莱坊专家看好2026港楼市：住宅涨8-10%，核心办公租金回升

概览

本报告记录了摩根士丹利与房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）专家的电话会议要点，重点分析了香港住宅及写字楼市场的现状与2026年展望。核心结论显示，香港房地产市场正处于上行周期初期，尽管库存绝对值仍高于历史低位，但去化速度显著加快。机构维持对香港房地产行业的“吸引”（Attractive）评级，认为近期股价回调主要受利率预期影响，而基本面正在改善。

核心观点

住宅市场方面，莱坊专家预测2026年大众住宅价格将上涨8-10%，豪华住宅价格上涨5-8%。这一判断基于财富回流香港的趋势（从新加坡及中东地区返回），以及库存压力的缓解。虽然当前库存单位为2万套（高于2021年的1.2万套），但去化周期已大幅缩短至11.7个月（峰值时为23.5个月），显示市场需求正在有效吸收供应。 写字楼市场呈现结构性分化与复苏。预计2026年中区核心写字楼租金将上涨8-12%。2026年第一季度数据显示，顶级中区（Premium Central）租金同比上涨9.2%，而岛东（Island East）租金同比下降10.6%，表明租户正趋向“飞向质量”（flight to quality）。净吸纳量中，金融服务业（BFSI）贡献了44%，主要来自现有企业的扩张；令人意外的是，灵活办公空间也贡献了18%的强劲需求。地标项目如“The Henderson”接近满租，IGC等物业也受到银行及财富管理公司的青睐。 基于上述基本面改善及宏观分析师对2026年利率持平、2027年降息的预期，摩根士丹利维持行业“吸引”评级。重点推荐标的包括长实集团、恒基地产、新鸿基、香港置地及领展房产基金，认为这些公司将从市场复苏中受益。

分析框架

研报采用“专家访谈+宏观验证”的分析思路。首先，通过引用第三方权威机构莱坊的一线市场数据（租金变化、库存去化、租户结构），自下而上地验证市场供需拐点。其次，结合内部宏观团队对利率路径的判断（2026年持平，2027年降息），评估资金成本对资产估值的潜在影响。最后，通过分部估值法（SOTP）及净资产价值（NAV）折让分析，筛选出具备防御性杠杆或优质资产储备的头部开发商及REITs作为投资标的。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  库存去化周期分析

  通过对比当前库存绝对值与销售速度（去化月数），判断市场供需平衡状态。研报指出虽然库存总量高，但去化周期减半，意味着实际供需关系已显著改善。

• 估值方法SOTP 分部估值

  NAV折让估值

  对多元化地产公司，将其开发物业、投资物业等业务分开估值后加总，并参考历史平均折让率（如1个标准差以上）来确定目标价，以反映资产真实价值与市场情绪的差距。

• 行业/产业分析框架

  Flight to Quality（飞向质量）

  在经济或市场调整期，租户倾向于从非核心区域或低等级物业搬迁至核心区域的顶级物业，导致核心资产租金上涨而非核心资产承压的现象。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• CK Asset Holdings Ltd (1113.HK)

  首选股之一，受益于住宅价格复苏及防御性杠杆水平

  优势

  防御性杠杆水平，住宅项目推出成功潜力

  劣势

  若增加更多地域多元化资产可能导致综合企业折让加深

  对比

  相比纯地产投资者，业务更多元，但可能面临纯地产资金流出的风险

  风险

  长期高利率环境，酒吧及酒店业务成本压力上升

• Henderson Land (0012.HK)

  首选股之一，核心业务估值基于远期NAV折让30%

  优势

  农业用地转换溢价可能超预期，非核心资产出售

  劣势

  新项目销售去化若弱于预期将构成风险

  对比

  估值折让处于历史高位上方，具备修复空间

  风险

  利率高于预期，股东贷款余额上升

• Sun Hung Kai Properties (0016.HK)

  首选股之一，受益于香港一手住宅销售的可持续复苏

  优势

  新项目去化良好，新投资项目 ramp-up 加快

  劣势

  宏观风险及监管担忧

  对比

  在港中两地均有布局，受内地销售放缓拖累风险较小但存在

  风险

  香港及中国住宅销售弱于预期，写字楼及零售租金疲软

• Link REIT (0823.HK)

  首选股之一，基于目标远期股息收益率5.65%估值

  优势

  美联储降息带来收益率压缩潜力，纳入港股通预期

  劣势

  关键管理层过渡期可能长于预期

  对比

  作为REITs，对利率敏感度高，受益于收益率下行

  风险

  美联储降息慢于预期，香港零售及办公市场进一步恶化

• Hongkong Land (HKLD.SI)

  首选股之一，受益于香港零售及办公市场 turnaround

  优势

  资本回收加快，增值收购机会

  劣势

  核心业务EBIT仍面临挑战

  对比

  专注于香港核心商业资产，弹性较大

  风险

  香港办公市场供需错配恶化，第三方资本筹集困难

关键数据

• 2026年大众住宅价格预测涨幅8-10%莱坊专家预测
• 2026年豪华住宅价格预测涨幅5-8%莱坊专家预测
• 2026年中区核心写字楼租金预测涨幅8-12%莱坊专家预测
• 当前住宅库存去化周期11.7个月较峰值23.5个月大幅下降
• 写字楼净吸纳量-BFSI占比44%金融服务业为主要需求来源
• 写字楼净吸纳量-灵活空间占比18%需求超出预期
• 2026Q1顶级中区租金同比变化+9.2%显示核心资产强劲复苏

影响与含义

研报认为，市场基本面的实质性好转（尤其是库存去化加速和核心租金回升）将为地产股提供估值修复支撑。尽管近期股价因利率预期波动而回调，但随着2027年降息预期的确立及2026年销售/租赁数据的兑现，头部开发商及REITs有望重获投资者青睐。对于拥有优质核心资产（如中区写字楼、高端住宅土储）的公司，其盈利可见度将显著提升。

风险

• 利率高于预期或长期维持高位
• 新项目销售去化速度慢于预期
• 宏观风险及监管担忧
• 香港及中国内地住宅销售疲软
• 办公楼及零售租金表现弱于预期
• 关键管理层过渡期延长

后续跟踪

• 2026年住宅价格实际涨幅是否符合8-10%的预期
• 核心区写字楼租金持续性及非核心区表现
• 美联储及香港金管局的利率政策变动
• 头部开发商新项目推售的去化率
• 领展房产基金纳入港股通的进展