内地实时二手成交转强，香港新盘去化因定价差异分化至100%与2%

概览

这是一份覆盖中国内地与香港房地产市场、相关股票和信用债的周度数据监测。报告的核心判断是：内地实时二手成交出现改善，但官方网签与价格信心指标仍不稳；香港楼价继续上升，却出现由相对定价主导的极端新盘去化分化。报告还分析了洪水桥试点项目的成本与潜在利润，并更新股票、南向持股及信用债表现。

核心观点

内地二手房的高频成交指标改善。九城实时二手成交同比增长7%，高于前一周的1%；一线城市同比增长8%，前值为下降3%，其中北京同比增长12%。报告特别指出，该实时指标通常领先官方网签数周，因此改善可能尚未完全反映在官方数据中。不过，当前官方数据仍偏弱：十九城一手网签同比下降8%，前值为增长2%，仅一线城市表现较好，同比增长13%；十二城二手网签同比下降1%，前值为增长10%。高频与官方指标的分化意味着市场是否形成持续复苏仍需后续网签验证。 内地领先指标呈现“成交略有恢复、信心与价格仍弱”的组合。一线城市带看量指数由21升至22，处于报告定义的20至40“复苏”区间；低于20才代表停滞。经纪经理信心指数则由51降至50，城市表现分化，上海由46升至51，广州由48降至43。挂牌价格方面，中原一线城市挂牌价指数由15.2降至历史低位15.1；冰山挂牌价指数环比持平，前一周为下降0.1%。供应端，十城二手挂牌量环比增加0.2%，但一线城市下降1.2%，其中北京下降3.2%、上海下降0.8%。自3月高点以来，二手挂牌量累计下降约6%；报告将挂牌减少视为有助于房价趋稳的信号。 内地地产股表现强于大盘但个股差异明显。板块上周上涨1%，同期恒生指数上涨0.2%；碧桂园上涨13%，中海物业因派息增加上涨9%，中国海外发展下跌1%。南向持股占比周环比上升0.66%，其中中国金茂上升1.4%、融创中国上升1.3%、绿城中国上升1.2%。摩根大通列出的内地股票首选为中国海外发展、华润置地、中国金茂和华润万象生活。 香港一手住宅市场显示出极强的价格敏感性。华润置地位于西九龙的The Sterling首批推出180伙，定价为每平方英尺HK$18.4K，获得4.7万份认购，相当于超额认购254倍，并全部售出。第三张价单定价为每平方英尺HK$19.2K，较第二张价单高2%，但仍较二手市场低24%，计划于8月29日发售；报告预计发展商将在后续批次逐步将价格提高至每平方英尺HK$21K至HK$22K。相反，古洞Park Silicon二期先将16个未售单位的平均售价上调1%至7%，随后以每平方英尺HK$18.0K推出第二批58伙，该价格较当地二手市场高18%，开售时仅售出1伙，去化率2%。报告认为激进定价将令后续销售动能非常疲弱。由信和置业牵头的La Mirabelle II第二张价单涉及129伙，均价每平方英尺HK$17.8K，较上一张价单和二手市场分别高9%和3%；另有148伙计划于8月28日发售。 香港二手住宅的价格表现仍强，但成交量尚未全面恢复。35个主要屋苑单周成交53伙，环比增加33%，同比仍下降35%；15个屋苑的周末预约看楼量环比增加3%、同比增加2%。楼价指数再度环比上涨0.6%，达到2023年第四季度以来最高水平；年初至今楼价已上涨13%，达到摩根大通原定10%至15%的全年目标区间。报告因此预计余下年份的上涨动能将放缓。中原估价指数则由73.4小幅降至73.3，显示估值领先指标没有同步继续走高。 洪水桥／厦村新发展区首个大型土地处置试点由六家公司组成的财团中标，包括中国海外发展、招商蛇口旗下中国招商置地、华润置地、中国旅游集团、京东和信和置业，中标价为10.3亿港元，估计总投资168亿港元。项目包括三个住宅地块，共3,120伙、住宅总楼面面积182万平方英尺，以及一个由京东作为牵头企业的企业及科技园。财团还须建设另外两个企业及科技园和一个政府设施地块，并于2028年末前交还政府。按财团运营的住宅及企业科技园总楼面面积计算，土地成本仅为每平方英尺435港元，但总开发成本约为每平方英尺HK$7.1K。对比洪水桥最新二手均价每平方英尺HK$10K至HK$11K，报告在发展项目与非发展项目成本按比例分摊的假设下，估算项目利润率可超过30%。 香港旅游及相关股票数据亦保持正面。访港旅客人数同比增加6%、环比增加3%。香港地产与综合企业板块上周上涨3%，同期恒生指数上涨0.2%；恒基地产因2026年上半年业绩好于预期上涨6%，信和置业上涨5%，冠君产业信托下跌3%。南向持股占比总体环比下降0.02%，其中港铁和新世界发展各上升0.1%，希慎兴业下降0.5%。摩根大通的香港发展商及收租股首选为太古地产、九龙仓置业、领展房产基金和Hongkong Land，综合企业首选为长和及Jardine Matheson。 信用市场方面，JACI中国高收益地产指数上周下跌0.62%，弱于中国高收益债指数的0.17%跌幅，结束此前数周的上涨，年初至今回报降至10.9%。惠誉维持希慎兴业BBB评级及稳定展望，预计其零售租金收入在正向续租租金调整支持下保持韧性，办公楼收入受租赁需求改善推动而趋稳；持续资产循环及利园八期自2026年第四季度起的新增盈利贡献，有望推动进一步去杠杆。摩根大通表示该判断与自身观点一致，并看好希慎受益于香港商业地产复苏；其对希慎7.2%永续债维持超配观点，将其视为到赎回收益率5.7%的持有收益策略。信用债首选还包括新世界发展10.131%永续债，卖价101.4、到期收益率10.7%；新世界发展12.179%永续债，卖价98.4、到期收益率13.8%；希慎7.2%永续债，卖价105.4、到赎回收益率5.7%；以及龙湖2029年债券，卖价86.3、到期收益率9.2%。

分析框架

报告先用九城实时成交与十九城、十二城官方网签对照，识别高频指标与滞后数据之间的差异；再结合带看量、经纪信心、挂牌价和挂牌量判断内地市场的需求、预期与供应变化。香港部分通过新盘定价相对二手价格的折溢价解释去化差异，并以二手成交、预约量、楼价和估价指数交叉验证市场动能。随后，报告按土地及开发成本与周边售价估算洪水桥项目利润空间，最后结合股票表现、南向持股、信用指数、债券报价和发行人信用基本面形成资产层面的首选清单。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  成交、带看、挂牌量与价格的供需监测

  报告用成交和带看量衡量需求，用挂牌量衡量可售供应，再观察挂牌价与楼价变化，以判断房地产市场是在复苏、停滞还是趋于稳定。

• 行业/产业分析框架量价拆分

  成交量、去化率与价格折溢价拆分

  香港新盘分析将售价相对二手市场的折价或溢价与实际去化率并列比较，用来说明100%与2%去化率差异主要来自定价策略。

• 事件博弈与行为金融事件驱动分析

  新盘开售、土地批出与业绩事件跟踪

  报告围绕具体开售日期、洪水桥项目批出和恒基地产业绩超预期等事件，跟踪其对销售表现、项目经济性和股价的即时影响。

• 固收与信用分析利差分析

  相对指数表现、债券报价与收益率比较

  信用部分比较中国高收益地产指数与更广泛高收益债指数的表现，并结合卖价、到期或到赎回收益率及发行人信用趋势筛选相对价值。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、中国金茂（00817.HK）、华润万象生活（01209.HK）

  摩根大通列出的内地房地产及物业管理股票首选。

  优势

  报告将其列入首选组合。

  对比

  内地地产股板块上周上涨1%，同期恒生指数上涨0.2%。

• 太古地产（01972.HK）、九龙仓置业（01997.HK）、领展房产基金（00823.HK）、Hongkong Land

  摩根大通列出的香港发展商及收租股首选。

  优势

  报告将其列入香港房地产股票首选组合。

  对比

  香港地产与综合企业板块上周上涨3%，同期恒生指数上涨0.2%。

• 长和（00001.HK）、Jardine Matheson

  摩根大通列出的香港综合企业首选。

  优势

  报告将其列入综合企业首选组合。

• 希慎兴业7.2%永续债

  摩根大通持超配观点，并将其视为持有收益策略。

  优势

  惠誉维持BBB稳定展望；零售租金收入预期保持韧性，办公楼收入有望趋稳，资产循环及利园八期贡献预计支持去杠杆。

  对比

  卖价105.4，到赎回收益率5.7%。

• 新世界发展10.131%永续债

  摩根大通信用债首选。

  对比

  卖价101.4，到期收益率10.7%。

• 新世界发展12.179%永续债

  摩根大通信用债首选。

  对比

  卖价98.4，到期收益率13.8%。

• 龙湖2029年债券

  摩根大通信用债首选。

  对比

  卖价86.3，到期收益率9.2%。

关键数据

• 内地九城实时二手成交同比+7%前值为同比+1%
• 内地一线城市实时二手成交同比+8%前值为同比-3%；北京同比+12%
• 内地十九城一手网签同比-8%前值为+2%；一线城市同比+13%
• 内地十二城二手网签同比-1%前值为+10%
• 一线城市带看量指数22前值21；20至40代表复苏
• 经纪经理信心指数50前值51；上海46→51，广州48→43
• 一线城市二手挂牌量环比-1.2%北京-3.2%、上海-0.8%；较3月高点下降约6%
• The Sterling首批去化率100%180伙、HK$18.4K/平方英尺，4.7万份认购及超额认购254倍
• Park Silicon二期第二批去化率2%58伙仅售出1伙；HK$18.0K/平方英尺，较二手市场高18%
• 香港35个主要屋苑成交53伙环比+33%，同比-35%
• 香港二手楼价环比+0.6%，年初至今+13%达到2023年第四季度以来最高水平，并进入10%至15%的全年目标区间
• 洪水桥试点中标价及总投资10.3亿港元；168亿港元包括3,120伙住宅及182万平方英尺住宅总楼面面积
• 洪水桥试点单位成本土地HK$435/平方英尺；总开发成本HK$7.1K/平方英尺当地最新二手均价为HK$10K至HK$11K/平方英尺
• 洪水桥项目估算利润率>30%基于发展项目与非发展项目成本按比例分摊的假设
• 访港旅客人数同比+6%环比+3%
• 内地地产股板块表现上周+1%同期恒生指数+0.2%
• 香港地产与综合企业板块表现上周+3%同期恒生指数+0.2%
• JACI中国高收益地产指数上周-0.62%；年初至今+10.9%同期中国高收益债指数下跌0.17%
• 希慎信用评级BBB，稳定展望惠誉维持评级；报告对希慎7.2%永续债持超配观点
• 希慎7.2%永续债卖价105.4；到赎回收益率5.7%摩根大通将其列为持有收益策略及信用债首选

影响与含义

报告认为，内地实时二手成交改善可能领先官方数据数周，但网签、信心和挂牌价格尚未形成一致的强势信号。香港新盘100%与2%的去化差异表明购房需求并非普遍消失，而是高度依赖相对定价；与此同时，楼价年内涨幅已达到全年目标区间，后续动能可能减弱。洪水桥试点在报告假设下具备较高潜在利润，但项目回报取决于成本分摊。资产层面，报告分别列出内地及香港股票首选，并在地产高收益信用指数短期回落后继续强调若干债券的相对价值。

风险

• Park Silicon二期以较当地二手市场高18%的价格推出第二批，去化率仅2%，报告预计激进定价将令销售动能非常疲弱。
• 香港楼价年初至今已上涨13%并达到报告全年目标区间，报告预计余下年份的上涨动能放缓。
• 洪水桥试点超过30%的利润率估算依赖发展项目与非发展项目成本按比例分摊的假设。

后续跟踪

• 观察领先数周的内地实时二手成交改善能否传导至官方一手及二手网签。
• 关注The Sterling于8月29日推出后续批次的去化，以及售价能否逐步提高至每平方英尺HK$21K至HK$22K。
• 关注La Mirabelle II计划于8月28日推出的148伙销售表现。
• 关注香港楼价在年初至今上涨13%后，余下年份的动能是否如报告预期放缓。
• 关注利园八期自2026年第四季度起对希慎新增盈利及去杠杆的贡献。
• 关注洪水桥财团须于2028年末前完成并交还的企业科技园及政府设施地块。