Asia Pacific credit: Hong Kong property and Genting Berhad — Interpretação do relatório

Visão geral

Esta atualização de crédito da Ásia-Pacífico aborda a política imobiliária de Hong Kong antes do discurso de política de 16 de setembro e a perspectiva de crédito da Genting Berhad após S&P destacar risco de fallen angel. JPMorgan identifica oportunidades de valor relativo em determinados bonds imobiliários de Hong Kong e ligados à Genting, além de expor os acontecimentos de política, refinanciamento e operação relevantes.

Visões principais

Para o setor imobiliário de Hong Kong, a equipe de pesquisa imobiliária da JPMorgan não espera medidas de apoio relevantes no discurso de política de 16 de setembro, pois os preços locais das moradias já recuperaram cerca de20% desde o fundo do ano passado. Tampouco espera forte aperto, pois o sentimento do mercado arrefeceu nos últimos meses devido a expectativas crescentes de alta de juros e preocupações com controles mais rígidos sobre investimentos externos da China continental. O relatório não descarta totalmente outro aumento do imposto de selo para imóveis de luxo, como reduzir o limiar da alíquota de6.5% de unidades avaliadas em mais deHK$100 million para cerca deHK$50 million. Ainda assim, considera que o impacto seria administrável, pois o impulso das vendas imobiliárias permaneceu forte mesmo após o governo elevar o imposto sobre transações acima deHK$100 million para6.5% em fevereiro de 2026. A JPMorgan acredita que o primeiro Plano Quinquenal terá foco no Northern Metropolis e na atração de talentos; um impulso maior para atrair talentos seria positivo para a população de Hong Kong e, portanto, para a demanda habitacional de longo prazo. No crédito imobiliário de Hong Kong, o relatório aponta os perpétuos Hysan 7.2% como uma oportunidade de carry que se beneficia da recuperação dos setores de varejo e escritórios, com 105 offer e 5.8% yield to call. Também reitera sua visão antiga de que a New World Development precisa de uma injeção de capital para reparar o balanço antes do muro de vencimentos de 2028. Caso capte capital, a JPMorgan espera que a New World retome os pagamentos de cupom dos perpétuos para remover o dividend stopper, podendo ser incentivada a resgatar ou realizar oferta pelos papéis preferenciais de alto cupom. Mantém Overweight nos perpétuos 10.131%, com 101.6 offer e 10.7% yield to maturity, e nos perpétuos 12.179%, com 97.6 offer e 13.9% yield to maturity. No próximo pagamento de cupom em dezembro de 2026, os cupons acumulados e não pagos totalizariam, respectivamente,20 points e15 points. Sobre a Genting Berhad, a S&P cortou a previsão de EBITDA em cerca de3% depois que os resultados do primeiro semestre de 2026 ficaram aproximadamente5% abaixo das expectativas e afirmou que os riscos de baixa permaneciam elevados. A S&P também reconheceu diversos pontos positivos, incluindo aumento de quase18% trimestre a trimestre no EBITDA ajustado da Genting Singapore, EBITDA da Resorts World Las Vegas quase triplicando em relação ao ano anterior e início da expansão da capacidade da operação completa do cassino comercial da Resorts World New York. A S&P ressaltou que precisa de maior visibilidade nos próximos6 a12 meses, especialmente mais alguns trimestres de expansão em New York e confirmação de que o desempenho mais forte de Las Vegas é sustentável. A agência também alertou que a Genting tem margem limitada para nova queda nos lucros operacionais, com FFO-to-debt esperado em torno de15% antes de se recuperar para17% até 2028, ainda abaixo de seu gatilho de baixa de20%. A JPMorgan concorda que a Genting segue política financeira agressiva e que algumas subsidiárias têm desempenho abaixo do esperado, mas ainda considera difícil classificar a GENT como crédito high yield dadas suas operações diversificadas e alavancagem líquida de cerca de3x. Espera que o índice de alavancagem líquida fique em torno de3.1–3.2x em 2026 e 2027, antes de melhorar para o nível baixo de3.0x até 2028, consistente com um balanço de estilo investment grade. Mantém Overweight nos perpétuos da Genting, que oferecem rendimentos acima de8.5% e estão entre os bonds corporativos de mercados emergentes com rating BB de maior rendimento globalmente, excluindo emissores imobiliários do Oriente Médio sob pressão mais aguda. Também vê valor nos bonds da Resorts World Las Vegas de 2029, 2030 e 2031, que rendem na faixa média de8%.

Estrutura de análise

A JPMorgan combina condições de política e do mercado de habitação com análise de valor relativo por bond para créditos imobiliários de Hong Kong. Para a Genting, pondera preocupações da agência de rating e tendências operacionais contra alavancagem, diversificação, trajetória esperada do balanço e rendimentos dos bonds.

Notas metodológicas

• Análise de renda fixa e créditoOutro

  Análise fundamental de crédito e de valor relativo por bond

  O relatório avalia se os rendimentos dos bonds compensam o risco de crédito considerando alavancagem, tendências de lucros, liquidez e necessidades de refinanciamento, além dos rendimentos relativos dos títulos.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Hysan Development Company 7.2% perpetuals

  Oportunidade de carry ligada à recuperação do varejo e dos escritórios de Hong Kong.

  Pontos fortes

  Exposição à recuperação dos setores de varejo e escritórios; 5.8% yield to call.

  Riscos

  Possível aperto de política e sentimento mais fraco no mercado imobiliário de Hong Kong.

• New World Development 10.131% perpetuals and 12.179% perpetuals

  Posições de crédito Overweight dependentes da reparação do balanço.

  Pontos fortes

  Rendimentos elevados e cupons acumulados e não pagos relevantes até dezembro de 2026.

  Pontos fracos

  É necessária uma injeção de capital antes do muro de vencimentos de 2028.

  Riscos

  A ausência de captação de capital pode atrasar a retomada dos cupons e a reparação do balanço.

• Genting Berhad perpetuals

  Posição Overweight baseada em valor relativo e perfil esperado de alavancagem de estilo investment grade.

  Pontos fortes

  Operações diversificadas, alavancagem líquida de cerca de3x e rendimentos acima de8.5%.

  Pontos fracos

  Política financeira agressiva e subsidiárias com desempenho abaixo do esperado.

  Comparação

  Entre os bonds corporativos de mercados emergentes com rating BB de maior rendimento, excluindo emissores imobiliários do Oriente Médio sob pressão mais aguda.

  Riscos

  Nova queda nos lucros operacionais e preocupações da agência de rating com fallen angel.

• Resorts World Las Vegas 2029, 2030 and 2031 bonds

  A JPMorgan vê valor nos bonds à medida que o desempenho operacional melhora.

  Pontos fortes

  Rendimentos na faixa média de8%; EBITDA quase triplicou em relação ao ano anterior.

  Pontos fracos

  A sustentabilidade do melhor desempenho operacional ainda requer confirmação.

  Riscos

  Uma reversão no desempenho operacional de Las Vegas poderia enfraquecer a tese de crédito.

Dados principais

• Recuperação dos preços de moradias em Hong Kong20%Aumento desde o fundo do ano passado, citado como redução da necessidade de apoio substancial à habitação.
• Exemplo de imposto de selo para imóvel de luxo6.5%O relatório exemplifica possível redução do limiar de mais deHK$100 million para cerca deHK$50 million.
• Perpétuos Hysan 7.2%105 offer; 5.8% yield to callDestacados como oportunidade de carry.
• Perpétuos New World 10.131%101.6 offer; 10.7% yield to maturityOverweight; espera-se20 points de cupons acumulados e não pagos até dezembro de 2026.
• Perpétuos New World 12.179%97.6 offer; 13.9% yield to maturityOverweight; espera-se15 points de cupons acumulados e não pagos até dezembro de 2026.
• Alavancagem líquida da Genting3.1–3.2x in 2026–27; low 3.0x by 2028Previsão da JPMorgan que sustenta sua visão de balanço de estilo investment grade.
• Rendimentos dos perpétuos da GentingAbove 8.5%Citados como valuation atraente para crédito corporativo de mercados emergentes com rating BB.

Impacto e implicações

As conclusões da JPMorgan favorecem determinados perpétuos e bonds de resorts, nos quais os altos rendimentos são vistos como compensação pelos riscos identificáveis. Em Hong Kong, o relatório considera improvável que medidas de política inviabilizem a tese de crédito imobiliário; para a Genting, vê a resiliência do balanço e as operações diversificadas como superiores à preocupação da agência de rating com fallen angel.

Riscos

• O sentimento imobiliário de Hong Kong pode enfraquecer mais se aumentarem as expectativas de alta de juros ou se os controles sobre investimentos externos da China continental se tornarem mais rígidos.
• Outro aumento do imposto de selo para imóveis de luxo permanece possível, embora a JPMorgan espere impacto administrável.
• A New World Development pode precisar de injeção de capital para reparar seu balanço antes do muro de vencimentos de 2028.
• A Genting enfrenta risco de nova queda nos lucros operacionais, política financeira agressiva e subsidiárias com desempenho abaixo do esperado.

Pontos a observar

• O discurso de política de Hong Kong em 16 de setembro e o tratamento dado à habitação, ao Northern Metropolis e à atração de talentos no primeiro Plano Quinquenal.
• Se a New World Development captará capital e retomará os pagamentos de cupom dos perpétuos.
• Mais trimestres de expansão do cassino Resorts World New York e confirmação de que o desempenho da Resorts World Las Vegas é sustentável.
• A trajetória de alavancagem da Genting e o desempenho de FFO-to-debt frente ao gatilho de baixa de20% da S&P.