.2% 영구채에 대해 비중확대 의견을 유지
• Hysan 7.2% 영구채매도호가 105.4; 콜수익률 5.7%JPMorgan은 이를 캐리 전략 및 최선호 크레딧 채권으로 제시

영향과 시사점

보고서는 중국 본토 실시간 중고 거래의 개선이 공식 데이터보다 수주 선행할 수 있다고 보지만, 등록, 신뢰도 및 호가는 아직 일관되게 강한 신호를 형성하지 못했다. 홍콩 신규 프로젝트의 100%와 2% 분양 소진율 간 격차는 주택 구매 수요가 전반적으로 사라진 것이 아니라 상대 가격에 크게 의존함을 나타낸다. 한편 연초 이후 주택 가격 상승은 연간 목표 범위에 도달해 이후 모멘텀이 약화될 수 있음을 시사한다. 홍수이키우 시범사업은 보고서의 가정하에서 높은 잠재 수익성을 제공하지만, 프로젝트 수익률은 비용 배분에 좌우된다. 자산 수준에서 보고서는 중국 본토 및 홍콩의 최선호 주식을 별도로 제시하고, 고수익 부동산 크레딧 지수의 단기 하락 이후에도 여러 채권의 상대가치를 계속 강조한다.

위험

• Park Silicon 2단계 두 번째 물량은 현지 중고 시장보다 18% 높은 가격으로 출시되어 분양 소진율이 2%에 그쳤다. 보고서는 공격적인 가격 책정이 매우 약한 판매 모멘텀을 초래할 것으로 예상한다.
• 홍콩 주택 가격은 연초 대비 13% 상승해 보고서의 연간 목표 범위에 도달했다. 보고서는 올해 남은 기간 동안 상승 모멘텀이 둔화될 것으로 예상한다.
• 홍수이키우 시범사업의 30% 초과 추정 이익률은 개발 및 비개발 프로젝트에 비용이 비례 배분된다는 가정에 의존한다.

주시할 점

• 수주 선행하는 중국 본토 실시간 중고 거래의 개선이 공식 1차 및 2차 시장 등록으로 이어지는지 모니터링.
• 8월 29일 출시 이후 The Sterling 후속 물량의 분양 소진율과 판매가격이 평방피트당 HK$21K~HK$22K까지 점진적으로 상승할 수 있는지 모니터링.
• 8월 28일 출시 예정인 La Mirabelle II 148가구의 판매 성과 모니터링.
• 연초 대비 13% 상승 후 보고서가 예상한 대로 올해 남은 기간에 홍콩 주택 가격 모멘텀이 둔화되는지 모니터링.
• 2026년 4분기부터 시작되는 Lee Garden Eight의 Hysan 추가 이익 및 디레버리징 기여 모니터링.
• 홍수이키우 컨소시엄이 2028년 말까지 완공 및 반환해야 하는 기업기술단지와 정부 시설 부지를 모니터링.