中国房地产4月价格边际改善，但销售与施工仍承压

概览

本报告跟踪中国房地产市场2026年4月的销售、价格、施工、土地和二手房数据，并给出高盛对2026年5月的预测。核心结论是：房价层面出现边际改善，尤其是一线城市和部分核心二线城市；但新房销售和施工活动仍弱于高盛预期，房地产基本面尚未形成全面复苏。进入5月，高盛预计新房和二手房均价跌幅将继续收窄，但新房销售额和销售面积同比下滑仍会延续，竣工和新开工也将维持同比下降。

核心观点

第一，价格端较成交端更具韧性。4月70城新房和二手房价格指数均环比下降0.2%，但跌幅较温和，一线城市表现更强。第二，新房销售仍承压，4月全国销售面积和销售额分别同比下降10%和8%，并低于高盛预期。第三，二手房市场相对改善，15个重点城市4月成交量同比转正至增长4%，一线城市同比增长6%。第四，施工链条偏弱，4月竣工和新开工分别同比下降19%和27%，显示地产价值链仍未明显修复。第五，优质开发商仍在核心城市审慎拿地，重点关注利润率和城市能级，而非无序扩张。

分析框架

报告采用月度高频跟踪框架，将国家统计局数据、CREIS土地数据、Centaline二手成交数据、58安居客挂牌数据、贝壳价格观察、租金与租金收益率指标，以及高盛自有的GSPC竣工跟踪和开发商拿地监测结合起来，比较4月实际表现与3月趋势、去年同期基数和GSe预测，并据此推演5月销售、价格、施工和二手成交走势。

方法论与常识提炼

• 行业高频跟踪中国房地产月度追踪

  通过销售、价格、施工、土地、租金和二手房指标交叉验证房地产基本面。

  报告不依赖单一指标判断行业拐点，而是同时观察新房成交、二手成交、70城价格指数、竣工、新开工、土地成交、挂牌量、租金收益率和开发商拿地利润率。

• 城市分层分析一线、二线、三线城市分层

  按城市能级比较房价、成交、挂牌和租金表现。

  报告认为一线城市和核心二线城市受产品升级、核心区域供给有限和租金韧性支撑，价格表现好于低线城市。

• 开发商盈利能力监测拿地支出与项目毛利率监测

  用拿地支出占合同销售比例、城市分布和项目层面GPM评估开发商投资纪律。

  报告跟踪六家开发商的新增土储，显示其在4月拿地支出约为合同销售额的27%，项目层面毛利率约24%，且主要集中于一二线和Top-10城市。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商股票

  直接相关

  优势

  核心城市房价改善、二手成交修复和优质国企开发商审慎拿地，有利于盈利质量和市场预期。

  劣势

  新房销售和施工活动仍弱，竣工、新开工和房地产开发投资同比下滑明显。

  对比

  较强国企开发商在核心城市拿地更积极且利润率更稳，优于低能级城市暴露更高或资产负债表较弱的开发商。

  风险

  销售恢复不及预期、政策刺激不足、土地市场继续走弱、二手挂牌压力反弹。

• 中国住宅市场

  核心研究对象

  优势

  一线城市房价和租金表现更有韧性，部分核心二线城市有望环比转正。

  劣势

  全国新房销售同比仍下降，低线城市价格压力仍大。

  对比

  一线城市显著强于低线城市，核心二线城市改善幅度可能介于两者之间。

  风险

  高基数导致5月同比压力加大，购房者信心恢复不足。

• 中国土地市场

  领先和利润率观察指标

  优势

  优质开发商拿地集中在一二线和Top-10城市，项目层面GPM约24%。

  劣势

  全国土地成交面积和金额4月仍分别同比下降26%和34%。

  对比

  受跟踪强国企开发商表现好于整体土地市场。

  风险

  土地成交持续低迷可能压制地方财政、开发投资和后续供给。

• 二手房与住宅租赁市场

  市场情绪和供需压力指标

  优势

  15个重点城市二手成交同比转正，租金收益率边际改善，一线城市租金连续两个月环比上升。

  劣势

  线上找房活动4月略有环比回落，挂牌量虽同比下降但环比小幅上升。

  对比

  二手房成交表现好于新房销售，一线城市租金表现好于50城平均。

  风险

  若挂牌量重新上升或租金走弱，二手房价格企稳可能受阻。

关键数据

• 4月全国商品房销售面积同比-10%，金额同比-8%4M26销售面积和金额分别同比-10%和-15%。
• 4月全国商品房综合均价环比+13%，同比+2%4M26均价同比-5%。
• 70城新房价格指数4月环比-0.2%一线、二线、三线城市分别为+0.1%、-0.1%、-0.3%。
• 70城二手房价格指数4月环比-0.2%一线、二线、三线城市分别为+0.4%、-0.2%、-0.4%。
• 15个重点城市二手房成交4月环比+7%，同比+4%4M26同比-5%；一线城市4月同比+6%。
• 4月竣工面积同比-19%4M26竣工面积同比-24%，低于GSe约10%同比下降的预期。
• 4月新开工面积同比-27%4M26新开工同比-22%，弱于GSe的中双位数下降预期。
• 4月房地产开发投资同比-20%4M26房地产开发投资同比-14%。
• 4月土地成交面积同比-26%，金额同比-34%4M26土地成交面积和金额分别同比-20%和-37%。
• 六家受跟踪开发商4月拿地拿地支出约占合同销售额27%，项目层面GPM约24%97%暴露于一二线城市，71%暴露于Top-10城市。

影响与含义

报告对中国房地产资产的含义偏结构性而非全面乐观。价格跌幅收窄和二手房成交同比转正有助于市场情绪修复，尤其支持核心城市和优质国企开发商的相对表现；但新房销售、竣工、新开工和房地产投资仍弱，说明行业需求和施工链条尚未形成强复苏。若一线城市限购进一步放松、住房公积金改革或其他政策刺激落地，可能强化核心城市价格企稳预期；反之，若销售继续低于预期或二手挂牌压力重新上升，行业复苏节奏仍可能被延后。

风险

• 新房销售面积和金额同比下滑延续，需求修复弱于预期。
• 竣工和新开工持续双位数下降，地产施工链条改善不足。
• 二手房挂牌供应压力若重新上升，可能压制价格企稳。
• 政策刺激力度或落地节奏低于市场预期。
• 低线城市价格和库存压力外溢，拖累全国均价与开发商信心。

后续跟踪

• 上海、深圳等核心一线城市是否出现房价企稳或拐点。
• 其他核心二线城市是否跟随一线城市改善并实现环比转正。
• 二手房挂牌量是否继续同比下降，以及租金收益率是否进一步改善。
• 一线城市限购政策是否全面放松，住房公积金改革或新一轮房地产刺激政策是否落地。
• 5月新房销售、二手房成交、竣工和新开工是否符合高盛预测。